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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”**#**，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#%%*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#，在新一轮政策潮中%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*##，几乎成为各地的“标配”##@#。
据不完全统计*%%##，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@#%#，大湾区也已有6城“官宣”入局###%@，其他城市也在积极探索实施*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@@。
5月15日起#@%@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%%@。记者从花都房地产行业协会获悉#**，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%%%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%#%%@，并且交了新房定金@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*，当天反馈比较理想##，“相信后续效果会不错”@%#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#*#@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**。
4月30日@%*##，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#*#*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#%。
广东多城“官宣”入局#**。3月1日@%@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@%@，以惠城区为试点*@*。
4月23日@@##，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%@*%，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%。
4月30日@#*#，中山6个部门联合发布措施%@#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”**。同日%*@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》***，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@*#。
5月13日#@*%#，佛山发布13条房地产新政%%@#%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*%。
可以看出#*#*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*@%*。也有多地虽未“官宣”%@%#，但也正探索实施%@@#。比如在江门*@%%#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@*@。博富控股总裁助理李秀清介绍%@%@，目前两个项目成交约20套*%%，咨询客户过千组@%%##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#%%%*，截至目前%#@#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@#%#，并且预计还将有更多城市加入@@*#*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式##。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@#%%，由房企、中介机构、换房人共同完成##。换房人认购房企新房并优先锁定@%%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@*@#。若一定期限内旧房售出%%#*%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出**，则房企退还新建商品住房认购金*#%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%@%。从全国范围内来看#@#@%，目前@@#%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*%@。
二是房企收购模式%%@*@，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@*。比如在珠海%%#@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#*#%，直接收购存量二手房以促成新房交易@#**。
三是政府收购模式@#%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州**@*，由郑州城市发展集团为主体#%#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@##，同时换房者选购平台房源库中的新房%*#%%。还有一些地方特色的延伸**%*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#%#%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金**@@，并将其全部用于购买商品房#%，无需卖房即可换新###@。
四是政府补贴模式*%##，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@@@##。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##%。
目前来看@*%%，三方联动是各个城市主推的模式#*%%，由于是基于市场自发行为@*#，房企的资金压力�%@*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%*%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@@@*@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@*@。”李秀清介绍@*#*%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@，这一模式主要面临二手房市场调整压力*#*%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@*@，换房人无法快速售出二手房#%*，交易周期过长#@@#，不一定能促成“以旧换新”#*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%#*%，由于新房选择的局限性较大#@#%*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%##@*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%#**，惠及面不广@@@@。
政府或国企收购模式#*@@，由于信用背书受到欢迎%#%@#。但财政负担较大#@***，收购规模有限@##@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@#@，面对庞大的二手房挂牌量@#，显得杯水车薪*@%#@。另外还需考虑资金平衡*%##@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*#@@，都存在资金平衡、盈亏的考验@*#*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%*#@@，避免闲置空置***。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%%%%，有条件可以采取该模式#%@@@。”罗异铿说*%，而政府补贴模式#@#，目前一般仅在非一线城市实施**%，大部分城市的补贴力度也相对较小***。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进***，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#@，住房“以旧换新”处于起步阶段#%@%#，实施时间较短**%*，并且不少地方仍待出台具体实施细则*%*#。但无论哪种“以旧换新”模式#@#*%，都是一场多方博弈*@，一些共性问题亟待解决**%。
一方面%*%%*，需要多方合力推进#@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#@，单靠政府或市场的力量都十分有限@#*#，需要政府、企业、业主多方合力推进*#%%#。”罗异铿提醒@@。因此@##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@，多种模式相结合##*，以产生更大效果@*@。
另一方面@**%*，“以旧换新”既关联着刚需买家%#*#，也关联换房卖家%*#*#，是一场“双向奔赴”%@#，需要考虑更多细节和诚意@@#。例如在政策层面进行完善和监督%*#@#。扩大政策覆盖面@%#%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘**，换房人选择较少*#%#*。在促成交易方面*#%*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@*#*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出****，政府还应制定规则**@*，确保各项优惠政策能落地@**，比如契税减免、中介费减免等%%。同时##*#@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@*%@%，让业主放心地参与到“以旧换新”中#@。另外@%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#%@。而对于参与的房企、国企等来说#@##，首先要拿出有品质的房源%#@，此前有部分地方新房房源品质较低#*#*，甚至被认为是售不出的“边角料”%%%@。
同时@@%，需要适当延长置换时间#@*@#。“以旧换新”规则下%#%%，对旧房售出有约定时限##，但当前销售时间均较长#**。“我们在实际操作中发现@@，例如有些房主对旧房的心理价位很高@@*，一直难以成交#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%#%，延长到半年左右**。”李秀清说%%%*。另外#*@%*，也要确保参与的楼盘能正常交付**，并且对认购的定金要加强监管%%**，对于未能完成“以旧换新”的业主*%*#@，要能够按约定正常退还#@@。
多位专家指出@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@%，要更精细化、接地气%#*%@，尽可能满足各方诉求%@#**，才能落地见效###。（南方日报）