大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:33:50
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期##@@%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@*，在新一轮政策潮中*@@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%，几乎成为各地的“标配”@#%#。
据不完全统计%%%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@%@#@，大湾区也已有6城“官宣”入局#%*，其他城市也在积极探索实施@@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@*@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%*。
5月15日起@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@。记者从花都房地产行业协会获悉*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#@@##。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%*@，并且交了新房定金%@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*，当天反馈比较理想@#%%@，“相信后续效果会不错”%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”**%@%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*@%%。
4月30日%%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@%%。
广东多城“官宣”入局%#@。3月1日*%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*%*@，以惠城区为试点%%%。
4月23日**，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*#*@，在一线城市中首个落地“以旧换新”@#。
4月30日*#@，中山6个部门联合发布措施*%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%#。同日*%#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*#*%@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%*#%。
5月13日%**#，佛山发布13条房地产新政@%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*%%。
可以看出%%@*%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@。也有多地虽未“官宣”@@%*，但也正探索实施#@%。比如在江门%%#@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@#@。博富控股总裁助理李秀清介绍*%%，目前两个项目成交约20套*@@**，咨询客户过千组*##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%*@#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%#***，截至目前@*%**，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*%###，并且预计还将有更多城市加入#%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式###%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#@##，由房企、中介机构、换房人共同完成@@#@。换房人认购房企新房并优先锁定@#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@***。若一定期限内旧房售出%%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%%*#，则房企退还新建商品住房认购金*%#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*#@。从全国范围内来看**#@*，目前@###，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@@*%。
二是房企收购模式%#%##，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@*@@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@**#。比如在珠海@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*#*%*，直接收购存量二手房以促成新房交易%##@#。
三是政府收购模式@%%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@#*@。比如较早推出“以旧换新”的郑州#*%#，由郑州城市发展集团为主体#**%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#**%，同时换房者选购平台房源库中的新房#*。还有一些地方特色的延伸@#@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@#*@%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%*#，并将其全部用于购买商品房##@，无需卖房即可换新**#%%。
四是政府补贴模式@#%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#%%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@%。
目前来看@%#，三方联动是各个城市主推的模式%%#，由于是基于市场自发行为*##@@，房企的资金压力�#@*@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%*。”李秀清介绍@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**#%*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%#%@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@#%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#@，换房人无法快速售出二手房*#，交易周期过长**@，不一定能促成“以旧换新”@*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*#，由于新房选择的局限性较大#**#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*#@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@%#*，惠及面不广#*@#。
政府或国企收购模式%%##，由于信用背书受到欢迎%*##。但财政负担较大%%，收购规模有限@*@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*#*#，面对庞大的二手房挂牌量%%%@，显得杯水车薪*@**@。另外还需考虑资金平衡*@@#%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%@@@，都存在资金平衡、盈亏的考验%**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向##，避免闲置空置*@%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@@，有条件可以采取该模式#%%。”罗异铿说@*%%@，而政府补贴模式%#@*，目前一般仅在非一线城市实施%@#，大部分城市的补贴力度也相对较小#%%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@#*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%*%#，住房“以旧换新”处于起步阶段*#%，实施时间较短%*%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则*##。但无论哪种“以旧换新”模式%*%%，都是一场多方博弈@%#，一些共性问题亟待解决*%#%*。
一方面@%@%@，需要多方合力推进@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多****@，单靠政府或市场的力量都十分有限%@#，需要政府、企业、业主多方合力推进*%。”罗异铿提醒%*%*%。因此%@#%#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*%@，多种模式相结合##，以产生更大效果***#。
另一方面%*@%@，“以旧换新”既关联着刚需买家@*，也关联换房卖家@#*，是一场“双向奔赴”@@@，需要考虑更多细节和诚意%%*##。例如在政策层面进行完善和监督#@@。扩大政策覆盖面#@*%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#*，换房人选择较少@%%%。在促成交易方面*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@%#%@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%*，政府还应制定规则%#*%，确保各项优惠政策能落地%@##*，比如契税减免、中介费减免等@*%#@。同时@**@#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%#@，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@@##。另外%@%%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@%。而对于参与的房企、国企等来说@###，首先要拿出有品质的房源%**@%，此前有部分地方新房房源品质较低%#%%，甚至被认为是售不出的“边角料”@*。
同时**，需要适当延长置换时间@#@@*。“以旧换新”规则下*#*，对旧房售出有约定时限*#，但当前销售时间均较长*@。“我们在实际操作中发现%%@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高%@，一直难以成交%%@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%##*，延长到半年左右@#@@。”李秀清说#@。另外@*，也要确保参与的楼盘能正常交付%%%，并且对认购的定金要加强监管*@，对于未能完成“以旧换新”的业主##%@#，要能够按约定正常退还%*@@。
多位专家指出@*%@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@，要更精细化、接地气*#%#，尽可能满足各方诉求***%，才能落地见效%##。（南方日报）
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