楼市调控优化频频，如何满足“新期待”？

　　4月30日召开的中央政治局会议对房地产发展提出了全新要求#**，随后#*###，多个热点城市陆续开启了新一轮楼市政策密集优化周期%%%@@。

　　南方日报记者梳理发现*@#@*，从4月30日至今的10余天内%%#，北京、武汉、深圳、杭州、西安等重点城市先后出台楼市新政#%%#，对原有调控政策进行优化#@@%。其中杭州和西安都选择在5月9日发布新政#@*，均宣布全面取消住房限购措施@##*@。此前*%%%*，成都和南京也刚刚宣布优化购房政策#@。

　　值得注意的是#%%，此次中央政治局会议提出*@@*，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待#%@#，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施@*@，抓紧构建房地产发展新模式@%，促进房地产高质量发展@@#。

　　如何做好“消化存量”“优化增量”@@@@，满足“新期待”@**#，成为当下房地产业发力的要点%*@#@。

　　●南方日报记者 葛政涵 柴亚娟

　　统筹 冯善书

　　“消化”%%%，重点在“疏解”

　　其实在房地产业的话语体系中@#*@，“存量房产”的狭义理解@@*%#，就是“二手房”@@。在过去两年间@#*%，二手房市场一直存在“挂牌激增”等难题@*#@*。

　　根据贝壳平台的最新数据%@，截至5月8日下午*#@#，北京二手房挂牌量约为14.2万套#%，广州约14.6万套##%，深圳约4.77万套#%#@，杭州约15.5万套@@*，合肥约11.06万套**%。“背后折射的问题就是‘不好卖’%@@*。”易居研究院研究总监严跃进说%%*。

　　在近期系列政策的加持下*%%，刚刚过去的五一假期%*@%#，楼市再度成为关注热点**。58安居客研究院统计数据显示#@@#，五一期间百城二手房找房热度指数为0.88#%*@*，相比2023年同期增加109%@@*。其中刚刚调整限购的北京%@@#，二手房找房热度达到1.12%*@#%，超过了2020年五一期间的水平*##@*。该机构认为*%，由于房地产开发商存在不确定性@@#%@，大量需求从新房转向二手房*####。

　　不过*%@，来自克而瑞研究中心的数据显示#%#**，受到五一假期影响*#，4月29日至5月5日@%，国内14个重点监测城市二手房成交面积65.9万平方米@%%#*，环比下降68%#**##，同比下降65%@##。

　　“当前存量已经是主体了#@%*，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大###@#，而且二手房去化周期远比新房要大@%%，热点城市普遍在3年以上@%。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为*#%*，当务之急是给海量的二手房库存泄洪*#*。

　　严跃进认为@#*@%，此次提出统筹研究消化存量房产的政策措施@*@@@，关键就在于“如何消化挂牌的二手房房源”**。

　　“稳住价格预期#@*，降低恐慌式、从众式挂牌和降价抛售*%@%，最关键*%。”李宇嘉说#@*@#。

　　“优化”##，关键在“平衡”

　　“消化存量”同时#*，“优化增量”也已启动*#。

　　在中央政治局会议召开的同一天*%，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》@@#*@。强调了“以人定房*#，以房定地%@*@，统筹‘市场+保障’的住宅用地供应安排”等要求#%#。

　　值得注意的是%%*%，这份通知结合商品住宅去化周期#%*，对不同城市提出了不同的要求#*@*。去化周期超过36个月的城市要暂停新增商品住宅用地出让*@，下大力气盘活存量*##。在18个月(不含)至36个月之间的城市则是“盘活多少、供应多少”%#@#，动态确定新出让商品住宅用地面积上限@%*%。

　　不过@@%##，土地供应决定的主要是新增住房的数量、地段和类型#%@。增量的“优化”@@@%，关键在于数量与质量@##%，存量与增量之间的“平衡”%*。

　　从去年至今#*@，“三大工程”之一的保障房一直是新增住房的重点@##。此次政治局会议虽然并没有提及“三大工程”%@，但提出了抓紧构建房地产发展新模式%#@。李宇嘉认为@*@，新模式的重点就是保障房建设#@#@。

