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中新网原创微纪录片节目《微视界》
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@*@*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##@#@，在新一轮政策潮中%@#@%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措##@，几乎成为各地的“标配”@#*。
据不完全统计@#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*%*，大湾区也已有6城“官宣”入局*%%*@，其他城市也在积极探索实施*#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�**@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#@#。
5月15日起%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#*@。记者从花都房地产行业协会获悉@%@#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@%%%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%#@，并且交了新房定金##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%，当天反馈比较理想%%%@#，“相信后续效果会不错”*#***。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%@*。
4月30日*%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%##@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措###。
广东多城“官宣”入局@@。3月1日*#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@%，以惠城区为试点*%#。
4月23日#@#**，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#@@@，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%。
4月30日%**#，中山6个部门联合发布措施%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@*%。同日@@@%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》***@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#%*。
5月13日@%#%%，佛山发布13条房地产新政@**#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%@@@#。
可以看出%#*#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#@。也有多地虽未“官宣”%**#%，但也正探索实施%%*%%。比如在江门@*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股##*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*%*。博富控股总裁助理李秀清介绍##@*，目前两个项目成交约20套#%@，咨询客户过千组##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%#，截至目前###，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*%，并且预计还将有更多城市加入#%@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@*@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%##。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@%，由房企、中介机构、换房人共同完成%*。换房人认购房企新房并优先锁定%*##，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%%%#。若一定期限内旧房售出**，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*@*@，则房企退还新建商品住房认购金*%*@*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%。从全国范围内来看*%#，目前*@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%#。
二是房企收购模式*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房#**#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@*#*@。比如在珠海#*%#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*#*%%，直接收购存量二手房以促成新房交易#@%。
三是政府收购模式***##，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#**。比如较早推出“以旧换新”的郑州**@#，由郑州城市发展集团为主体@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%*，同时换房者选购平台房源库中的新房#*。还有一些地方特色的延伸##*@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%@%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%#@##，并将其全部用于购买商品房%%*%@，无需卖房即可换新#@@@*。
四是政府补贴模式####，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#%%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##@。
目前来看#%%*#，三方联动是各个城市主推的模式#%，由于是基于市场自发行为@%#，房企的资金压力蠤*@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**#*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*%%%。”李秀清介绍*%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*#*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@%*@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力##，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位**#%，换房人无法快速售出二手房#*%%，交易周期过长*%，不一定能促成“以旧换新”#%%#%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%，由于新房选择的局限性较大#%@#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等##*#*，惠及面不广#*#。
政府或国企收购模式@%，由于信用背书受到欢迎@#@。但财政负担较大*%，收购规模有限%##%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%**，面对庞大的二手房挂牌量#@@，显得杯水车薪%%#。另外还需考虑资金平衡%@%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@%@#，都存在资金平衡、盈亏的考验@*%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#@*，避免闲置空置*#@%。对于保障性住房筹建压力较大的城市%#*#*，有条件可以采取该模式@#%%*。”罗异铿说@#%%，而政府补贴模式#*%，目前一般仅在非一线城市实施@##*%，大部分城市的补贴力度也相对较小#%@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@%*#%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@#@%%，住房“以旧换新”处于起步阶段#%*，实施时间较短%@*%@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#。但无论哪种“以旧换新”模式@%，都是一场多方博弈%#%*%，一些共性问题亟待解决%%%。
一方面***@，需要多方合力推进##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@###，单靠政府或市场的力量都十分有限#**%，需要政府、企业、业主多方合力推进%%#@。”罗异铿提醒*#。因此##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@**@，多种模式相结合#%@*%，以产生更大效果%@##。
另一方面%*%@@，“以旧换新”既关联着刚需买家@@@@，也关联换房卖家**@，是一场“双向奔赴”%*#，需要考虑更多细节和诚意@@%**。例如在政策层面进行完善和监督*@。扩大政策覆盖面%@@#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@，换房人选择较少%@。在促成交易方面#%#**，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%**，政府还应制定规则@##@，确保各项优惠政策能落地#%，比如契税减免、中介费减免等#%@%*。同时%%*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中*#*。另外#*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台##。而对于参与的房企、国企等来说%@@，首先要拿出有品质的房源#*@@#，此前有部分地方新房房源品质较低@*#*%，甚至被认为是售不出的“边角料”@@***。
同时#*#@@，需要适当延长置换时间%@**%。“以旧换新”规则下*%#@，对旧房售出有约定时限@#@*，但当前销售时间均较长@#%。“我们在实际操作中发现@@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高%*，一直难以成交%%*#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@，延长到半年左右@@@**。”李秀清说@*。另外***，也要确保参与的楼盘能正常交付##%@#，并且对认购的定金要加强监管%@，对于未能完成“以旧换新”的业主%#**，要能够按约定正常退还##%*%。
多位专家指出*%%#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#**#，要更精细化、接地气@*，尽可能满足各方诉求@*，才能落地见效*@%。（南方日报）