58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束*@@，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析*@*，整体来看*%*@，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%@%。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善@#，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看*#*@，2023年**@，物管行业呈现明显分化的特点%@@*。

　　据中指研究院统计数据显示%@@，58家上市物企中@@，第一名碧桂园服务营收超过400亿元@@#%，最后一名仅3.4亿元#@#*@，为中天服务#*。

　　头部企业优势明显%#，“碧万绿”取得收入的前三名#%#*#。其中#*，2023年%###*，碧桂园服务实现营收426.1亿元%%@@#，同比增长3%@@，营收规模排名第一@%@。其次是万物云@%#%@，实现总收入约332亿元%@#，同比增长10.2%%@**@。第三是绿城服务%@#，收入173.9亿元%%%@#，同比增长17.08%***#。不过%*，对比来看*%，第三名与前两名差距较大#@。

　　第二梯队的物企#%*@，收入规模在100亿元-160亿元%#@@，阵营内差距较小@@%。其中%#，雅生活收入154.4亿元#**，保利物业150.6亿元%*#，华润万象生活147.7亿元**#，中海物业130.5亿元#%%，恒大物业124.9亿元#@@*。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家##，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务@*。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下##@%#，共17家*%@，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右%@##%。

　　从上市物企营收增速来看%%，2023年回落明显%%@。克而瑞数据显示*#%#@，2023年**@%%，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元#%#，均值为48.85亿元@%%，同比增长14.34%@*@**，增速较上年同期下降4.7个百分点#%##*。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元#@@，同比增长8.6%*#，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点@*#*，下滑幅度整体较大#*#@*。

　　对于收入增速下滑原因#**，亿翰智库分析%*#*@，一方面是受到地产开发下行影响@#%，增量市场交付有所减少*#，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外*#%@，增值服务收入也有所减少#**，同样受上游房地产企业影响*%%@，物企主动缩减非业主增值服务收入#%，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利*@%。

　　具体来看@%#@*，中指研究院统计的58家上市物企中@#，44家营收实现同比增长%@##*，14家出现下降#@@**。增幅排在第一的是建发物业*##@，同比增长55.83%；其次是滨江服务##，增幅41.69%；第三是苏新服务@%，增幅35.73%%@@。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家###，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%@%*%。值得关注的是**%@，规模排名靠前的世茂服务、融创服务#@*，营收也出现下降#*%@@。世茂服务营收82.03亿元###*，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元%#，同比下降1.64%%%@%。此外@*@@#，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务*@*%，营收也都出现下滑@%%。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看@#，2023年物管行业整体是增收不增利@%*%，部分企业不仅利润下降%@，还出现亏损*%@%。

　　58家上市物企中*%#，49家实现盈利%%#@@，9家处于亏损状态#@#%。其中@*，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%*%##，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业@#*。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务@@*#%，利润规模在5.2亿-7.5亿元@@@。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务%*##。其中金科服务亏损最多@@*，其次是建业新生活、佳兆业美好%#@@%。

　　年报显示##%，2023年##，金科服务净亏损9.82亿元@@##*，归母净亏损9.51亿元@@。建业新生活亏损约5.78亿元*%*@，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元@%*，2022年同期为5.62亿元*@#。

　　从净利润同比增速来看@%#，58家物企中%*，刨除9家亏损企业%*#，28家企业净利润同比增长@%#@，21家同比下降#%。其中#@%%%，增速最高的是建发物业@%，净利润5.47亿元#*%@，同比增长117.79%；其次是第一服务控股%%#，净利润7015万元%*@，同比增长38.78%；第三是华润万象生活@*%*%，同比增长32.96%#*%#。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等%#*%。其中%*%@，世茂服务降幅最大@@*，净利润3.17亿元*%*%*，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务%@#*#，同比下降108.41%；另外%%@，弘阳服务同比下降84.83%*@@@*。

　　对于下降原因*@*@%，弘阳服务称*%@，由于地产行业市场环境的不利影响@@@*，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低*@*，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元%#，降幅高达46.3%@##。

　　整体来看@%#@%，2023年*@@@，上市物企增长质量有待提高@*@。从行业层面来看#@%%*，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元%%@##，同比增长6.8%%##%@，利润增速并未跑赢营收增速%##。其中*%，共24家物企出现毛利润下滑#%。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示@*%@#，物业企业2023年利润下降@%，其实不是物业公司本身的问题@#，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的%@**，2023年只不过是逐步回到真实的状态@@@#，当然#**##，也有一些物业企业进行了大量收并购##%*，但实际上并没有完成所收购企业的融合*%##，或者未能真正达到原来的收购预期%%@*，导致大量计提商誉减值*#%*，这方面也是影响物业公司利润的一个方面@@。此外*#%@@，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清@@@，这也导致了利润下降@#，而这可能是一个短时的现象*%。

　　此外@%@，从盈利水平来看@@#@，过半上市物企毛利率同比下降##%。中指研究院统计的58家物企中@#，平均增速为-1.45%*#%，其中#%##，19家同比增幅为正#@#*@，39家增幅为负*#%#@，典型的增收不增利@@@。具体来看@@，降幅最大的是德商产投服务%##*，毛利率为26.84%%@，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家%#*，毛利率24.94%*@，同比下降6.95个百分点#@@**。

　　亿翰智库称##@%@，从利润率角度来看#@*##，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌*#%，2023年平均毛利率约为20.25%@%，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点*%，净利率以及归母净利率相对保持稳定#@*##。