　　严跃进则指出*%#%@，一些高库存的区域@#@%，除了控制后续土地供应外%@%*，可以通过收购新房或土地项目*%，来充当保障房房源@*##@，“优化增量住房其实是要求各地对新房的供应要有新的思路%**%。”

　　一存一增*%#*#，需要“统筹”

　　值得注意的是**@%*，“消化存量”和“优化增量”的政策要求%@，是“统筹研究”**。

　　“‘统筹’是存量房的消化和增量住房的政策要结合起来考虑%**。”在严跃进看来#***，此前在多个城市密集出台的“以旧换新”#*，便体现了“统筹”@%%，既消化存量二手房@%*，又为新房库存去化提供新的需求点*@%。

　　根据中指研究院的统计#%*##，截至5月6日@#，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”@#，大致包括“开发商与中介合作@@，中介优先售房”“国企平台或开发商收购旧房##@，售房款用于购买指定新房”以及“发放换房补贴”等三种方式@%@%#。

　　事实上*%，不论哪种方式@@**@，都同时关联了存量与增量@###@。

　　李宇嘉认为##，“以旧换新”最大痛点是卖掉旧房@#%*%，关键是激发二手房业主的动力%#@%#。“政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望*@*@，并从降低置换成本、置换周期*#*%%，并能买到心仪的、优惠新房等角度施策%**。”

　　除已经出台政策的郑州、南京等热点城市外%%%，深圳、上海等城市最近也加入“以旧换新”的阵营中##。另据媒体消息@@**#，广州房协也在积极摸查开发商相关“以旧换新”的意向工作*@@@。

　　中指研究院市场研究总监陈文静指出@@%，“以旧换新”是盘活存量、消化库存的有益尝试*@@%，政策仍在探索阶段#**@*，未来相关配套资金、统筹方式等仍待进一步完善#%。

　　“对开发商来讲**%@@，要把品质好、性价比高的‘好房源’拿出来@*#@。不能把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的机会@#@。”李宇嘉指出%@%*，应该让“换新”的买家真正看到%%，要买的新房是能改善自己居住的好房子*%@@#。

　　分区优化%*#*，满足“新期待”

　　五一假期刚刚结束%**#，深圳发布楼市新政#@%%，对住房限购政策进行了分区优化#@@%。李宇嘉认为@#%@，深圳新政能够释放一部分被原有政策限制的需求%%#*@，包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口等%#*@。

　　这也是继北京之后%@%，近期又一个一线城市对楼市政策进行优化%#。而对比两地新政不难看出%%@，限购并非完全放开%@##%，而是遵循了“因区制宜”的思路**。这也与中央政治局会议“继续坚持因城施策”的要求相呼应@#。

　　李宇嘉将北京、深圳新政背后的规律总结为“小步快跑、留有余地、定向疏解”**###，他认为#@@#%，新政不是单纯为了去库存而去库存@@*，而是将存量消化与增量消化结合起来%#%，与新市民、年轻人购房#%@，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来#@##%。

　　就在5月9日一天内#@#@#，杭州、西安先后宣布全面取消住房限购措施*@@，与此同时#@%，杭州提出了“挂牌后新购住房按揭首套认定”和“有房即可申请落户”两大政策@#%@，西安则提出支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式@@*。梳理这杭州、西安购房政策的优化过程不难发现*#@，从部分区域放开到全面放开@@##@，两座城市同样遵循了因地制宜、小步快跑的方式*@%#。

　　房地产业历经长时间调整@*%，“供求关系的新变化”已经被广泛接受*%@，而“存量时代”的到来**，让市场方向也开始调整#%@#。

　　从有房住到住得好%%，中央政治局会议提出“对优质住房的新期待”@#%@，也彰显了下一步房地产的路径#@@@。李宇嘉认为#%@*%，这个新期待**，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源*%@。

　　陈文静认为*@，这一方面意味着供给端“好房子”的重要性上升到了新的高度@#，预计未来“好房子”建设节奏会加快；另一方面针对多样化改善性住房需求的政策支持力度有望继续加大@*#。（南方日报）