4月30日召开的中央政治局会议对房地产发展提出了全新要求@@#，随后@#，多个热点城市陆续开启了新一轮楼市政策密集优化周期%*@#*。

　　南方日报记者梳理发现*%，从4月30日至今的10余天内@#，北京、武汉、深圳、杭州、西安等重点城市先后出台楼市新政#%@，对原有调控政策进行优化@@@*%。其中杭州和西安都选择在5月9日发布新政@**%%，均宣布全面取消住房限购措施%@。此前#*%%*，成都和南京也刚刚宣布优化购房政策##。

　　值得注意的是%*，此次中央政治局会议提出@#%*@，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待*@***，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施%#%#，抓紧构建房地产发展新模式*%@，促进房地产高质量发展#%%%%。

　　如何做好“消化存量”“优化增量”%#%%，满足“新期待”@@，成为当下房地产业发力的要点%%#。

　　●南方日报记者 葛政涵 柴亚娟

　　统筹 冯善书

　　“消化”@#，重点在“疏解”

　　其实在房地产业的话语体系中*#，“存量房产”的狭义理解#@*#%，就是“二手房”%**#。在过去两年间*%，二手房市场一直存在“挂牌激增”等难题#@。

　　根据贝壳平台的最新数据%##%%，截至5月8日下午*#，北京二手房挂牌量约为14.2万套#@@，广州约14.6万套#@@**，深圳约4.77万套**%，杭州约15.5万套*@，合肥约11.06万套#%*%%。“背后折射的问题就是‘不好卖’*%。”易居研究院研究总监严跃进说@@@%#。

　　在近期系列政策的加持下*%@，刚刚过去的五一假期@%@*，楼市再度成为关注热点@*%。58安居客研究院统计数据显示%%%*%，五一期间百城二手房找房热度指数为0.88#**%%，相比2023年同期增加109%@%#%#。其中刚刚调整限购的北京*#%%@，二手房找房热度达到1.12%%%@，超过了2020年五一期间的水平#%%。该机构认为%##@，由于房地产开发商存在不确定性@@%，大量需求从新房转向二手房@@%*#。

　　不过*%，来自克而瑞研究中心的数据显示##，受到五一假期影响@#%#@，4月29日至5月5日#@#*#，国内14个重点监测城市二手房成交面积65.9万平方米*@@*#，环比下降68%@#，同比下降65%@@#。

　　“当前存量已经是主体了#@@%，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大@@##，而且二手房去化周期远比新房要大*@#，热点城市普遍在3年以上%**%#。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为%@，当务之急是给海量的二手房库存泄洪#@@%%。

　　严跃进认为%%##，此次提出统筹研究消化存量房产的政策措施**@，关键就在于“如何消化挂牌的二手房房源”#**。

　　“稳住价格预期%#%#，降低恐慌式、从众式挂牌和降价抛售*%*##，最关键##@@#。”李宇嘉说*%@@。

　　“优化”@@*#，关键在“平衡”

　　“消化存量”同时**@，“优化增量”也已启动@@。

　　在中央政治局会议召开的同一天@%##，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》*%**。强调了“以人定房*@%@，以房定地%%，统筹‘市场+保障’的住宅用地供应安排”等要求#*@。

　　值得注意的是*@，这份通知结合商品住宅去化周期**@*#，对不同城市提出了不同的要求*@。去化周期超过36个月的城市要暂停新增商品住宅用地出让*%#，下大力气盘活存量*%%%。在18个月(不含)至36个月之间的城市则是“盘活多少、供应多少”##，动态确定新出让商品住宅用地面积上限*%%%。

　　不过**#，土地供应决定的主要是新增住房的数量、地段和类型@%#*@。增量的“优化”%*##，关键在于数量与质量*@，存量与增量之间的“平衡”%**@。

　　从去年至今*@，“三大工程”之一的保障房一直是新增住房的重点***。此次政治局会议虽然并没有提及“三大工程”#*%%@，但提出了抓紧构建房地产发展新模式##*。李宇嘉认为%****，新模式的重点就是保障房建设%*@。

