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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%*%*#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*@%#*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*%*#，在新一轮政策潮中##%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*#%#%，几乎成为各地的“标配”#%%@*。
据不完全统计@*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%@@，大湾区也已有6城“官宣”入局@##*@，其他城市也在积极探索实施@*#*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*%*#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#@%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@*。
5月15日起%*#*@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@%%#。记者从花都房地产行业协会获悉%%@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%#@，并且交了新房定金*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%@%，当天反馈比较理想*@#，“相信后续效果会不错”*%@*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@@#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@%*。
4月30日**，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%*@@。
广东多城“官宣”入局%#。3月1日@*#%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#*@，以惠城区为试点%*#。
4月23日#@#%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知####*，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%。
4月30日*%@#%，中山6个部门联合发布措施#@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%@。同日**@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@###，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**#%*。
5月13日**#，佛山发布13条房地产新政%@@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@。
可以看出#***，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%#。也有多地虽未“官宣”@@%#%，但也正探索实施*@#。比如在江门%#***，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@@*#。博富控股总裁助理李秀清介绍%*%，目前两个项目成交约20套**##*，咨询客户过千组@#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@#%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#@，截至目前%*%%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@，并且预计还将有更多城市加入#*#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@#%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*#*%@，由房企、中介机构、换房人共同完成*%%。换房人认购房企新房并优先锁定@%*##，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%##%*。若一定期限内旧房售出*#*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%%*，则房企退还新建商品住房认购金##*#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#@。从全国范围内来看%*，目前@#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%##。
二是房企收购模式#%*##，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@%*@。比如在珠海@%#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@*#@@，直接收购存量二手房以促成新房交易@%*#。
三是政府收购模式@#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房**。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@#，由郑州城市发展集团为主体#*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%*@，同时换房者选购平台房源库中的新房%**#@。还有一些地方特色的延伸#@@%*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%*@#*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#@，并将其全部用于购买商品房#@#@，无需卖房即可换新%*%*。
四是政府补贴模式#%*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*@。
目前来看%*#%，三方联动是各个城市主推的模式@%，由于是基于市场自发行为@*%*，房企的资金压力�**@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯*@@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@%@。”李秀清介绍##@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%#%，这一模式主要面临二手房市场调整压力**%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#@##@，换房人无法快速售出二手房@%#%，交易周期过长#*%@#，不一定能促成“以旧换新”%%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%#*，由于新房选择的局限性较大##@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等**#*@，惠及面不广@*#。
政府或国企收购模式**#，由于信用背书受到欢迎%*##*。但财政负担较大%*#*，收购规模有限*#%@#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%，面对庞大的二手房挂牌量%*@@#，显得杯水车薪@%@%。另外还需考虑资金平衡#%%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%%@，都存在资金平衡、盈亏的考验*%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%#，避免闲置空置@@*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*，有条件可以采取该模式**@#。”罗异铿说%%%，而政府补贴模式@#%%@，目前一般仅在非一线城市实施**%，大部分城市的补贴力度也相对较小@***。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进##@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#@@*，住房“以旧换新”处于起步阶段%##*，实施时间较短##，并且不少地方仍待出台具体实施细则**#%。但无论哪种“以旧换新”模式#**，都是一场多方博弈#*@*，一些共性问题亟待解决%@@*。
一方面####，需要多方合力推进#@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%@%，单靠政府或市场的力量都十分有限%#*#，需要政府、企业、业主多方合力推进*@。”罗异铿提醒#%#**。因此*@%@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@，多种模式相结合@#@，以产生更大效果#**。
另一方面@*#*%，“以旧换新”既关联着刚需买家@@*@，也关联换房卖家**，是一场“双向奔赴”%*%#%，需要考虑更多细节和诚意#*%%。例如在政策层面进行完善和监督*#@。扩大政策覆盖面#@@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘**@##，换房人选择较少%@@%@。在促成交易方面@*@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%@#%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#*##，政府还应制定规则%@##，确保各项优惠政策能落地%@@@，比如契税减免、中介费减免等*##%@。同时*%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%*@%，让业主放心地参与到“以旧换新”中%*。另外#%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@@**。而对于参与的房企、国企等来说#@*，首先要拿出有品质的房源%*，此前有部分地方新房房源品质较低@#，甚至被认为是售不出的“边角料”#%。
同时%#，需要适当延长置换时间@%%%。“以旧换新”规则下@*，对旧房售出有约定时限@%#，但当前销售时间均较长@%@。“我们在实际操作中发现#%@@，例如有些房主对旧房的心理价位很高@*#%，一直难以成交%@##，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#*%%，延长到半年左右@%。”李秀清说*@**。另外@@**#，也要确保参与的楼盘能正常交付#*#%@，并且对认购的定金要加强监管###*#，对于未能完成“以旧换新”的业主*@，要能够按约定正常退还#@。
多位专家指出%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”##，要更精细化、接地气**%*，尽可能满足各方诉求%@%*，才能落地见效@%#*#。（南方日报）