　　万物云董事长朱保全认为*##%@，当下**%#，很多企业毛利下滑%##@，其实就是财务报表的一次清洗%#%*#，过去来自于关联单位的业务比例高@*#，毛利也高*#*@，关联收入比例下降了**@%，毛利自然下降了#*。

　　对于盈利水平的下降%%@**，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升#**#，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升*@%*。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是**@，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因##%，是对于关联企业的减值拨备%*@@。受地产开发流动性危机影响%##%，关联方应收款风险上升@%#，这些物企对应收款等进行大额减值拨备*%。

　　对于利润下降@*，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备%%#。其称%%#*@，出于谨慎性原则@*，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元%@**。

　　建业新生活公告也指出@@@@，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备#@，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模##%@，导致该分部收入和盈利能力下降#%*#*。

　　据了解@*%#，2023年##%，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元*%*%@，同比大增548.41%*%。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因##%##。

　　此外*@，弘阳服务利润显著下降%%##，主要因房地产行业市场环境变动@#*@，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加*%@。数据显示*@，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元@#%%*，较2022年的927.4万元同比增长85.42%#*。

　　还有雅生活%*@%*，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元#@@，同比增长14.9%@#*。

　　雅生活指出*@，净利润下滑的原因**@#*，一是业务结构调整*#%%，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则#****，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备@##*%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称@####，2023年@@#，部分企业关联方面临流动性困境@#，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加@#，坏账风险加大%*@#，利润“失血”@%#*#。不过#@，商誉及无形资产占净资产的比重下降*%*#，商誉减值对物企利润的冲击减弱*@，但企业出于谨慎考虑%%#@#，计提商誉减值准备*%@#，对利润的影响仍需时间消化@#。其中%**%，国企凭借稳定关联方的加持##@%%，受减值影响较低#%%%#，利润及利润率仍有保障%%@#@。

　　牛晓娟进一步称@@，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响@*#，物企仍需进一步提升自身的独立性%**@*，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元%#@，通过招投标、合资合作、并购等方式#*，降低关联方项目供给占比*#，使业务开展更加科学合理*%%@@。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线@%%，地产开发行业遭遇现金流挑战@*%，违约不断@@##，对于关联度较高的物业企业来说%%%#，有了前车之鉴#***，对于现金流的管理与重视都在2023年加强*@%。

　　在2023年物企业绩发布会上%#@@，“经营性现金流”成为高频词之一##@*。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本@%%%，行业内的流动比率均值约为1.86#*，处于良好的合理区间%##。其中52家物企的流动比率大于1*%，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量@#*。

　　克而瑞显示*@，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元@*%#@，较同期增长10.4%@##%，增速由负转正@%，7成以上的企业现金及现金等价物提升*@。

　　其中#@，万物云现金及现金等价物最高@#，为157.45亿元；其次是华润万象生活#*@**，为156.33亿元；第三是碧桂园服务*@，为126.37亿元%##。

　　从经营性现金流净额表现来看@%%，企业安全系数也正在提高*#*%。多家上市物企盈余保障倍数超过1*%*%，如世茂服务该比例高达3.25#%%#。

　　即便如此#%**，仍要关注应收账款的潜在风险@%#@%。从整体情况来看#@@，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元#@，同比增长13.45%**%，较上年同期下降19.9个百分点@%**，但仍高于营收增速(7.19%)@@*。应收账款周转天数提升仍是普遍现象@@，下降的企业不足2成@**#，应收账款回收难度依然较大@@##，坏账风险依然存在**%。

　　以建业新生活为例**#@%，2023年##*，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元#@#%*，占总规模比例约57.01%@@，虽然呈下降趋势*%%*，但是这个比例仍然较高@**@*，业绩未能摆脱地产公司的影响%@。

　　牛晓娟指出##@，总体来看##*，随着企业独立性的进一步提升@#@*，在经历了前两年大额计提减值后%**，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转@@，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控%*#。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来@#，有业内人士分析%%@#@，物企整体盈利水平仍将持续下降@*。那么%#，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议#*#，构建服务价格动态调整机制%#%@*，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度@@%#@，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务%*##。

　　展望未来*%*，牛晓娟认为*@%%#，物业企业为实现业绩增长%%*#，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设#@*@。从行业长远发展看#@@%@，做好基础服务的同时*%，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域@#@*%，尤其在房地产开发市场进入存量时代后#*%@，如何充分发掘物业的自身优势#%%，进一步激活多元赛道潜力##，是行业面临的重要课题%#，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务@*。

　　牛晓娟进一步指出#@%@，物业服务企业要顺势而为#*%@#，积极拥抱科技%*，将新技术不断应用于管理和服务%@*#，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案**，不断打破服务边界@#*，满足不同业态的物业管理需求%#，开启“智慧物管”新时代@*#@*。

　　牛晓娟表示@%**%，随着行业发展节奏放缓%@#@#，由高速发展转为高质量发展%*，企业对于人员素质和能力提出了更高要求**%#。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的#*，物业服务质量与员工的素质息息相关#@，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队%@*，招聘更多专业人才**#*#，实现组织结构的优化及员工素质的提升#*#@，为企业未来发展积蓄能量##@*。

　　“总体来看**@@，物管行业虽然步入低速增长时代%%*，但仍充满机遇*#%。未来@%#*@，物企仍将顺势而为%@#%，不断开拓创新@**#，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展%%@*%。”牛晓娟说#%*@。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报