58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束#%*，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析@@#，整体来看#*%#%，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点#*。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善@@，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看@@#，2023年*@，物管行业呈现明显分化的特点@@#*。

　　据中指研究院统计数据显示%*#@，58家上市物企中*#%，第一名碧桂园服务营收超过400亿元#@*%#，最后一名仅3.4亿元%@，为中天服务@**。

　　头部企业优势明显@*，“碧万绿”取得收入的前三名#@。其中##**@，2023年%@#*，碧桂园服务实现营收426.1亿元%*@@，同比增长3%@%*%，营收规模排名第一@%**。其次是万物云#*#%，实现总收入约332亿元@##，同比增长10.2%*#。第三是绿城服务@@*%，收入173.9亿元@#*#@，同比增长17.08%**。不过@*#@，对比来看%*，第三名与前两名差距较大#%。

　　第二梯队的物企#@*，收入规模在100亿元-160亿元%#，阵营内差距较小@@##。其中%#*，雅生活收入154.4亿元@*%，保利物业150.6亿元#@%，华润万象生活147.7亿元@*，中海物业130.5亿元#*#%，恒大物业124.9亿元@%。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家#%###，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务##%#。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下%#*#*，共17家**，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右%@*%。

　　从上市物企营收增速来看*%##@，2023年回落明显%*#。克而瑞数据显示*@#，2023年#%@%@，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元*@*@%，均值为48.85亿元**，同比增长14.34%*%@，增速较上年同期下降4.7个百分点##%**。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元@%，同比增长8.6%#@@，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点%#，下滑幅度整体较大%%。

　　对于收入增速下滑原因@%*，亿翰智库分析@@*@%，一方面是受到地产开发下行影响@*%*@，增量市场交付有所减少*@，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外%%#%*，增值服务收入也有所减少%@#，同样受上游房地产企业影响**，物企主动缩减非业主增值服务收入##*%#，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利*%@#。

　　具体来看%%@%@，中指研究院统计的58家上市物企中@@，44家营收实现同比增长%*@@%，14家出现下降#@。增幅排在第一的是建发物业@@*@%，同比增长55.83%；其次是滨江服务*%#*，增幅41.69%；第三是苏新服务##%#，增幅35.73%#**。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家%#*#，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%##*%#。值得关注的是%*#@，规模排名靠前的世茂服务、融创服务***，营收也出现下降@#。世茂服务营收82.03亿元@#，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元%**%，同比下降1.64%@*%。此外%%，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务@%%*%，营收也都出现下滑@#。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看*@#@，2023年物管行业整体是增收不增利@%#%#，部分企业不仅利润下降**，还出现亏损#*%##。

　　58家上市物企中#%%%，49家实现盈利#*%%*，9家处于亏损状态**@。其中%@，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云#%%@，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业*%。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务@*@@%，利润规模在5.2亿-7.5亿元*#%#@。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务%%。其中金科服务亏损最多*@#@*，其次是建业新生活、佳兆业美好%%%##。

　　年报显示%#*，2023年#*#，金科服务净亏损9.82亿元%#@%%，归母净亏损9.51亿元%@。建业新生活亏损约5.78亿元#%%@，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元#***，2022年同期为5.62亿元**#*%。

　　从净利润同比增速来看%@@*@，58家物企中@##，刨除9家亏损企业@#*@#，28家企业净利润同比增长*@@，21家同比下降*%%。其中#%#%@，增速最高的是建发物业**@*%，净利润5.47亿元*@%，同比增长117.79%；其次是第一服务控股@%%，净利润7015万元*%，同比增长38.78%；第三是华润万象生活%#，同比增长32.96%*##*。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等#*#*。其中@@**，世茂服务降幅最大%#%*，净利润3.17亿元#%@*，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务##，同比下降108.41%；另外##@，弘阳服务同比下降84.83%@*@。

　　对于下降原因#@*@，弘阳服务称#@@，由于地产行业市场环境的不利影响%**，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低*@#，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元%*@@@，降幅高达46.3%##%#。

　　整体来看@*，2023年%@@#@，上市物企增长质量有待提高*@%#*。从行业层面来看*@*，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元##%#*，同比增长6.8%*@*#，利润增速并未跑赢营收增速%@##*。其中@@%##，共24家物企出现毛利润下滑*##%。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示%@@#，物业企业2023年利润下降%%，其实不是物业公司本身的问题%###*，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的###*@，2023年只不过是逐步回到真实的状态###%，当然@%%，也有一些物业企业进行了大量收并购#@，但实际上并没有完成所收购企业的融合*##@@，或者未能真正达到原来的收购预期##*，导致大量计提商誉减值@%，这方面也是影响物业公司利润的一个方面##。此外*@%%，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清*#@#*，这也导致了利润下降@*%@，而这可能是一个短时的现象%*@%#。

　　此外**，从盈利水平来看%%，过半上市物企毛利率同比下降*@@。中指研究院统计的58家物企中*%@#，平均增速为-1.45%##@*#，其中*##*，19家同比增幅为正%%##@，39家增幅为负*%，典型的增收不增利@@#*。具体来看@#%，降幅最大的是德商产投服务%#，毛利率为26.84%%@*，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家%@#*#，毛利率24.94%%*%，同比下降6.95个百分点##%#%。

　　亿翰智库称##@#%，从利润率角度来看%*@#%，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌@**@#，2023年平均毛利率约为20.25%@@，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点%@#@，净利率以及归母净利率相对保持稳定@@#@*。

