58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束@@#%#，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析#%@，整体来看@@%，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%%。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善%@#，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看#%%，2023年#@@，物管行业呈现明显分化的特点*##。

　　据中指研究院统计数据显示*#，58家上市物企中*@##，第一名碧桂园服务营收超过400亿元%@**%，最后一名仅3.4亿元#*@@*，为中天服务%****。

　　头部企业优势明显@*%%#，“碧万绿”取得收入的前三名#%@。其中#*@@，2023年#*，碧桂园服务实现营收426.1亿元*#，同比增长3%*@*，营收规模排名第一@*@。其次是万物云@%@%，实现总收入约332亿元*@@，同比增长10.2%*@#。第三是绿城服务%**%，收入173.9亿元%#@，同比增长17.08%*#。不过*@，对比来看#**，第三名与前两名差距较大###。

　　第二梯队的物企*#%%，收入规模在100亿元-160亿元@%#@#，阵营内差距较小%@*##。其中#**%，雅生活收入154.4亿元%@@@@，保利物业150.6亿元#@#@，华润万象生活147.7亿元*%，中海物业130.5亿元@*，恒大物业124.9亿元#@%#*。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家*%@*，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务#*%#%。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下@##，共17家@@@，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右%%%%#。

　　从上市物企营收增速来看%#，2023年回落明显%%%。克而瑞数据显示%#%#*，2023年*##*@，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元*#%%，均值为48.85亿元**@*@，同比增长14.34%%*#，增速较上年同期下降4.7个百分点#@%@。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元%*@，同比增长8.6%%**#，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点##，下滑幅度整体较大**@##。

　　对于收入增速下滑原因###%，亿翰智库分析%@#，一方面是受到地产开发下行影响@*%，增量市场交付有所减少**，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外*#@，增值服务收入也有所减少%*@#*，同样受上游房地产企业影响%*@#，物企主动缩减非业主增值服务收入@@%%，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利*@#。

　　具体来看*##，中指研究院统计的58家上市物企中*%@，44家营收实现同比增长%#，14家出现下降@*#%。增幅排在第一的是建发物业%%，同比增长55.83%；其次是滨江服务*%，增幅41.69%；第三是苏新服务@%，增幅35.73%%*。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家@@#%@，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%##@#@。值得关注的是***@，规模排名靠前的世茂服务、融创服务@*#**，营收也出现下降@%%*。世茂服务营收82.03亿元*%，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元##*#，同比下降1.64%%*#。此外@*，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务#@*#，营收也都出现下滑#@。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看#@%@*，2023年物管行业整体是增收不增利#%#，部分企业不仅利润下降*%*#，还出现亏损*%*%。

　　58家上市物企中%@，49家实现盈利###，9家处于亏损状态##。其中*@%@，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云@%*#，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业%*##。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务*@%#@，利润规模在5.2亿-7.5亿元*%%@#。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务#*#*。其中金科服务亏损最多#*，其次是建业新生活、佳兆业美好**@*。

　　年报显示%%*@，2023年*@，金科服务净亏损9.82亿元#@，归母净亏损9.51亿元%%@#*。建业新生活亏损约5.78亿元##@，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元*%%，2022年同期为5.62亿元@%。

　　从净利润同比增速来看*@，58家物企中%%**#，刨除9家亏损企业*@##，28家企业净利润同比增长**，21家同比下降*%%@@。其中*@@*@，增速最高的是建发物业%@#@#，净利润5.47亿元**，同比增长117.79%；其次是第一服务控股#@%，净利润7015万元#*%，同比增长38.78%；第三是华润万象生活*#*，同比增长32.96%#@#%%。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等%%%#。其中@@*%，世茂服务降幅最大#%%*，净利润3.17亿元**%，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务*%##*，同比下降108.41%；另外@#*，弘阳服务同比下降84.83%##%。

　　对于下降原因@**%，弘阳服务称@*，由于地产行业市场环境的不利影响*#*%%，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低@#@，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元@#@*，降幅高达46.3%#%%。

　　整体来看#%*%#，2023年*###@，上市物企增长质量有待提高@%%。从行业层面来看@*@#，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元####，同比增长6.8%@@#，利润增速并未跑赢营收增速*#。其中*@@##，共24家物企出现毛利润下滑@%。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示@%*，物业企业2023年利润下降#@%%，其实不是物业公司本身的问题@*，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的#@@，2023年只不过是逐步回到真实的状态%*，当然*#，也有一些物业企业进行了大量收并购%#%，但实际上并没有完成所收购企业的融合@@%%@，或者未能真正达到原来的收购预期#*##*，导致大量计提商誉减值@%@@，这方面也是影响物业公司利润的一个方面@%。此外@*#，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清@*%%，这也导致了利润下降@@，而这可能是一个短时的现象#%#*。

　　此外%*，从盈利水平来看*%*@#，过半上市物企毛利率同比下降#@#。中指研究院统计的58家物企中#*，平均增速为-1.45%@*，其中#@，19家同比增幅为正*@，39家增幅为负%*@@*，典型的增收不增利%#*@。具体来看@*#*#，降幅最大的是德商产投服务@%@**，毛利率为26.84%%@，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家#@#，毛利率24.94%#**，同比下降6.95个百分点#@*#。

　　亿翰智库称##*%，从利润率角度来看##%，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌#%*@#，2023年平均毛利率约为20.25%*@#*，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点@#*@*，净利率以及归母净利率相对保持稳定*@*@#。

