58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束%#@，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析@#，整体来看#*，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%*。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善#**，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看*%%，2023年@*#，物管行业呈现明显分化的特点@*##%。

　　据中指研究院统计数据显示@#*@，58家上市物企中**#%，第一名碧桂园服务营收超过400亿元*@@#，最后一名仅3.4亿元#%@，为中天服务%*#。

　　头部企业优势明显**#，“碧万绿”取得收入的前三名@%。其中%#%%#，2023年%**@%，碧桂园服务实现营收426.1亿元#*，同比增长3%@@*%，营收规模排名第一*@#%%。其次是万物云@#%#，实现总收入约332亿元*%#@，同比增长10.2%@%。第三是绿城服务*%#，收入173.9亿元@@#*，同比增长17.08%@##@。不过*###%，对比来看@%@，第三名与前两名差距较大*#*。

　　第二梯队的物企*#*%，收入规模在100亿元-160亿元%%@@#，阵营内差距较小#%@。其中##%#，雅生活收入154.4亿元#@#，保利物业150.6亿元%%，华润万象生活147.7亿元%@@@，中海物业130.5亿元*@%，恒大物业124.9亿元%*@@。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家%%%，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务%@。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下@%@，共17家%**%，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右@#*。

　　从上市物企营收增速来看%##*@，2023年回落明显*@。克而瑞数据显示*@，2023年%#，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元**%*，均值为48.85亿元*@，同比增长14.34%#*%%*，增速较上年同期下降4.7个百分点%#%。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元@@，同比增长8.6%##*，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点%*@#，下滑幅度整体较大*%@。

　　对于收入增速下滑原因@*，亿翰智库分析**@，一方面是受到地产开发下行影响*@@#，增量市场交付有所减少@@**@，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外*@@@，增值服务收入也有所减少***，同样受上游房地产企业影响**，物企主动缩减非业主增值服务收入#####，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利##@*。

　　具体来看@%，中指研究院统计的58家上市物企中###%，44家营收实现同比增长%@#，14家出现下降#@@@。增幅排在第一的是建发物业#@，同比增长55.83%；其次是滨江服务%%**，增幅41.69%；第三是苏新服务*@，增幅35.73%%*#。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家%*@#，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%#%%@@。值得关注的是@@，规模排名靠前的世茂服务、融创服务@*@，营收也出现下降%*@。世茂服务营收82.03亿元@@，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元**，同比下降1.64%*@###。此外*#*%，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务%*@*%，营收也都出现下滑%*#@*。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看*@%*，2023年物管行业整体是增收不增利@%@，部分企业不仅利润下降*##，还出现亏损*%@%。

　　58家上市物企中%%@，49家实现盈利*@@*，9家处于亏损状态%*%。其中*@，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云##*，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业%#*。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务@@，利润规模在5.2亿-7.5亿元***。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务*##%。其中金科服务亏损最多#%*，其次是建业新生活、佳兆业美好#%@。

　　年报显示%%*#，2023年@*@#*，金科服务净亏损9.82亿元#*#%#，归母净亏损9.51亿元%#%。建业新生活亏损约5.78亿元@@%，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元*%，2022年同期为5.62亿元*%。

　　从净利润同比增速来看##*%，58家物企中%%%%，刨除9家亏损企业*@%#，28家企业净利润同比增长@*%，21家同比下降%*%%@。其中##%%%，增速最高的是建发物业%*##，净利润5.47亿元%***#，同比增长117.79%；其次是第一服务控股@##*，净利润7015万元#@*%，同比增长38.78%；第三是华润万象生活**%*，同比增长32.96%%%*。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等#%*%。其中%#，世茂服务降幅最大%@，净利润3.17亿元@@#*，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务@*#@%，同比下降108.41%；另外%#%%#，弘阳服务同比下降84.83%@*#。

　　对于下降原因%###*，弘阳服务称#%，由于地产行业市场环境的不利影响*@，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低*%%#，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元@%，降幅高达46.3%*%#。

　　整体来看##%%*，2023年%@%@@，上市物企增长质量有待提高#@@@。从行业层面来看%%#，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元%*#@*，同比增长6.8%#*%@，利润增速并未跑赢营收增速%*。其中*@*%@，共24家物企出现毛利润下滑#@。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示**%，物业企业2023年利润下降#@@*，其实不是物业公司本身的问题*@%@，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的#@%，2023年只不过是逐步回到真实的状态%**，当然@#*#，也有一些物业企业进行了大量收并购%@*，但实际上并没有完成所收购企业的融合%#%%，或者未能真正达到原来的收购预期#%**@，导致大量计提商誉减值@@@，这方面也是影响物业公司利润的一个方面*@。此外%%#，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清%%，这也导致了利润下降##@，而这可能是一个短时的现象%%@#%。

　　此外@%，从盈利水平来看*%%，过半上市物企毛利率同比下降*%。中指研究院统计的58家物企中#%，平均增速为-1.45%@#**%，其中@*###，19家同比增幅为正@*@，39家增幅为负#*%#*，典型的增收不增利%%。具体来看@#***，降幅最大的是德商产投服务%**%@，毛利率为26.84%*%*，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家%@%#，毛利率24.94%**，同比下降6.95个百分点**。

　　亿翰智库称%%#%@，从利润率角度来看@*###，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌@@@@，2023年平均毛利率约为20.25%%#@%#，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点%*，净利率以及归母净利率相对保持稳定%@%。

