大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:59:47
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”##，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#@#*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*%%%，在新一轮政策潮中@#@*%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%，几乎成为各地的“标配”@%。
据不完全统计@*#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**#%%，大湾区也已有6城“官宣”入局##@%，其他城市也在积极探索实施#@#%@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策**@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%**%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#%。
5月15日起%%##@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*#@%@。记者从花都房地产行业协会获悉#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@##，并且交了新房定金*@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%#%*，当天反馈比较理想%#*#，“相信后续效果会不错”%#*%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*@#。
4月30日@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*#@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%###*。
广东多城“官宣”入局%*%@%。3月1日#@@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*%@，以惠城区为试点*@%#@。
4月23日#%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*%*%，在一线城市中首个落地“以旧换新”@#*@%。
4月30日###@，中山6个部门联合发布措施#%##，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”**。同日*#*%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》**%*#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@@%*。
5月13日##**%，佛山发布13条房地产新政*%**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@@#*。
可以看出@**%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%。也有多地虽未“官宣”@*，但也正探索实施*#。比如在江门@##，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”**。博富控股总裁助理李秀清介绍@*@，目前两个项目成交约20套*#，咨询客户过千组**#**，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的##@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@#*#，截至目前%%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#*@，并且预计还将有更多城市加入@@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍####*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%#@#%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#%#%，由房企、中介机构、换房人共同完成@*。换房人认购房企新房并优先锁定**@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%%%%。若一定期限内旧房售出@%@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@#@，则房企退还新建商品住房认购金@%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@。从全国范围内来看***，目前@##@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%*%。
二是房企收购模式*@#，房企按照评估价格收购换房人的二手房@@#%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*@@。比如在珠海***%%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@%，直接收购存量二手房以促成新房交易@@@#*。
三是政府收购模式%#*%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@#@。比如较早推出“以旧换新”的郑州****，由郑州城市发展集团为主体@@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*@，同时换房者选购平台房源库中的新房#*@#。还有一些地方特色的延伸##，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”##，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*@%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*，并将其全部用于购买商品房%@*，无需卖房即可换新@@@。
四是政府补贴模式@@##@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##%*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@#。
目前来看@*%#*，三方联动是各个城市主推的模式@#*%#，由于是基于市场自发行为#*@，房企的资金压力�%@*@*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%%%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@@@%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@##*。”李秀清介绍@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#*，这一模式主要面临二手房市场调整压力*%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%%*@，换房人无法快速售出二手房@@@，交易周期过长*#@@，不一定能促成“以旧换新”%%#*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*%@#，由于新房选择的局限性较大*%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%*#%，惠及面不广@@。
政府或国企收购模式%@%#，由于信用背书受到欢迎%%*。但财政负担较大@@，收购规模有限%#*%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#***%，面对庞大的二手房挂牌量%**@@，显得杯水车薪#@%%%。另外还需考虑资金平衡#@%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#*，都存在资金平衡、盈亏的考验*%*%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@%，避免闲置空置#%。对于保障性住房筹建压力较大的城市@@，有条件可以采取该模式%#@。”罗异铿说@@*，而政府补贴模式#*@*，目前一般仅在非一线城市实施@#，大部分城市的补贴力度也相对较小@@#@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#*@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%%#%*，住房“以旧换新”处于起步阶段*@，实施时间较短*#@*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则%@#*#。但无论哪种“以旧换新”模式%%#@%，都是一场多方博弈#%@@%，一些共性问题亟待解决%*@@。
一方面*#%**，需要多方合力推进*#*#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*#*#，单靠政府或市场的力量都十分有限#*，需要政府、企业、业主多方合力推进@@。”罗异铿提醒%*#。因此%%**，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%##@，多种模式相结合@@%*，以产生更大效果@##。
另一方面%%@%，“以旧换新”既关联着刚需买家@*，也关联换房卖家@*#，是一场“双向奔赴”**，需要考虑更多细节和诚意@%#*@。例如在政策层面进行完善和监督%#%。扩大政策覆盖面#@#@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@，换房人选择较少%#。在促成交易方面#%@#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%#@#，政府还应制定规则*@，确保各项优惠政策能落地@*，比如契税减免、中介费减免等#*。同时*#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%**，让业主放心地参与到“以旧换新”中*%%##。另外@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@#@#。而对于参与的房企、国企等来说#*@，首先要拿出有品质的房源*%#**，此前有部分地方新房房源品质较低*@#*，甚至被认为是售不出的“边角料”@*##。
同时*@#，需要适当延长置换时间**#*@。“以旧换新”规则下*#*，对旧房售出有约定时限##，但当前销售时间均较长%@。“我们在实际操作中发现#%，例如有些房主对旧房的心理价位很高*%*，一直难以成交@%@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限***，延长到半年左右**。”李秀清说##*%#。另外#**%，也要确保参与的楼盘能正常交付*%##*，并且对认购的定金要加强监管%##@#，对于未能完成“以旧换新”的业主#@*%，要能够按约定正常退还#%@*。
多位专家指出##@@#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%*#，要更精细化、接地气%*@@*，尽可能满足各方诉求###，才能落地见效#*%。（南方日报）
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