大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:30:12
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”##，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@*%@%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##，在新一轮政策潮中**%#%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@%，几乎成为各地的“标配”%@。
据不完全统计@#@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#*@@*，大湾区也已有6城“官宣”入局*#%#%，其他城市也在积极探索实施**@#*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@%*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*%##。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##。
5月15日起@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@。记者从花都房地产行业协会获悉%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@，并且交了新房定金#%@*@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%@#%，当天反馈比较理想@**@，“相信后续效果会不错”%#@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@@%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%@#。
4月30日*@#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@#*。
广东多城“官宣”入局@@。3月1日@*@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@%@#，以惠城区为试点*@%#。
4月23日*@*#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%@%*@，在一线城市中首个落地“以旧换新”**。
4月30日@*@@#，中山6个部门联合发布措施@@#@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*%%。同日%#*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》**，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#%。
5月13日**，佛山发布13条房地产新政%%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%#。
可以看出***，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@@。也有多地虽未“官宣”%@**%，但也正探索实施%#。比如在江门##**，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@@@#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%#。博富控股总裁助理李秀清介绍@@@#*，目前两个项目成交约20套%@，咨询客户过千组##@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@**，截至目前###@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*%#，并且预计还将有更多城市加入%%*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*#%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@*#@，由房企、中介机构、换房人共同完成@#。换房人认购房企新房并优先锁定@%@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%*%@@。若一定期限内旧房售出*#@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%*%，则房企退还新建商品住房认购金%%*##。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%%%。从全国范围内来看##，目前%@@*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@*。
二是房企收购模式%***@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%。比如在珠海##@@*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@@@，直接收购存量二手房以促成新房交易%#%@%。
三是政府收购模式**#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#*@。比如较早推出“以旧换新”的郑州@#%%，由郑州城市发展集团为主体%#*@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%，同时换房者选购平台房源库中的新房%%##@。还有一些地方特色的延伸##*@#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%#%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%**#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*#，并将其全部用于购买商品房*#@%#，无需卖房即可换新*#*##。
四是政府补贴模式*##，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#**。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*%@。
目前来看#@@，三方联动是各个城市主推的模式*@@@，由于是基于市场自发行为@#%@，房企的资金压力�#@*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%%#*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@#@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#。”李秀清介绍%*@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出###，这一模式主要面临二手房市场调整压力@*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@@*%#，换房人无法快速售出二手房#@#，交易周期过长*#，不一定能促成“以旧换新”*%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%%，由于新房选择的局限性较大##*%#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%*@@#，惠及面不广*%##*。
政府或国企收购模式#%*，由于信用背书受到欢迎#%*。但财政负担较大*#@*，收购规模有限%#@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@##，面对庞大的二手房挂牌量*%#，显得杯水车薪#@%。另外还需考虑资金平衡*@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%%@，都存在资金平衡、盈亏的考验@@@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#*，避免闲置空置#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市#*##，有条件可以采取该模式%%。”罗异铿说@@#*@，而政府补贴模式@*#，目前一般仅在非一线城市实施#**，大部分城市的补贴力度也相对较小@%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%%#*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#@*，住房“以旧换新”处于起步阶段*#，实施时间较短###*，并且不少地方仍待出台具体实施细则@#。但无论哪种“以旧换新”模式@**%，都是一场多方博弈*@，一些共性问题亟待解决*#@。
一方面##@，需要多方合力推进@%@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*%，单靠政府或市场的力量都十分有限*#@@#，需要政府、企业、业主多方合力推进##@。”罗异铿提醒%#。因此@%%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%#@，多种模式相结合%@@@，以产生更大效果#*。
另一方面%@，“以旧换新”既关联着刚需买家%%%@，也关联换房卖家%%，是一场“双向奔赴”%%%#*，需要考虑更多细节和诚意#*#%%。例如在政策层面进行完善和监督*%@。扩大政策覆盖面*@%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@%，换房人选择较少@@%%@。在促成交易方面%@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%@*，政府还应制定规则%%@#@，确保各项优惠政策能落地@%，比如契税减免、中介费减免等**@*。同时@%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*%#，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@%*#。另外%#%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台###。而对于参与的房企、国企等来说#*%@%，首先要拿出有品质的房源##，此前有部分地方新房房源品质较低@%@%*，甚至被认为是售不出的“边角料”#*%@@。
同时#**，需要适当延长置换时间**。“以旧换新”规则下**，对旧房售出有约定时限#@@，但当前销售时间均较长%@@。“我们在实际操作中发现@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高@@*@#，一直难以成交@#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%#**，延长到半年左右*@##。”李秀清说*%%%。另外@%@#，也要确保参与的楼盘能正常交付*%%，并且对认购的定金要加强监管**#@，对于未能完成“以旧换新”的业主*@#*，要能够按约定正常退还%#%。
多位专家指出*%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@@，要更精细化、接地气*%，尽可能满足各方诉求##@，才能落地见效*#**%。（南方日报）
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