大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:58:29
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*##%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%@@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后**，在新一轮政策潮中@#%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@，几乎成为各地的“标配”%*%。
据不完全统计@**，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@*，大湾区也已有6城“官宣”入局**，其他城市也在积极探索实施**。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策##，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%%*%。
5月15日起@@@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@@%*。记者从花都房地产行业协会获悉@@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@##*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@*#，并且交了新房定金%@%@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@@@@，当天反馈比较理想#@@%%，“相信后续效果会不错”%@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%%@#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%#%@。
4月30日#@***，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%。
广东多城“官宣”入局*%#@@。3月1日##%@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*，以惠城区为试点@*%。
4月23日***%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#*@*#，在一线城市中首个落地“以旧换新”*#%。
4月30日#%#*%，中山6个部门联合发布措施#*#@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@%@*。同日@@**@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*##@*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#*%#。
5月13日%#，佛山发布13条房地产新政%*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@@**@。
可以看出%##@#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@。也有多地虽未“官宣”%%#，但也正探索实施@##%。比如在江门*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%@@@。博富控股总裁助理李秀清介绍*@，目前两个项目成交约20套@#，咨询客户过千组#@@@@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*%@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@*，截至目前@#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@@，并且预计还将有更多城市加入#@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%@#%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%%@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%##%%，由房企、中介机构、换房人共同完成@%@*。换房人认购房企新房并优先锁定%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%#@*%。若一定期限内旧房售出@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#@，则房企退还新建商品住房认购金*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@#%*。从全国范围内来看#*#*%，目前@#*@%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式**。
二是房企收购模式#@%#@，房企按照评估价格收购换房人的二手房#%*#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%。比如在珠海*%#*#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”##%#，直接收购存量二手房以促成新房交易##。
三是政府收购模式%#%@%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房**。比如较早推出“以旧换新”的郑州#####，由郑州城市发展集团为主体%**#@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*@%，同时换房者选购平台房源库中的新房%@@%。还有一些地方特色的延伸%*#%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@@%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%@#*，并将其全部用于购买商品房%@#@#，无需卖房即可换新##@#。
四是政府补贴模式#%*@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@。
目前来看@%#，三方联动是各个城市主推的模式#@*##，由于是基于市场自发行为@%%#@，房企的资金压力�*#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#*。”李秀清介绍%%%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**，这一模式主要面临二手房市场调整压力%#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*，换房人无法快速售出二手房*@，交易周期过长@%@，不一定能促成“以旧换新”@#@*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展***@，由于新房选择的局限性较大@#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%%，惠及面不广**%%@。
政府或国企收购模式@@，由于信用背书受到欢迎%*。但财政负担较大%@，收购规模有限*%@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@##@，面对庞大的二手房挂牌量%*@@，显得杯水车薪%##。另外还需考虑资金平衡@%#%*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%，都存在资金平衡、盈亏的考验%**%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*#*，避免闲置空置%@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市@*@，有条件可以采取该模式%@***。”罗异铿说@*@，而政府补贴模式**##，目前一般仅在非一线城市实施*#，大部分城市的补贴力度也相对较小%%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@%*%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%%*%*，住房“以旧换新”处于起步阶段@@@%，实施时间较短*@@*，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@*#。但无论哪种“以旧换新”模式@#，都是一场多方博弈%@**，一些共性问题亟待解决*@#@。
一方面#%#，需要多方合力推进@%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@*，单靠政府或市场的力量都十分有限##，需要政府、企业、业主多方合力推进**。”罗异铿提醒@#%##。因此*@@#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%#，多种模式相结合@%，以产生更大效果%%#*%。
另一方面@@*，“以旧换新”既关联着刚需买家#*%，也关联换房卖家%@，是一场“双向奔赴”@#，需要考虑更多细节和诚意#*#*。例如在政策层面进行完善和监督#%@。扩大政策覆盖面@@%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##@%#，换房人选择较少%*%**。在促成交易方面##*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%#%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**@@，政府还应制定规则@*@，确保各项优惠政策能落地#%%*，比如契税减免、中介费减免等#%@#。同时@#%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@%*@，让业主放心地参与到“以旧换新”中@@@。另外%*#%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#*。而对于参与的房企、国企等来说@#%*%，首先要拿出有品质的房源*%%%#，此前有部分地方新房房源品质较低#*@@，甚至被认为是售不出的“边角料”%*。
同时%@#，需要适当延长置换时间#@。“以旧换新”规则下%@*@%，对旧房售出有约定时限#@*，但当前销售时间均较长##%。“我们在实际操作中发现##@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高@%*@*，一直难以成交@%#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%%，延长到半年左右@*。”李秀清说%%@。另外%%@%，也要确保参与的楼盘能正常交付@*#，并且对认购的定金要加强监管#%#，对于未能完成“以旧换新”的业主*%%@*，要能够按约定正常退还*@。
多位专家指出*%@*@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@%*%，要更精细化、接地气**@，尽可能满足各方诉求@#，才能落地见效*###。（南方日报）
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