　　万物云董事长朱保全认为##，当下%@%%，很多企业毛利下滑**，其实就是财务报表的一次清洗@*%，过去来自于关联单位的业务比例高*%，毛利也高#%，关联收入比例下降了%%*%，毛利自然下降了*%%*。

　　对于盈利水平的下降@@#@*，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升#*#@，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升*#@@。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是%#，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因@*@%，是对于关联企业的减值拨备%*%%%。受地产开发流动性危机影响@#%%，关联方应收款风险上升%***@，这些物企对应收款等进行大额减值拨备@*#。

　　对于利润下降*@，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备##。其称##，出于谨慎性原则%@，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元*@。

　　建业新生活公告也指出%@@，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备#%，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模*%*，导致该分部收入和盈利能力下降@%%*。

　　据了解@@*#，2023年#*%%#，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元%@，同比大增548.41%*@%*#。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因**%*。

　　此外*@%，弘阳服务利润显著下降*@#%，主要因房地产行业市场环境变动%%*@，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加*@。数据显示%%*#*，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元*%%#，较2022年的927.4万元同比增长85.42%@###。

　　还有雅生活#%%*，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元**@##，同比增长14.9%@#@。

　　雅生活指出#@*##，净利润下滑的原因@**，一是业务结构调整*%@*，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则%*##，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备%@%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称**#，2023年@%%，部分企业关联方面临流动性困境@##，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加*@@@@，坏账风险加大%*@@@，利润“失血”*@***。不过#@**，商誉及无形资产占净资产的比重下降@*，商誉减值对物企利润的冲击减弱**%#，但企业出于谨慎考虑*%@%，计提商誉减值准备*#*@，对利润的影响仍需时间消化%*@@#。其中*%%@，国企凭借稳定关联方的加持#@#，受减值影响较低*###，利润及利润率仍有保障%*%@*。

　　牛晓娟进一步称*%%%，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响@##%%，物企仍需进一步提升自身的独立性**#，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元%**@，通过招投标、合资合作、并购等方式@%，降低关联方项目供给占比*#%@@，使业务开展更加科学合理###%@。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线*#，地产开发行业遭遇现金流挑战%%%@，违约不断*%@，对于关联度较高的物业企业来说*@%#，有了前车之鉴%@%*，对于现金流的管理与重视都在2023年加强%##%。

　　在2023年物企业绩发布会上#*%%，“经营性现金流”成为高频词之一#*#。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本#@@，行业内的流动比率均值约为1.86#*，处于良好的合理区间%@#。其中52家物企的流动比率大于1*%，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量%%*##。

　　克而瑞显示@%#*，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元@#@*，较同期增长10.4%#*#，增速由负转正@##%，7成以上的企业现金及现金等价物提升@*%。

　　其中%@，万物云现金及现金等价物最高##%，为157.45亿元；其次是华润万象生活%*，为156.33亿元；第三是碧桂园服务#@*，为126.37亿元#%@。

　　从经营性现金流净额表现来看%##，企业安全系数也正在提高%#@。多家上市物企盈余保障倍数超过1%%，如世茂服务该比例高达3.25*%#。

　　即便如此%#**，仍要关注应收账款的潜在风险##%@*。从整体情况来看#*，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元@#%，同比增长13.45%##，较上年同期下降19.9个百分点%*%*#，但仍高于营收增速(7.19%)*@#%。应收账款周转天数提升仍是普遍现象%*##@，下降的企业不足2成#@@，应收账款回收难度依然较大@*%%@，坏账风险依然存在@#%@。

　　以建业新生活为例%*#**，2023年#@##*，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元*#%，占总规模比例约57.01%%%*，虽然呈下降趋势@#%@*，但是这个比例仍然较高#*%#，业绩未能摆脱地产公司的影响*@#*。

　　牛晓娟指出##%*，总体来看#%%，随着企业独立性的进一步提升@%#%，在经历了前两年大额计提减值后%*@@@，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转%@，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控%@#。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来*##，有业内人士分析**，物企整体盈利水平仍将持续下降*%##。那么@@#，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议%@@*，构建服务价格动态调整机制*@@*，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度%%#，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务@#%。

　　展望未来%%#*#，牛晓娟认为##*，物业企业为实现业绩增长%#*#%，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设%*。从行业长远发展看%%@，做好基础服务的同时*#*，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域@%%@，尤其在房地产开发市场进入存量时代后*%#%@，如何充分发掘物业的自身优势*##*，进一步激活多元赛道潜力@%@#，是行业面临的重要课题##*@@，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务##。

　　牛晓娟进一步指出%%##*，物业服务企业要顺势而为*%%，积极拥抱科技#*@*，将新技术不断应用于管理和服务%#**#，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案#**，不断打破服务边界%*@，满足不同业态的物业管理需求#%，开启“智慧物管”新时代*##。

　　牛晓娟表示*@%@，随着行业发展节奏放缓#@#@*，由高速发展转为高质量发展%**，企业对于人员素质和能力提出了更高要求%*#。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的###，物业服务质量与员工的素质息息相关@@%*@，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队#*@%%，招聘更多专业人才@#**，实现组织结构的优化及员工素质的提升@#%#，为企业未来发展积蓄能量#*#。

　　“总体来看*%#，物管行业虽然步入低速增长时代*#%##，但仍充满机遇*@*@%。未来@%*%，物企仍将顺势而为%**@，不断开拓创新**@@%，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展@*@。”牛晓娟说**##*。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报