大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”@*%，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%*@。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%，在新一轮政策潮中%@*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@*#*，几乎成为各地的“标配”#%%%%。

　　据不完全统计@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#%%，大湾区也已有6城“官宣”入局*#@#*，其他城市也在积极探索实施**#%@。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*%。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*%%*。

　　5月15日起@%**%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%**。记者从花都房地产行业协会获悉##，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*#，并且交了新房定金@@*@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#*，当天反馈比较理想*%*，“相信后续效果会不错”@%@。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”**@%%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@#%。

　　4月30日@**，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措***@。

　　广东多城“官宣”入局**。3月1日##%@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@%@，以惠城区为试点*@**#。

　　4月23日@#*@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#@%，在一线城市中首个落地“以旧换新”%*@*。

　　4月30日#%，中山6个部门联合发布措施#*@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@*%@。同日%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%##@。

　　5月13日@%#%，佛山发布13条房地产新政#*%@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%@。

　　可以看出%#*##，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@*#%。也有多地虽未“官宣”@%##，但也正探索实施@%#*。比如在江门#***#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*##%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*%%**。博富控股总裁助理李秀清介绍@#%%%，目前两个项目成交约20套%*，咨询客户过千组#@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#%。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示*#*#，截至目前@@*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%**，并且预计还将有更多城市加入%*。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@*#@#，由房企、中介机构、换房人共同完成@*。换房人认购房企新房并优先锁定@#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@@*%。若一定期限内旧房售出#*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#%#*，则房企退还新建商品住房认购金##@%*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%@。从全国范围内来看%#@*#，目前##%%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*@。

　　二是房企收购模式#%##@，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%%@*。比如在珠海*%**%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@#*@*，直接收购存量二手房以促成新房交易#@*@@。

　　三是政府收购模式#***%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@*，由郑州城市发展集团为主体*#%@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%*@*，同时换房者选购平台房源库中的新房*@@。还有一些地方特色的延伸@@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@##*#，并将其全部用于购买商品房@%##，无需卖房即可换新%%#@*。

　　四是政府补贴模式@#*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@@*。

　　目前来看#@*%%，三方联动是各个城市主推的模式**%%，由于是基于市场自发行为*##%，房企的资金压力�%#@@。�且更容易让利换房者和中介机��*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%#%@#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#*。”李秀清介绍*##@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@#@@。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%%##，这一模式主要面临二手房市场调整压力@#@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位**，换房人无法快速售出二手房@##*，交易周期过长%*，不一定能促成“以旧换新”%@%*。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展@#，由于新房选择的局限性较大%%#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#@#%#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等###，惠及面不广@%%。

　　政府或国企收购模式***，由于信用背书受到欢迎@**@*。但财政负担较大@%@，收购规模有限%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#*#，面对庞大的二手房挂牌量**%%@，显得杯水车薪%@。另外还需考虑资金平衡*%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%*#，都存在资金平衡、盈亏的考验%%*#%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#*#，避免闲置空置%*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#*#*，有条件可以采取该模式@@。”罗异铿说@%，而政府补贴模式%%@，目前一般仅在非一线城市实施%%#%，大部分城市的补贴力度也相对较小#@。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%**#@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@#@#，住房“以旧换新”处于起步阶段@%#，实施时间较短*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%。但无论哪种“以旧换新”模式@#*@，都是一场多方博弈@*@@，一些共性问题亟待解决#%@。

　　一方面@@%，需要多方合力推进##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#*，单靠政府或市场的力量都十分有限#@*，需要政府、企业、业主多方合力推进@##。”罗异铿提醒*@@@*。因此%#@#%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@#%，多种模式相结合*#，以产生更大效果%@%#%。

　　另一方面**，“以旧换新”既关联着刚需买家@#%，也关联换房卖家#%%%，是一场“双向奔赴”@%*，需要考虑更多细节和诚意*%*##。例如在政策层面进行完善和监督**%@#。扩大政策覆盖面@@@*%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%，换房人选择较少%**@#。在促成交易方面*#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%，政府还应制定规则*#@%，确保各项优惠政策能落地@##，比如契税减免、中介费减免等#%*%。同时*%@*%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@%*@%，让业主放心地参与到“以旧换新”中@#*。另外@*%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@*。而对于参与的房企、国企等来说@*@，首先要拿出有品质的房源@*，此前有部分地方新房房源品质较低%%*，甚至被认为是售不出的“边角料”*#。

　　同时*#%#*，需要适当延长置换时间@%。“以旧换新”规则下%@，对旧房售出有约定时限##%，但当前销售时间均较长@@#*。“我们在实际操作中发现%#%@*，例如有些房主对旧房的心理价位很高*%@#*，一直难以成交#@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@，延长到半年左右#@#*。”李秀清说#%*。另外*@%@@，也要确保参与的楼盘能正常交付%%@*，并且对认购的定金要加强监管*%%@*，对于未能完成“以旧换新”的业主@%，要能够按约定正常退还**。

　　多位专家指出@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#***，要更精细化、接地气#@##，尽可能满足各方诉求*#@，才能落地见效**。（南方日报）