大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:31:19
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”##@#@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@，在新一轮政策潮中%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@*%%*，几乎成为各地的“标配”##*@。
据不完全统计##%%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%##，大湾区也已有6城“官宣”入局@*，其他城市也在积极探索实施#*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*@。
5月15日起#*#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动##%。记者从花都房地产行业协会获悉@%@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议**，并且交了新房定金#%##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*%##，当天反馈比较理想%%%%@，“相信后续效果会不错”#%#%#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*#*@。
4月30日#*%#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@*。
广东多城“官宣”入局%*#%%。3月1日%%%%#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*#@%*，以惠城区为试点**#。
4月23日*##@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*，在一线城市中首个落地“以旧换新”@@#。
4月30日@%@*，中山6个部门联合发布措施#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”###%@。同日%##，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@**#。
5月13日***，佛山发布13条房地产新政*%%%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#%##*。
可以看出##%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*。也有多地虽未“官宣”@##，但也正探索实施%*#。比如在江门@#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%@*#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@%。博富控股总裁助理李秀清介绍###，目前两个项目成交约20套@%%#，咨询客户过千组#%#*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%***#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@%*#，截至目前%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”***，并且预计还将有更多城市加入#**@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%#@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%#，由房企、中介机构、换房人共同完成##%。换房人认购房企新房并优先锁定**##@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@*。若一定期限内旧房售出@%**%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*@#%%，则房企退还新建商品住房认购金@%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#。从全国范围内来看@@，目前#%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@@**。
二是房企收购模式**，房企按照评估价格收购换房人的二手房%%#*@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%@*。比如在珠海@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%%，直接收购存量二手房以促成新房交易**。
三是政府收购模式%**，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%@*@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%#，由郑州城市发展集团为主体@%@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#*@*%，同时换房者选购平台房源库中的新房@@#@。还有一些地方特色的延伸@#*#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#*##，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*#%@，并将其全部用于购买商品房*#，无需卖房即可换新@%。
四是政府补贴模式##*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#*#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*。
目前来看###，三方联动是各个城市主推的模式%%%，由于是基于市场自发行为%%*%%，房企的资金压力�%%%##。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*#%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@#*@。”李秀清介绍*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@%#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*，这一模式主要面临二手房市场调整压力%#*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#@#*，换房人无法快速售出二手房**%*#，交易周期过长%@%，不一定能促成“以旧换新”*@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@@%，由于新房选择的局限性较大***%*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%*%%，惠及面不广%%。
政府或国企收购模式%%%@#，由于信用背书受到欢迎@@#。但财政负担较大%*@，收购规模有限@*%#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%@，面对庞大的二手房挂牌量##*%，显得杯水车薪%%*%#。另外还需考虑资金平衡*%%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@，都存在资金平衡、盈亏的考验%*%#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#**，避免闲置空置%%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%**，有条件可以采取该模式%*##@。”罗异铿说#*，而政府补贴模式@%#，目前一般仅在非一线城市实施%#*，大部分城市的补贴力度也相对较小#*%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%@%#@，住房“以旧换新”处于起步阶段%%，实施时间较短@**#*，并且不少地方仍待出台具体实施细则#@@。但无论哪种“以旧换新”模式##%，都是一场多方博弈#@@@，一些共性问题亟待解决#%@*。
一方面%@，需要多方合力推进%#*@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%，单靠政府或市场的力量都十分有限@%，需要政府、企业、业主多方合力推进@@@。”罗异铿提醒##。因此**，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*#，多种模式相结合#%%@，以产生更大效果*@%%。
另一方面%%%，“以旧换新”既关联着刚需买家%%#，也关联换房卖家*%#*%，是一场“双向奔赴”@@@##，需要考虑更多细节和诚意#%。例如在政策层面进行完善和监督#%%@@。扩大政策覆盖面##**，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%*@##，换房人选择较少#%*%@。在促成交易方面*#@*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*@*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出##@#，政府还应制定规则%%%*，确保各项优惠政策能落地*#*%%，比如契税减免、中介费减免等*#@#。同时*%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@#**，让业主放心地参与到“以旧换新”中%%。另外%%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%**@。而对于参与的房企、国企等来说%%，首先要拿出有品质的房源@##*，此前有部分地方新房房源品质较低%**%，甚至被认为是售不出的“边角料”#%*。
同时#@%@，需要适当延长置换时间*@%%*。“以旧换新”规则下*#，对旧房售出有约定时限*@%，但当前销售时间均较长*#*#%。“我们在实际操作中发现%%，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%@@，一直难以成交##*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%%*，延长到半年左右%#。”李秀清说%*@%。另外@*#@，也要确保参与的楼盘能正常交付%#@@，并且对认购的定金要加强监管#%#，对于未能完成“以旧换新”的业主*##@，要能够按约定正常退还##@。
多位专家指出%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@，要更精细化、接地气@#，尽可能满足各方诉求#@，才能落地见效@%@。（南方日报）
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