大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:42:54
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*@#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@%#，在新一轮政策潮中@%%%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*@*@，几乎成为各地的“标配”@@%。
据不完全统计#*#@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%**，大湾区也已有6城“官宣”入局%@#%#，其他城市也在积极探索实施%#*@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@%*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*%%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#。
5月15日起**，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@@*。记者从花都房地产行业协会获悉#@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@@##，并且交了新房定金@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%%@#，当天反馈比较理想#@*#*，“相信后续效果会不错”%#*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*#%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*。
4月30日**@@#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@@#。
广东多城“官宣”入局%#。3月1日@%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*%，以惠城区为试点@*@%%。
4月23日#@%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%#%*。
4月30日###@，中山6个部门联合发布措施%#*@%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*%%#。同日%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%#*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@。
5月13日#%，佛山发布13条房地产新政***，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%#。
可以看出%%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”***@。也有多地虽未“官宣”*#%@#，但也正探索实施@%*。比如在江门###，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*##%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#**。博富控股总裁助理李秀清介绍@#%@@，目前两个项目成交约20套#@，咨询客户过千组#*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*%*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*@@*，截至目前*@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@@，并且预计还将有更多城市加入*#@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@%*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)##*%*，由房企、中介机构、换房人共同完成*#*。换房人认购房企新房并优先锁定@%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@*%。若一定期限内旧房售出%#@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%%##*，则房企退还新建商品住房认购金%@%**。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式###*%。从全国范围内来看%#，目前%###%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@*%。
二是房企收购模式%@%*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房##%%%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款##@%。比如在珠海##*#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@*@@，直接收购存量二手房以促成新房交易@@#%。
三是政府收购模式*%##%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@%*#。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@%%*，由郑州城市发展集团为主体@*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%#@@，同时换房者选购平台房源库中的新房@*。还有一些地方特色的延伸#*%@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%**@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%%##，并将其全部用于购买商品房@@%#@，无需卖房即可换新@*#*@。
四是政府补贴模式@*#@%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@%*。
目前来看*%%，三方联动是各个城市主推的模式**#，由于是基于市场自发行为@@，房企的资金压力�#@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@。”李秀清介绍@@@#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%**@@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*%@，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@@#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*%，换房人无法快速售出二手房@*%@，交易周期过长#*%*，不一定能促成“以旧换新”*%*@%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%%，由于新房选择的局限性较大*%##%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**%#@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%*#，惠及面不广##@#*。
政府或国企收购模式*#，由于信用背书受到欢迎*@。但财政负担较大*@，收购规模有限*%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@**#，面对庞大的二手房挂牌量##*%，显得杯水车薪*##*%。另外还需考虑资金平衡##，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@，都存在资金平衡、盈亏的考验@##@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向***@%，避免闲置空置****。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*%#，有条件可以采取该模式*%%。”罗异铿说@%%，而政府补贴模式@%*，目前一般仅在非一线城市实施%@%%*，大部分城市的补贴力度也相对较小**。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#*#*，住房“以旧换新”处于起步阶段#@*，实施时间较短@@*@#，并且不少地方仍待出台具体实施细则@*@#。但无论哪种“以旧换新”模式*%，都是一场多方博弈*@，一些共性问题亟待解决*@%%@。
一方面*@%%，需要多方合力推进@#%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%，单靠政府或市场的力量都十分有限###，需要政府、企业、业主多方合力推进*@*@。”罗异铿提醒*#%@#。因此**%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜##，多种模式相结合#%@*@，以产生更大效果*@%##。
另一方面*@，“以旧换新”既关联着刚需买家*%#@@，也关联换房卖家**#@*，是一场“双向奔赴”*%@，需要考虑更多细节和诚意%#**。例如在政策层面进行完善和监督@##。扩大政策覆盖面%@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#*，换房人选择较少#%@。在促成交易方面@#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@%*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@*，政府还应制定规则#@@，确保各项优惠政策能落地@*%@，比如契税减免、中介费减免等*#*。同时@%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%@*#。另外*%@@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@*。而对于参与的房企、国企等来说%#，首先要拿出有品质的房源%@#*，此前有部分地方新房房源品质较低##，甚至被认为是售不出的“边角料”@@*#*。
同时**，需要适当延长置换时间#**。“以旧换新”规则下@%*，对旧房售出有约定时限*@@%*，但当前销售时间均较长#@%。“我们在实际操作中发现#@%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高###@，一直难以成交%*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@@%%，延长到半年左右#@#。”李秀清说@#@。另外@*%，也要确保参与的楼盘能正常交付%#，并且对认购的定金要加强监管*#，对于未能完成“以旧换新”的业主***##，要能够按约定正常退还@**%*。
多位专家指出#%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%%@，要更精细化、接地气%%#@，尽可能满足各方诉求@#@#，才能落地见效%#%@*。（南方日报）
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