大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 13:21:13
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@@##。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%#，在新一轮政策潮中@@#**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@*，几乎成为各地的“标配”#*。
据不完全统计%*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@#@%#，大湾区也已有6城“官宣”入局@*%%，其他城市也在积极探索实施##。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*@#@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##@@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@@@%。
5月15日起#*@%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@。记者从花都房地产行业协会获悉*@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#***@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%@#，并且交了新房定金@#@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@%，当天反馈比较理想**，“相信后续效果会不错”##*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%%#%。
4月30日@@#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%@。
广东多城“官宣”入局%*。3月1日@@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@%，以惠城区为试点@#。
4月23日#%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%*%#，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%#@*。
4月30日@@，中山6个部门联合发布措施%%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%%。同日%%@@#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@@%%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@%#。
5月13日*@%%@，佛山发布13条房地产新政%#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*##*。
可以看出%@%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@*。也有多地虽未“官宣”*%，但也正探索实施@#。比如在江门**@**，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#@*。博富控股总裁助理李秀清介绍%%，目前两个项目成交约20套%@@，咨询客户过千组#%%@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@#%，截至目前@@@#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**，并且预计还将有更多城市加入#*@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式##@@%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#%#%#，由房企、中介机构、换房人共同完成%#@@。换房人认购房企新房并优先锁定%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*%。若一定期限内旧房售出%@#%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*@**，则房企退还新建商品住房认购金#*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%%%#%。从全国范围内来看*%@，目前#**#*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式**@。
二是房企收购模式@@*#，房企按照评估价格收购换房人的二手房##**，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%*###。比如在珠海*%@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@%#@，直接收购存量二手房以促成新房交易@%#。
三是政府收购模式%%*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#*@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@*%%，由郑州城市发展集团为主体@%#*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房###@#，同时换房者选购平台房源库中的新房#*@*。还有一些地方特色的延伸#%%*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*@%，并将其全部用于购买商品房%#*，无需卖房即可换新#@*。
四是政府补贴模式#@***，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*%#*。
目前来看%@%，三方联动是各个城市主推的模式%#%，由于是基于市场自发行为@##@，房企的资金压力蠤*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�##@%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@##。”李秀清介绍%%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*%%@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*%@#，这一模式主要面临二手房市场调整压力**%*#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位##*#，换房人无法快速售出二手房#*@@@，交易周期过长#@@%#，不一定能促成“以旧换新”@#@%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%*%@，由于新房选择的局限性较大%*@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#**#*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等##，惠及面不广#@*。
政府或国企收购模式@@*@*，由于信用背书受到欢迎%#@。但财政负担较大%%*%@，收购规模有限%@#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@**，面对庞大的二手房挂牌量%###，显得杯水车薪%#。另外还需考虑资金平衡#%@#*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@@%#，都存在资金平衡、盈亏的考验**#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%@%，避免闲置空置@*%@@。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#@*，有条件可以采取该模式#%*@。”罗异铿说#%#@，而政府补贴模式@*%，目前一般仅在非一线城市实施%*%#@，大部分城市的补贴力度也相对较小*@#@%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%@，住房“以旧换新”处于起步阶段#%@，实施时间较短#%，并且不少地方仍待出台具体实施细则%***。但无论哪种“以旧换新”模式#*，都是一场多方博弈%%，一些共性问题亟待解决*##。
一方面%#*，需要多方合力推进%#@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@#@@，单靠政府或市场的力量都十分有限%%%，需要政府、企业、业主多方合力推进%@@。”罗异铿提醒%*%@#。因此@%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#@%*，多种模式相结合@**#@，以产生更大效果***#%。
另一方面#@#*#，“以旧换新”既关联着刚需买家@*%*%，也关联换房卖家#*@*@，是一场“双向奔赴”##，需要考虑更多细节和诚意%#。例如在政策层面进行完善和监督##*。扩大政策覆盖面%@*@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘**@，换房人选择较少##@。在促成交易方面%#%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%%*，政府还应制定规则#%**，确保各项优惠政策能落地@@*#，比如契税减免、中介费减免等##%。同时**，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@##*，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%#%*。另外*%@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%*。而对于参与的房企、国企等来说*%@，首先要拿出有品质的房源*%%，此前有部分地方新房房源品质较低#@@，甚至被认为是售不出的“边角料”#@*%。
同时*#%*，需要适当延长置换时间%@@%#。“以旧换新”规则下#@，对旧房售出有约定时限*@*，但当前销售时间均较长%*。“我们在实际操作中发现%**%，例如有些房主对旧房的心理价位很高%*，一直难以成交*@%%#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@*#，延长到半年左右*#。”李秀清说%*#*%。另外%##，也要确保参与的楼盘能正常交付##，并且对认购的定金要加强监管#***，对于未能完成“以旧换新”的业主#%#*，要能够按约定正常退还@*%%。
多位专家指出##*#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%**@*，要更精细化、接地气@%*@#，尽可能满足各方诉求#%#，才能落地见效%@@%。（南方日报）
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