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2024年北京入夏时间为5月7日
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%%#*#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#*#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@#，在新一轮政策潮中%@*#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%**，几乎成为各地的“标配”*#。
据不完全统计**%@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*%%%，大湾区也已有6城“官宣”入局*#，其他城市也在积极探索实施%#%*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#*%*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%*。
5月15日起%#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*#。记者从花都房地产行业协会获悉**@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%*%，并且交了新房定金@#**。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%@，当天反馈比较理想*#，“相信后续效果会不错”*#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”***#%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@*@。
4月30日%@%@#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”##%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#@。
广东多城“官宣”入局###。3月1日@**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@%，以惠城区为试点**%@。
4月23日@#*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知###@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”*#。
4月30日@#@，中山6个部门联合发布措施%#@**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%*#。同日@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#*。
5月13日@#%@，佛山发布13条房地产新政%*@%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@@%@#。
可以看出##%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@%%%。也有多地虽未“官宣”**#@@，但也正探索实施*@*@。比如在江门@#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%*%*#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%。博富控股总裁助理李秀清介绍%*%%%，目前两个项目成交约20套*##@，咨询客户过千组*@*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#*@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示##@%，截至目前%%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@*#%，并且预计还将有更多城市加入#@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍**，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*%@#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@##*#，由房企、中介机构、换房人共同完成%@@*。换房人认购房企新房并优先锁定#@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%%*。若一定期限内旧房售出#%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出**%，则房企退还新建商品住房认购金#*@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*。从全国范围内来看*%%@，目前%@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@%*@。
二是房企收购模式%%，房企按照评估价格收购换房人的二手房*@#@%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%%*%。比如在珠海@@*%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#*，直接收购存量二手房以促成新房交易@#。
三是政府收购模式*%*#*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@#。比如较早推出“以旧换新”的郑州@#，由郑州城市发展集团为主体@#**#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@@，同时换房者选购平台房源库中的新房*@*#。还有一些地方特色的延伸@#*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%@#*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*%*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#**，并将其全部用于购买商品房%*，无需卖房即可换新%*%%%。
四是政府补贴模式##@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@@%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%%。
目前来看*##，三方联动是各个城市主推的模式*#*，由于是基于市场自发行为#@@，房企的资金压力�*%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@##。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*%#*%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%##%。”李秀清介绍**%%*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#%#**。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%%*，换房人无法快速售出二手房%#，交易周期过长#%*，不一定能促成“以旧换新”@%@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%，由于新房选择的局限性较大*@**，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*#@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#*@，惠及面不广#@*@。
政府或国企收购模式%#，由于信用背书受到欢迎#%#%*。但财政负担较大#**@%，收购规模有限*%##%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@##*，面对庞大的二手房挂牌量#@%，显得杯水车薪**%@。另外还需考虑资金平衡%*@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@#，都存在资金平衡、盈亏的考验#%**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向###@，避免闲置空置@%@@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市%#，有条件可以采取该模式%*#%。”罗异铿说*@@#*，而政府补贴模式*#@#，目前一般仅在非一线城市实施%#，大部分城市的补贴力度也相对较小%@@%@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进**，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*@@，住房“以旧换新”处于起步阶段%@，实施时间较短%#@%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则#@*#%。但无论哪种“以旧换新”模式%##*，都是一场多方博弈@%#，一些共性问题亟待解决@@%%。
一方面%@#，需要多方合力推进%*%*@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@@，单靠政府或市场的力量都十分有限%@#@，需要政府、企业、业主多方合力推进#%%。”罗异铿提醒**。因此%%@#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*#，多种模式相结合#**，以产生更大效果#%#*%。
另一方面#**，“以旧换新”既关联着刚需买家*#，也关联换房卖家@#*，是一场“双向奔赴”*%，需要考虑更多细节和诚意@*。例如在政策层面进行完善和监督**%@。扩大政策覆盖面*@@#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#%%，换房人选择较少#*%。在促成交易方面%%*@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%*@#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%%，政府还应制定规则@@#@，确保各项优惠政策能落地@%#，比如契税减免、中介费减免等##%。同时%@#@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%#@。另外@#*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%*%。而对于参与的房企、国企等来说@%，首先要拿出有品质的房源##%#@，此前有部分地方新房房源品质较低#*，甚至被认为是售不出的“边角料”@*%*。
同时*#%，需要适当延长置换时间**%。“以旧换新”规则下@*%*，对旧房售出有约定时限@#，但当前销售时间均较长#**。“我们在实际操作中发现%*@#@，例如有些房主对旧房的心理价位很高@**@*，一直难以成交@@@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#@#，延长到半年左右*%@@%。”李秀清说@*。另外@##%%，也要确保参与的楼盘能正常交付#%@**，并且对认购的定金要加强监管@@%，对于未能完成“以旧换新”的业主#@*@，要能够按约定正常退还#@%**。
多位专家指出%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@%#，要更精细化、接地气#@#%，尽可能满足各方诉求%*，才能落地见效@@*。（南方日报）