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南昌汉代海昏侯国遗址博物馆漆器文物“上新”
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”##%,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@@@#*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#@*#,在新一轮政策潮中*%*@,“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@#,几乎成为各地的“标配”@@*%。
据不完全统计%#@,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#%,大湾区也已有6城“官宣”入局@@*,其他城市也在积极探索实施*#%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%##*,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�#@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##*#。
5月15日起*%,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*%#。记者从花都房地产行业协会获悉%@#*%,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%@*@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@*@,并且交了新房定金%@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*%%#,当天反馈比较理想**#,“相信后续效果会不错”%@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%@#%,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%@@@。
4月30日##%#,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@%,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@*。
广东多城“官宣”入局@**。3月1日@##*,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@#%,以惠城区为试点#*@。
4月23日*@@,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%#%*#,在一线城市中首个落地“以旧换新”###@#。
4月30日@#%,中山6个部门联合发布措施**%*@,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*#。同日@%@,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*@@,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@##@。
5月13日*%,佛山发布13条房地产新政*@,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%#%@。
可以看出%#*%%,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%#。也有多地虽未“官宣”%*@%,但也正探索实施%#@@。比如在江门#@%#,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%#,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#*。博富控股总裁助理李秀清介绍@@@%@,目前两个项目成交约20套@#*%#,咨询客户过千组%%%*,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%@@。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%,截至目前@*%*@,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**#*,并且预计还将有更多城市加入*%@*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*,目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#%#%,由房企、中介机构、换房人共同完成#%@*。换房人认购房企新房并优先锁定*@%@,同时中介机构帮助业主优先出售旧房@#*。若一定期限内旧房售出*#**,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出@@%#*,则房企退还新建商品住房认购金%%%#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%*@。从全国范围内来看#@@%,目前%#@#*,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%#。
二是房企收购模式%%*,房企按照评估价格收购换房人的二手房%*,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款###@#。比如在珠海####,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”**,直接收购存量二手房以促成新房交易*#%#。
三是政府收购模式*%@#,即由政府或委托的国企按规定收购二手房***@@。比如较早推出“以旧换新”的郑州***@,由郑州城市发展集团为主体@@*@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%##@,同时换房者选购平台房源库中的新房%#*。还有一些地方特色的延伸@@*#*,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@#%*,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%**,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*%*,并将其全部用于购买商品房@**%%,无需卖房即可换新%%*@。
四是政府补贴模式@*%@%,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@@%*@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@**@。
目前来看%#,三方联动是各个城市主推的模式@##,由于是基于市场自发行为*%,房企的资金压力�*%@@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%**%,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*##。”李秀清介绍*#@,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%%*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@%#,这一模式主要面临二手房市场调整压力%@#@,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位***#,换房人无法快速售出二手房%*#,交易周期过长%%,不一定能促成“以旧换新”*@%@%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%,由于新房选择的局限性较大*#*@,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*@#,比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@@*%,惠及面不广#@。
政府或国企收购模式@**,由于信用背书受到欢迎%%。但财政负担较大@#,收购规模有限**%,如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#%#%,面对庞大的二手房挂牌量*@%*,显得杯水车薪**@*。另外还需考虑资金平衡*%@,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@#,都存在资金平衡、盈亏的考验%%#%%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@,避免闲置空置%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市##,有条件可以采取该模式@%。”罗异铿说#@#%%,而政府补贴模式%%*%,目前一般仅在非一线城市实施**@@%,大部分城市的补贴力度也相对较小**##*。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进@#@,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*@,住房“以旧换新”处于起步阶段*%*,实施时间较短%%*,并且不少地方仍待出台具体实施细则%@%#。但无论哪种“以旧换新”模式##%,都是一场多方博弈%#,一些共性问题亟待解决*##*。
一方面#*%,需要多方合力推进#%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#*%%,单靠政府或市场的力量都十分有限*@@%#,需要政府、企业、业主多方合力推进@%***。”罗异铿提醒%@。因此@*%*@,未来的“以旧换新”也需要因地制宜**%@@,多种模式相结合*%,以产生更大效果@*@*。
另一方面###%%,“以旧换新”既关联着刚需买家*#%@,也关联换房卖家*%%#,是一场“双向奔赴”%@,需要考虑更多细节和诚意*@。例如在政策层面进行完善和监督*#*#*。扩大政策覆盖面@%@#,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@#**,换房人选择较少**。在促成交易方面%*@,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@***。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%*,政府还应制定规则@#,确保各项优惠政策能落地%*,比如契税减免、中介费减免等#@。同时@*%,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##@*,让业主放心地参与到“以旧换新”中*%。另外@*,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%**。而对于参与的房企、国企等来说@@@*,首先要拿出有品质的房源%##,此前有部分地方新房房源品质较低*@#@*,甚至被认为是售不出的“边角料”@%。
同时**%@#,需要适当延长置换时间#%*。“以旧换新”规则下%%#@,对旧房售出有约定时限##*@%,但当前销售时间均较长*@#*%。“我们在实际操作中发现@@,例如有些房主对旧房的心理价位很高**,一直难以成交####*,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限**##,延长到半年左右*#@@。”李秀清说%%*。另外@@#@,也要确保参与的楼盘能正常交付@@@%#,并且对认购的定金要加强监管%#%@*,对于未能完成“以旧换新”的业主%%,要能够按约定正常退还%*。
多位专家指出*%#%,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@#@,要更精细化、接地气@%#@#,尽可能满足各方诉求%*%%#,才能落地见效@*%。(南方日报)