　　万物云董事长朱保全认为#@@，当下%@，很多企业毛利下滑@*##%，其实就是财务报表的一次清洗*%，过去来自于关联单位的业务比例高@%*，毛利也高%#%，关联收入比例下降了*%@*#，毛利自然下降了%*%。

　　对于盈利水平的下降%%##%，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升%@，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升*@*。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是#%***，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因%@@%，是对于关联企业的减值拨备*@@#。受地产开发流动性危机影响%*，关联方应收款风险上升##*，这些物企对应收款等进行大额减值拨备**。

　　对于利润下降#%，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备#%#@。其称%@#，出于谨慎性原则%#，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元%@。

　　建业新生活公告也指出*%@，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备%##，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模#%*@%，导致该分部收入和盈利能力下降@#。

　　据了解#%，2023年#*@%@，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元*%%#，同比大增548.41%#%%%。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因%#%。

　　此外%*#，弘阳服务利润显著下降#@*#%，主要因房地产行业市场环境变动*#*，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加#@@%#。数据显示%*，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元*%，较2022年的927.4万元同比增长85.42%@@。

　　还有雅生活%*##%，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元%%@*，同比增长14.9%@**#*。

　　雅生活指出%@，净利润下滑的原因@#**，一是业务结构调整@@@，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则%#，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备%#%*%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称*#@，2023年@@##，部分企业关联方面临流动性困境#%#*，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加#@，坏账风险加大#@，利润“失血”*@*。不过@*#@#，商誉及无形资产占净资产的比重下降@#@*，商誉减值对物企利润的冲击减弱%@##，但企业出于谨慎考虑%%@#，计提商誉减值准备#@#，对利润的影响仍需时间消化%%##。其中@#%@，国企凭借稳定关联方的加持%@*，受减值影响较低**%**，利润及利润率仍有保障*%*。

　　牛晓娟进一步称*#%@，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响#*%，物企仍需进一步提升自身的独立性##%*@，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元%#%*，通过招投标、合资合作、并购等方式##@@%，降低关联方项目供给占比##，使业务开展更加科学合理#@@。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线*%%##，地产开发行业遭遇现金流挑战#%，违约不断##*@，对于关联度较高的物业企业来说@%，有了前车之鉴###%，对于现金流的管理与重视都在2023年加强*@@%@。

　　在2023年物企业绩发布会上##*#，“经营性现金流”成为高频词之一#%。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本@@%*@，行业内的流动比率均值约为1.86*%*#，处于良好的合理区间%**。其中52家物企的流动比率大于1##，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量**。

　　克而瑞显示*%，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元@%%%%，较同期增长10.4%#*@，增速由负转正%%，7成以上的企业现金及现金等价物提升%*。

　　其中*@@，万物云现金及现金等价物最高*@*##，为157.45亿元；其次是华润万象生活%*@*，为156.33亿元；第三是碧桂园服务@*#@@，为126.37亿元#@。

　　从经营性现金流净额表现来看*%*，企业安全系数也正在提高@%%%。多家上市物企盈余保障倍数超过1%%@#，如世茂服务该比例高达3.25@#@。

　　即便如此#@%，仍要关注应收账款的潜在风险*%%@。从整体情况来看#%*@，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元@%%，同比增长13.45%@@#*#，较上年同期下降19.9个百分点*#*，但仍高于营收增速(7.19%)%%@。应收账款周转天数提升仍是普遍现象@#%%*，下降的企业不足2成%*，应收账款回收难度依然较大@*%%，坏账风险依然存在*@#。

　　以建业新生活为例*#，2023年%@%#%，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元%%*##，占总规模比例约57.01%@#@，虽然呈下降趋势%@，但是这个比例仍然较高@%，业绩未能摆脱地产公司的影响##%。

　　牛晓娟指出*%%#*，总体来看**%@，随着企业独立性的进一步提升*@*@，在经历了前两年大额计提减值后@%#@*，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转@*#@%，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控**。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来*#*#，有业内人士分析**，物企整体盈利水平仍将持续下降@#%#。那么#*，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议@*%@，构建服务价格动态调整机制@*@%，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度*#**，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务%#**@。

　　展望未来#**@，牛晓娟认为%*@，物业企业为实现业绩增长#*%%，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设*#。从行业长远发展看*##%，做好基础服务的同时@#，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域#@，尤其在房地产开发市场进入存量时代后#*#%#，如何充分发掘物业的自身优势@#@@，进一步激活多元赛道潜力*#，是行业面临的重要课题**，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务*%@%。

　　牛晓娟进一步指出@@，物业服务企业要顺势而为@%，积极拥抱科技#%@，将新技术不断应用于管理和服务#*%%*，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案#*%，不断打破服务边界%@，满足不同业态的物业管理需求*%**，开启“智慧物管”新时代##*。

　　牛晓娟表示@#*#*，随着行业发展节奏放缓**@*，由高速发展转为高质量发展#%@，企业对于人员素质和能力提出了更高要求#@#*。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的*#*，物业服务质量与员工的素质息息相关%#%，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队@#*%#，招聘更多专业人才@*@，实现组织结构的优化及员工素质的提升#**，为企业未来发展积蓄能量@@。

　　“总体来看*@#@，物管行业虽然步入低速增长时代@*，但仍充满机遇%**。未来#@#，物企仍将顺势而为@%#**，不断开拓创新#@@，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展%%%@%。”牛晓娟说%#。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报