　　万物云董事长朱保全认为@%#*%，当下%#@#，很多企业毛利下滑#*，其实就是财务报表的一次清洗%@%%%，过去来自于关联单位的业务比例高#@*，毛利也高#@，关联收入比例下降了#@###，毛利自然下降了##。

　　对于盈利水平的下降%@##*，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升*#*%，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升*%。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是*%@，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因%%#，是对于关联企业的减值拨备@@@#*。受地产开发流动性危机影响#@，关联方应收款风险上升**，这些物企对应收款等进行大额减值拨备###。

　　对于利润下降*%%，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备%#。其称#*#，出于谨慎性原则%#@%%，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元%@%。

　　建业新生活公告也指出@*@#，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备%%##*，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模*%@@，导致该分部收入和盈利能力下降%@%*%。

　　据了解%**#，2023年%%*，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元*%%，同比大增548.41%@*@@。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因*@*@@。

　　此外%@#，弘阳服务利润显著下降@#，主要因房地产行业市场环境变动*%#*#，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加*#@。数据显示@#@，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元#%@，较2022年的927.4万元同比增长85.42%%@#。

　　还有雅生活@*，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元#*##，同比增长14.9%%#@#@。

　　雅生活指出@%，净利润下滑的原因*#，一是业务结构调整%**#*，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则#%%，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备*@%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称#%@@#，2023年%#@%，部分企业关联方面临流动性困境%%##，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加##@，坏账风险加大#*@，利润“失血”@*%@@。不过@*@#，商誉及无形资产占净资产的比重下降#*#%%，商誉减值对物企利润的冲击减弱##%#，但企业出于谨慎考虑#@@@@，计提商誉减值准备%#*#，对利润的影响仍需时间消化@*@%*。其中*@**，国企凭借稳定关联方的加持#@#，受减值影响较低**@，利润及利润率仍有保障@@#*。

　　牛晓娟进一步称%%，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响##@*，物企仍需进一步提升自身的独立性@*@，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元%*%@#，通过招投标、合资合作、并购等方式##*，降低关联方项目供给占比*%%**，使业务开展更加科学合理@*。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线#*@%，地产开发行业遭遇现金流挑战#@#*@，违约不断@#%，对于关联度较高的物业企业来说%#，有了前车之鉴*##@@，对于现金流的管理与重视都在2023年加强#@#。

　　在2023年物企业绩发布会上@%**%，“经营性现金流”成为高频词之一**#*。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本@@*#*，行业内的流动比率均值约为1.86*%#%，处于良好的合理区间@@#。其中52家物企的流动比率大于1*#@*%，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量#%。

　　克而瑞显示%%##，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元#*@%%，较同期增长10.4%%@*，增速由负转正**#，7成以上的企业现金及现金等价物提升*#@#。

　　其中#*%%，万物云现金及现金等价物最高%##**，为157.45亿元；其次是华润万象生活#@@，为156.33亿元；第三是碧桂园服务%@，为126.37亿元*%#。

　　从经营性现金流净额表现来看%@@#，企业安全系数也正在提高%#%@。多家上市物企盈余保障倍数超过1@##，如世茂服务该比例高达3.25@@*%。

　　即便如此@@*%%，仍要关注应收账款的潜在风险*%%。从整体情况来看#%@，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元#**，同比增长13.45%##@@#，较上年同期下降19.9个百分点%*%，但仍高于营收增速(7.19%)%#*。应收账款周转天数提升仍是普遍现象##，下降的企业不足2成@#，应收账款回收难度依然较大*#，坏账风险依然存在%*%@。

　　以建业新生活为例#@%##，2023年*@%，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元%@%，占总规模比例约57.01%@%#@*，虽然呈下降趋势%*，但是这个比例仍然较高@#@*，业绩未能摆脱地产公司的影响*%%。

　　牛晓娟指出%##，总体来看%#*@，随着企业独立性的进一步提升@#*，在经历了前两年大额计提减值后*@@@%，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转%*##，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控*%%。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来#@*，有业内人士分析#@，物企整体盈利水平仍将持续下降#%@@*。那么#*#@#，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议@@###，构建服务价格动态调整机制#@*@，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度*#@，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务%@#。

　　展望未来##，牛晓娟认为##@，物业企业为实现业绩增长@*@，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设@#*@。从行业长远发展看##@%#，做好基础服务的同时@#*，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域@%*@%，尤其在房地产开发市场进入存量时代后*@@@，如何充分发掘物业的自身优势#*@*，进一步激活多元赛道潜力%@%，是行业面临的重要课题#@*%@，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务*%%。

　　牛晓娟进一步指出%#@，物业服务企业要顺势而为##%#@，积极拥抱科技%*##，将新技术不断应用于管理和服务*@@，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案@*@#，不断打破服务边界***，满足不同业态的物业管理需求*@，开启“智慧物管”新时代*##。

　　牛晓娟表示@%*#，随着行业发展节奏放缓%@，由高速发展转为高质量发展%@%，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@*。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的*%@，物业服务质量与员工的素质息息相关#@#%%，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队@%*@*，招聘更多专业人才%%**#，实现组织结构的优化及员工素质的提升%%@#%，为企业未来发展积蓄能量@%%#。

　　“总体来看*@@*#，物管行业虽然步入低速增长时代%%%，但仍充满机遇@@%@。未来%#，物企仍将顺势而为*%**@，不断开拓创新%%@*%，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展%##。”牛晓娟说#@%*。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报