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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*#*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#*@，在新一轮政策潮中*%%#@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@，几乎成为各地的“标配”@@%。
据不完全统计###*%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*，大湾区也已有6城“官宣”入局%%，其他城市也在积极探索实施#@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@*%*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�***。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%。
5月15日起%*%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%*@#。记者从花都房地产行业协会获悉*%*@@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*@*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*@#%，并且交了新房定金@##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@@**，当天反馈比较理想*#@#%，“相信后续效果会不错”##*@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@##@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@#。
4月30日##*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@*@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%%#。
广东多城“官宣”入局#*。3月1日%%@#@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%%*，以惠城区为试点###@。
4月23日%#%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知**%%*，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%#@。
4月30日*%%，中山6个部门联合发布措施@#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%#。同日@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@%%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@%%。
5月13日#%@*#，佛山发布13条房地产新政#@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*@。
可以看出*@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@。也有多地虽未“官宣”%*，但也正探索实施%@%。比如在江门@*%**，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@#@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@。博富控股总裁助理李秀清介绍*%%%#，目前两个项目成交约20套%%#@，咨询客户过千组#*##@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示##@，截至目前%%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%*，并且预计还将有更多城市加入#%%@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#%**。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%*@*，由房企、中介机构、换房人共同完成@#。换房人认购房企新房并优先锁定*@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%%@。若一定期限内旧房售出*###*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#@，则房企退还新建商品住房认购金#@@*@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%#。从全国范围内来看*%*，目前%@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@#%*#。
二是房企收购模式@@@#，房企按照评估价格收购换房人的二手房##@%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%#*。比如在珠海%*%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%%%*@，直接收购存量二手房以促成新房交易%@%##。
三是政府收购模式@%%*%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%，由郑州城市发展集团为主体#@#%@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*，同时换房者选购平台房源库中的新房*@*@。还有一些地方特色的延伸@#%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@#*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#，并将其全部用于购买商品房#@#，无需卖房即可换新@@。
四是政府补贴模式@%*%#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@。
目前来看##%，三方联动是各个城市主推的模式#@%@，由于是基于市场自发行为#*#*，房企的资金压力�**###。腋菀兹美环空吆椭薪榛�##%#*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#*#*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#%@@。”李秀清介绍##，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小##。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@***@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#@%，换房人无法快速售出二手房#%#，交易周期过长@###%，不一定能促成“以旧换新”**%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%*%，由于新房选择的局限性较大@%%*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@@，惠及面不广*#%@。
政府或国企收购模式@@@#*，由于信用背书受到欢迎**#@。但财政负担较大%*#@，收购规模有限*%@*#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*@，面对庞大的二手房挂牌量%#@，显得杯水车薪#%。另外还需考虑资金平衡**%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%%，都存在资金平衡、盈亏的考验@###@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@@@*，避免闲置空置@@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市#*%@%，有条件可以采取该模式@#*。”罗异铿说#***#，而政府补贴模式@%%##，目前一般仅在非一线城市实施@*，大部分城市的补贴力度也相对较小@#**@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%%#@，住房“以旧换新”处于起步阶段@%#，实施时间较短%#@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*%@**。但无论哪种“以旧换新”模式*#*，都是一场多方博弈%#，一些共性问题亟待解决#@%。
一方面@@，需要多方合力推进%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@@@，单靠政府或市场的力量都十分有限*%，需要政府、企业、业主多方合力推进**。”罗异铿提醒%*%%*。因此@@%%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@，多种模式相结合%#**，以产生更大效果*%*。
另一方面*@#*，“以旧换新”既关联着刚需买家%%*，也关联换房卖家%%，是一场“双向奔赴”%@*，需要考虑更多细节和诚意*@##@。例如在政策层面进行完善和监督#%%#。扩大政策覆盖面#*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@#*，换房人选择较少*#。在促成交易方面#*#%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*##。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%**，政府还应制定规则#%#*，确保各项优惠政策能落地*@，比如契税减免、中介费减免等%*##@。同时**@*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@##，让业主放心地参与到“以旧换新”中*####。另外**%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@##。而对于参与的房企、国企等来说#*，首先要拿出有品质的房源@%*#*，此前有部分地方新房房源品质较低**%#%，甚至被认为是售不出的“边角料”@%。
同时%*@##，需要适当延长置换时间##。“以旧换新”规则下@*@@，对旧房售出有约定时限##%，但当前销售时间均较长%@。“我们在实际操作中发现*%@，例如有些房主对旧房的心理价位很高@%@，一直难以成交#%#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#，延长到半年左右@@。”李秀清说#%。另外#%@*，也要确保参与的楼盘能正常交付@%%%，并且对认购的定金要加强监管*@，对于未能完成“以旧换新”的业主#@%，要能够按约定正常退还@@*。
多位专家指出@#*@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@，要更精细化、接地气@*%#@，尽可能满足各方诉求#%#，才能落地见效%%。（南方日报）