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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”**，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%@#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%*%#，在新一轮政策潮中@#@*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@@，几乎成为各地的“标配”#*@@。
据不完全统计*#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**%%@，大湾区也已有6城“官宣”入局%*#，其他城市也在积极探索实施%*%@*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%#*#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦*@*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@%@@。
5月15日起###%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#@#。记者从花都房地产行业协会获悉%@%*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@@，并且交了新房定金@%*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*@*%，当天反馈比较理想@**%，“相信后续效果会不错”##。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*。
4月30日@##，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措***@。
广东多城“官宣”入局@#@%。3月1日@@*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@*#@，以惠城区为试点*@@%。
4月23日#*@*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#*%，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@#%。
4月30日%@%@#，中山6个部门联合发布措施#@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%%*%。同日%%@**，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#**@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%@。
5月13日@%，佛山发布13条房地产新政%*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@%**。
可以看出*#%%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*@。也有多地虽未“官宣”*#，但也正探索实施#@#*。比如在江门%%*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@#@*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*%#*。博富控股总裁助理李秀清介绍@@#%，目前两个项目成交约20套@#@，咨询客户过千组%*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**@%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@*%，截至目前%#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%%#，并且预计还将有更多城市加入@#@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@，由房企、中介机构、换房人共同完成*@*@%。换房人认购房企新房并优先锁定*#%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@**。若一定期限内旧房售出*%*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#*，则房企退还新建商品住房认购金*%*@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%。从全国范围内来看#%##*，目前%**@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*#%#。
二是房企收购模式*#%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房###@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*@。比如在珠海#@**，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*#*，直接收购存量二手房以促成新房交易##。
三是政府收购模式#*#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州###%@，由郑州城市发展集团为主体%*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@##@，同时换房者选购平台房源库中的新房%@%##。还有一些地方特色的延伸#*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%@#，并将其全部用于购买商品房#*#，无需卖房即可换新*#@#%。
四是政府补贴模式*@%##，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*#@#@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@@%。
目前来看@#@，三方联动是各个城市主推的模式#@#，由于是基于市场自发行为*%，房企的资金压力蠤*#%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%*#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%**@。”李秀清介绍***%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小##%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*%##，这一模式主要面临二手房市场调整压力**%@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*@*@，换房人无法快速售出二手房#*@@，交易周期过长%%#*，不一定能促成“以旧换新”@@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%%，由于新房选择的局限性较大@#*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%*%*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等##**，惠及面不广#@。
政府或国企收购模式*@***，由于信用背书受到欢迎****。但财政负担较大@@，收购规模有限*%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*###，面对庞大的二手房挂牌量%@#，显得杯水车薪#@@。另外还需考虑资金平衡@@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@#，都存在资金平衡、盈亏的考验@%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%@，避免闲置空置%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市%**，有条件可以采取该模式@*。”罗异铿说@##@*，而政府补贴模式#**，目前一般仅在非一线城市实施@*#*%，大部分城市的补贴力度也相对较小*#*@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*#@@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@@@@，住房“以旧换新”处于起步阶段#%@*@，实施时间较短%#@@@，并且不少地方仍待出台具体实施细则##@%*。但无论哪种“以旧换新”模式%@%，都是一场多方博弈%%*%*，一些共性问题亟待解决**%*#。
一方面#%，需要多方合力推进#%*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%**@，单靠政府或市场的力量都十分有限##%#，需要政府、企业、业主多方合力推进%@##%。”罗异铿提醒*#@@*。因此%*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*##，多种模式相结合%#，以产生更大效果*#。
另一方面%#，“以旧换新”既关联着刚需买家**，也关联换房卖家##@@，是一场“双向奔赴”@*%*#，需要考虑更多细节和诚意*#%@*。例如在政策层面进行完善和监督@#@。扩大政策覆盖面%@#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@*#**，换房人选择较少#%@#%。在促成交易方面#%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@#%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**#@@，政府还应制定规则@%%，确保各项优惠政策能落地#@@*，比如契税减免、中介费减免等@%@@。同时%*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##%@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@@#*。另外*@@%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台***@#。而对于参与的房企、国企等来说*@#*，首先要拿出有品质的房源@*@*#，此前有部分地方新房房源品质较低#%%，甚至被认为是售不出的“边角料”**%%。
同时#%，需要适当延长置换时间#@*%。“以旧换新”规则下%###，对旧房售出有约定时限*#**#，但当前销售时间均较长@*@##。“我们在实际操作中发现#@@#@，例如有些房主对旧房的心理价位很高@%%，一直难以成交%#%**，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#@#%%，延长到半年左右@@*。”李秀清说@**@。另外%*%*@，也要确保参与的楼盘能正常交付*@%@%，并且对认购的定金要加强监管%#，对于未能完成“以旧换新”的业主@*@@，要能够按约定正常退还##。
多位专家指出%%@#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#*@#，要更精细化、接地气*#，尽可能满足各方诉求*#@%，才能落地见效@##**。（南方日报）