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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@**，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#%*%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%，在新一轮政策潮中@**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*%#%，几乎成为各地的“标配”#*@*。
据不完全统计%*%%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@**@，大湾区也已有6城“官宣”入局%##*#，其他城市也在积极探索实施%%**%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*##@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*@@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@%。
5月15日起@%##，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@。记者从花都房地产行业协会获悉@@@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*##，并且交了新房定金#@*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%##，当天反馈比较理想*@*%*，“相信后续效果会不错”%#@%%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#%*@%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@。
4月30日#%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%#%。
广东多城“官宣”入局#@@。3月1日@*%%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#*，以惠城区为试点%#%。
4月23日*%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%@%@。
4月30日@#，中山6个部门联合发布措施@%#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@#。同日#@%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%*@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@%%。
5月13日%#，佛山发布13条房地产新政%**#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%#@。
可以看出%*##*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%。也有多地虽未“官宣”**%%#，但也正探索实施@@*。比如在江门@%@@#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#@*@@。博富控股总裁助理李秀清介绍*##*%，目前两个项目成交约20套@@@@@，咨询客户过千组*%**#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@#@#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#@*@，截至目前#%#*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@#%%，并且预计还将有更多城市加入%@#@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@@#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#@@*，由房企、中介机构、换房人共同完成@%##*。换房人认购房企新房并优先锁定@#@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%#%。若一定期限内旧房售出#*#*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#*%，则房企退还新建商品住房认购金#@*%%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@##%。从全国范围内来看*@#*，目前###，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%%*。
二是房企收购模式%%，房企按照评估价格收购换房人的二手房*##，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#*%%*。比如在珠海@#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@@@，直接收购存量二手房以促成新房交易@**@。
三是政府收购模式%#*%%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%%#。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%，由郑州城市发展集团为主体%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%@@%，同时换房者选购平台房源库中的新房*%。还有一些地方特色的延伸@*#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%#*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%#*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@#，并将其全部用于购买商品房#*##，无需卖房即可换新@@。
四是政府补贴模式@@@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@@###。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴###%@。
目前来看#**，三方联动是各个城市主推的模式@%，由于是基于市场自发行为%@#@，房企的资金压力�**%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@@@%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#*@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%**@。”李秀清介绍#%%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**，这一模式主要面临二手房市场调整压力#@%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#**，换房人无法快速售出二手房*%@%，交易周期过长@#，不一定能促成“以旧换新”**。
房企收购模式暂时只有少数企业开展***，由于新房选择的局限性较大##@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%*@*，惠及面不广%@。
政府或国企收购模式%*%，由于信用背书受到欢迎@**@#。但财政负担较大*%，收购规模有限%#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@，面对庞大的二手房挂牌量%@%#*，显得杯水车薪#**@*。另外还需考虑资金平衡%%*@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@*%，都存在资金平衡、盈亏的考验@%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%，避免闲置空置*@#%。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@@，有条件可以采取该模式###。”罗异铿说#*，而政府补贴模式%#*%%，目前一般仅在非一线城市实施%%*#*，大部分城市的补贴力度也相对较小%@*#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前**@**，住房“以旧换新”处于起步阶段##@，实施时间较短@**##，并且不少地方仍待出台具体实施细则*%@。但无论哪种“以旧换新”模式@%*%#，都是一场多方博弈%@%%*，一些共性问题亟待解决*#*%。
一方面%*，需要多方合力推进*@#%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@#**#，单靠政府或市场的力量都十分有限#@@#，需要政府、企业、业主多方合力推进%#*。”罗异铿提醒*#%@。因此@@#@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@，多种模式相结合@%，以产生更大效果#%#。
另一方面@@@#，“以旧换新”既关联着刚需买家#@%#%，也关联换房卖家#@@*，是一场“双向奔赴”####，需要考虑更多细节和诚意*@#*。例如在政策层面进行完善和监督#@。扩大政策覆盖面@@@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@**，换房人选择较少%@*%#。在促成交易方面%%@*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%*%@#，政府还应制定规则@*%，确保各项优惠政策能落地%@%@%，比如契税减免、中介费减免等##@。同时%@##，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*%，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*。另外@**，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%*。而对于参与的房企、国企等来说%%，首先要拿出有品质的房源@#*，此前有部分地方新房房源品质较低%*##%，甚至被认为是售不出的“边角料”%*#%*。
同时@*#@，需要适当延长置换时间%%@#。“以旧换新”规则下*@，对旧房售出有约定时限%#@，但当前销售时间均较长@*%@。“我们在实际操作中发现#%@，例如有些房主对旧房的心理价位很高*%，一直难以成交%%#*#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#*#*，延长到半年左右**%*。”李秀清说**。另外#%%@，也要确保参与的楼盘能正常交付@%，并且对认购的定金要加强监管%#，对于未能完成“以旧换新”的业主@#，要能够按约定正常退还@#*%。
多位专家指出@@%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%#**，要更精细化、接地气@@@，尽可能满足各方诉求#*%%%，才能落地见效*@。（南方日报）