GGPoker(ggn666.com)
北方有大风沙尘云黔桂等地有较强降雨
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@*@#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%**#*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@，在新一轮政策潮中*#@%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@%%*，几乎成为各地的“标配”%@。
据不完全统计#@##，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@*，大湾区也已有6城“官宣”入局*@，其他城市也在积极探索实施**%*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦**%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*#。
5月15日起#@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@#。记者从花都房地产行业协会获悉#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%*%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*#%**，并且交了新房定金@@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%*#@#，当天反馈比较理想@%%，“相信后续效果会不错”%*@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#**#@。
4月30日#*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@#@@@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%***。
广东多城“官宣”入局%#%。3月1日@**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%##*，以惠城区为试点%%。
4月23日%@*%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%#，在一线城市中首个落地“以旧换新”@@。
4月30日*%*，中山6个部门联合发布措施*#%%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@#。同日*%@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@**%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#%##。
5月13日%@#，佛山发布13条房地产新政@@%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@%。
可以看出@@%%%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#。也有多地虽未“官宣”@@，但也正探索实施%%@*。比如在江门#%@@@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%#。博富控股总裁助理李秀清介绍#@#*#，目前两个项目成交约20套*%@，咨询客户过千组##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#@，截至目前*#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%#*@%，并且预计还将有更多城市加入###@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*%*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%，由房企、中介机构、换房人共同完成@@*。换房人认购房企新房并优先锁定*@**，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*。若一定期限内旧房售出%@@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#***@，则房企退还新建商品住房认购金#@@*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%*@%*。从全国范围内来看**@，目前#@%@@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%*%。
二是房企收购模式%%#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%。比如在珠海%@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@%@@，直接收购存量二手房以促成新房交易%@%@@。
三是政府收购模式@@*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房**%#@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%，由郑州城市发展集团为主体**，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房**##*，同时换房者选购平台房源库中的新房*%%。还有一些地方特色的延伸#*@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租##%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%#@，并将其全部用于购买商品房**@，无需卖房即可换新#*。
四是政府补贴模式#**，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*%。
目前来看*@*%，三方联动是各个城市主推的模式%%，由于是基于市场自发行为%@@#，房企的资金压力蠤#**。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%##%@。”李秀清介绍%##%@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#%，这一模式主要面临二手房市场调整压力@#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%，换房人无法快速售出二手房%@*@#，交易周期过长###%@，不一定能促成“以旧换新”#*@#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%，由于新房选择的局限性较大@%@#@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%%，惠及面不广@*。
政府或国企收购模式@*@*，由于信用背书受到欢迎@#**。但财政负担较大%#，收购规模有限*@#@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%，面对庞大的二手房挂牌量#***，显得杯水车薪%**##。另外还需考虑资金平衡@#@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%*@#，都存在资金平衡、盈亏的考验#%%#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向***@*，避免闲置空置#%*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@*#，有条件可以采取该模式**@#。”罗异铿说*#@%，而政府补贴模式%#@%，目前一般仅在非一线城市实施@*，大部分城市的补贴力度也相对较小*#@##。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@*@@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*%，住房“以旧换新”处于起步阶段@%*%，实施时间较短#@***，并且不少地方仍待出台具体实施细则@#。但无论哪种“以旧换新”模式#*，都是一场多方博弈@*，一些共性问题亟待解决%#*%*。
一方面@@@，需要多方合力推进%**%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@#*，单靠政府或市场的力量都十分有限@%，需要政府、企业、业主多方合力推进*#。”罗异铿提醒@*%#@。因此*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@*%*@，多种模式相结合*@@%%，以产生更大效果##%。
另一方面#@##%，“以旧换新”既关联着刚需买家*@@，也关联换房卖家*@%*，是一场“双向奔赴”*@*%#，需要考虑更多细节和诚意@%。例如在政策层面进行完善和监督##%。扩大政策覆盖面%%@@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#*@，换房人选择较少#%。在促成交易方面%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%%@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%@#，政府还应制定规则##%@@，确保各项优惠政策能落地%#@，比如契税减免、中介费减免等**。同时*@*@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*%，让业主放心地参与到“以旧换新”中@@。另外*@@@#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@#%。而对于参与的房企、国企等来说#*，首先要拿出有品质的房源*@@，此前有部分地方新房房源品质较低*#*#%，甚至被认为是售不出的“边角料”@@##。
同时%%，需要适当延长置换时间*@%*。“以旧换新”规则下*@，对旧房售出有约定时限#*，但当前销售时间均较长*@%**。“我们在实际操作中发现%*#，例如有些房主对旧房的心理价位很高*##@，一直难以成交@@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@#%，延长到半年左右@%%#。”李秀清说@*@。另外@*#*%，也要确保参与的楼盘能正常交付#@%，并且对认购的定金要加强监管****，对于未能完成“以旧换新”的业主@*@，要能够按约定正常退还@@%@#。
多位专家指出*#*@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@%*，要更精细化、接地气#@%，尽可能满足各方诉求*##*#，才能落地见效#@@。（南方日报）