GGPoker(ggn666.com)
内地赴港“个人游”城市再扩容李家超:有力提振旅游等行业
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*#,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%*@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%*@@#,在新一轮政策潮中@@%,“以旧换新”作为“去库存”的新举措%#**,几乎成为各地的“标配”##。
据不完全统计@#%##,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*##,大湾区也已有6城“官宣”入局@*@@,其他城市也在积极探索实施*##。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#**%*,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�#@%#%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@%#@。
5月15日起*%*%,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@%##。记者从花都房地产行业协会获悉**,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@@#,并且交了新房定金#@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@*%,当天反馈比较理想@%,“相信后续效果会不错”#@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”**,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*。
4月30日*@#,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”##@*,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@@#。
广东多城“官宣”入局**。3月1日%%,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@*,以惠城区为试点*@%%。
4月23日@*@%,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@#%,在一线城市中首个落地“以旧换新”@*%。
4月30日*%,中山6个部门联合发布措施*@,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*%%@@。同日**%#,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%*,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%。
5月13日@%*,佛山发布13条房地产新政@#*#*,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#%%。
可以看出##%,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#*%*。也有多地虽未“官宣”*%##,但也正探索实施#*。比如在江门@@%**,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%@%。博富控股总裁助理李秀清介绍%**,目前两个项目成交约20套#*#%,咨询客户过千组*@*#@,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@*@@#。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%#@%,截至目前@#@@,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@**@#,并且预计还将有更多城市加入*#%%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%@%#*,目前住房“以旧换新”主要有四种模式%**%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%*%,由房企、中介机构、换房人共同完成*@*#@。换房人认购房企新房并优先锁定*%%%#,同时中介机构帮助业主优先出售旧房@#*。若一定期限内旧房售出@@%*#,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出#@,则房企退还新建商品住房认购金@%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%%#*#。从全国范围内来看%%,目前@##*,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#%。
二是房企收购模式%**,房企按照评估价格收购换房人的二手房*@@,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%#。比如在珠海*%,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*,直接收购存量二手房以促成新房交易**#@。
三是政府收购模式*##,即由政府或委托的国企按规定收购二手房#%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@#,由郑州城市发展集团为主体*@*@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@#,同时换房者选购平台房源库中的新房##。还有一些地方特色的延伸*#**,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*#,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租***##,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%#*,并将其全部用于购买商品房%**%,无需卖房即可换新%%。
四是政府补贴模式%*%,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%%#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%。
目前来看@#,三方联动是各个城市主推的模式**,由于是基于市场自发行为*#,房企的资金压力�#@#%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#@%,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##%*。”李秀清介绍#%#,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**#*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@*#*,这一模式主要面临二手房市场调整压力@@#,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#@%,换房人无法快速售出二手房#**#,交易周期过长**,不一定能促成“以旧换新”@#*%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%#*%,由于新房选择的局限性较大%@%,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**#,比如要求一定楼龄、位于较好地段等**%,惠及面不广@*@*。
政府或国企收购模式%@%#@,由于信用背书受到欢迎#*%#*。但财政负担较大#**#%,收购规模有限@*%@#,如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%@@*,面对庞大的二手房挂牌量*#@,显得杯水车薪*@@##。另外还需考虑资金平衡%@,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%**%,都存在资金平衡、盈亏的考验@@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%%,避免闲置空置##**。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#,有条件可以采取该模式%*@*@。”罗异铿说%#,而政府补贴模式%%##*,目前一般仅在非一线城市实施*@*#,大部分城市的补贴力度也相对较小***#。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@#%,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*@**,住房“以旧换新”处于起步阶段%@%@@,实施时间较短@#,并且不少地方仍待出台具体实施细则@%%。但无论哪种“以旧换新”模式@**,都是一场多方博弈%%,一些共性问题亟待解决*#。
一方面##@,需要多方合力推进##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*#@##,单靠政府或市场的力量都十分有限*#,需要政府、企业、业主多方合力推进@#*。”罗异铿提醒*@*。因此@*#*,未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@,多种模式相结合%#%#,以产生更大效果#@#@。
另一方面#@***,“以旧换新”既关联着刚需买家*%#@*,也关联换房卖家%*,是一场“双向奔赴”#%,需要考虑更多细节和诚意*#。例如在政策层面进行完善和监督**%@。扩大政策覆盖面%#,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%*@*,换房人选择较少*%@*。在促成交易方面@%*##,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%*#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@##,政府还应制定规则*@,确保各项优惠政策能落地@#@@%,比如契税减免、中介费减免等*@%。同时%*#,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@%@%*,让业主放心地参与到“以旧换新”中%#。另外#%@%*,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台##%%。而对于参与的房企、国企等来说%*@,首先要拿出有品质的房源*@%%%,此前有部分地方新房房源品质较低%**,甚至被认为是售不出的“边角料”###。
同时#**##,需要适当延长置换时间@@**#。“以旧换新”规则下#@@#%,对旧房售出有约定时限*#%*#,但当前销售时间均较长%#*%。“我们在实际操作中发现#*%@,例如有些房主对旧房的心理价位很高##@#,一直难以成交%#*%@,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#@,延长到半年左右@@。”李秀清说@*。另外*#%*,也要确保参与的楼盘能正常交付#*@*@,并且对认购的定金要加强监管#@##,对于未能完成“以旧换新”的业主##%*,要能够按约定正常退还*#@*。
多位专家指出###*%,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”##%,要更精细化、接地气@#%%,尽可能满足各方诉求*%,才能落地见效*##。(南方日报)