　　严跃进则指出#*#%，一些高库存的区域%*，除了控制后续土地供应外#@#%#，可以通过收购新房或土地项目%@%@，来充当保障房房源@*@#*，“优化增量住房其实是要求各地对新房的供应要有新的思路%%%*。”

　　一存一增%%#，需要“统筹”

　　值得注意的是@@@%，“消化存量”和“优化增量”的政策要求#**%，是“统筹研究”##*%#。

　　“‘统筹’是存量房的消化和增量住房的政策要结合起来考虑#*#%。”在严跃进看来@*，此前在多个城市密集出台的“以旧换新”**##，便体现了“统筹”%#@，既消化存量二手房%%，又为新房库存去化提供新的需求点@#。

　　根据中指研究院的统计#%，截至5月6日##，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”#%#%*，大致包括“开发商与中介合作*#*@%，中介优先售房”“国企平台或开发商收购旧房@*@%，售房款用于购买指定新房”以及“发放换房补贴”等三种方式#*#。

　　事实上*@%%，不论哪种方式##%，都同时关联了存量与增量#*#%。

　　李宇嘉认为%%*@，“以旧换新”最大痛点是卖掉旧房*@，关键是激发二手房业主的动力%##%#。“政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望%*#，并从降低置换成本、置换周期%*#，并能买到心仪的、优惠新房等角度施策#*。”

　　除已经出台政策的郑州、南京等热点城市外#*##，深圳、上海等城市最近也加入“以旧换新”的阵营中@*##%。另据媒体消息@@#*，广州房协也在积极摸查开发商相关“以旧换新”的意向工作*@。

　　中指研究院市场研究总监陈文静指出*%*，“以旧换新”是盘活存量、消化库存的有益尝试*@%，政策仍在探索阶段#@，未来相关配套资金、统筹方式等仍待进一步完善*#@#*。

　　“对开发商来讲**##%，要把品质好、性价比高的‘好房源’拿出来%%##。不能把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的机会#%%。”李宇嘉指出@%*#，应该让“换新”的买家真正看到###@*，要买的新房是能改善自己居住的好房子@#。

　　分区优化@#*，满足“新期待”

　　五一假期刚刚结束#@%#@，深圳发布楼市新政%*，对住房限购政策进行了分区优化@#%#%。李宇嘉认为%%，深圳新政能够释放一部分被原有政策限制的需求@@，包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口等@#。

　　这也是继北京之后##@，近期又一个一线城市对楼市政策进行优化%#。而对比两地新政不难看出%@*#，限购并非完全放开*@###，而是遵循了“因区制宜”的思路*@@@*。这也与中央政治局会议“继续坚持因城施策”的要求相呼应#@%*。

　　李宇嘉将北京、深圳新政背后的规律总结为“小步快跑、留有余地、定向疏解”@#，他认为*#，新政不是单纯为了去库存而去库存@**@，而是将存量消化与增量消化结合起来%*%@，与新市民、年轻人购房%*@@@，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来@*#@*。

　　就在5月9日一天内%*，杭州、西安先后宣布全面取消住房限购措施%#*#，与此同时#%@#%，杭州提出了“挂牌后新购住房按揭首套认定”和“有房即可申请落户”两大政策*%*，西安则提出支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式**%。梳理这杭州、西安购房政策的优化过程不难发现*@#@，从部分区域放开到全面放开*%@*，两座城市同样遵循了因地制宜、小步快跑的方式@@*%#。

　　房地产业历经长时间调整*#@，“供求关系的新变化”已经被广泛接受%%，而“存量时代”的到来#%，让市场方向也开始调整@@。

　　从有房住到住得好##，中央政治局会议提出“对优质住房的新期待”@%%#@，也彰显了下一步房地产的路径@%*。李宇嘉认为#%%，这个新期待%%%#，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源%%#@。

　　陈文静认为#%***，这一方面意味着供给端“好房子”的重要性上升到了新的高度@#%，预计未来“好房子”建设节奏会加快；另一方面针对多样化改善性住房需求的政策支持力度有望继续加大*@。（南方日报）