GGPoker(ggn666.com)
阔别10年胡文虎女儿胡仙再返乡探亲谒祖
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*@#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%#%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%#*@，在新一轮政策潮中@*##，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@%#，几乎成为各地的“标配”*@**。
据不完全统计##，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**@%#，大湾区也已有6城“官宣”入局%**，其他城市也在积极探索实施#*@*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#*%。
5月15日起@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动**%*。记者从花都房地产行业协会获悉#@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#*@*%，并且交了新房定金%@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@%#%%，当天反馈比较理想#%*，“相信后续效果会不错”#*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@。
4月30日@#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@%%。
广东多城“官宣”入局@@*。3月1日**#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%**，以惠城区为试点%%@#@。
4月23日@*#*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@*%，在一线城市中首个落地“以旧换新”*@@##。
4月30日#*@%，中山6个部门联合发布措施**#@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%@%#。同日##*@%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%#@#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#%%#%。
5月13日@@@#%，佛山发布13条房地产新政#@@%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%#@。
可以看出%##%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%##@#。也有多地虽未“官宣”#*%#，但也正探索实施%%@。比如在江门@#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@#*@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*#。博富控股总裁助理李秀清介绍%%*#%，目前两个项目成交约20套*%@，咨询客户过千组**%%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%#*，截至目前%@%%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%%@%，并且预计还将有更多城市加入**#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%**#*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%%#，由房企、中介机构、换房人共同完成@*%*。换房人认购房企新房并优先锁定*@%@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*。若一定期限内旧房售出%##*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@**#*，则房企退还新建商品住房认购金###*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@。从全国范围内来看#%@@，目前#*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@。
二是房企收购模式%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房##，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@#%。比如在珠海@**@*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@，直接收购存量二手房以促成新房交易%#@。
三是政府收购模式*@%*@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*%*#。比如较早推出“以旧换新”的郑州@#**#，由郑州城市发展集团为主体%*#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%##%#，同时换房者选购平台房源库中的新房%@@*。还有一些地方特色的延伸#%@#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@@*%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#%**，并将其全部用于购买商品房@%*@，无需卖房即可换新**。
四是政府补贴模式%%#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@%@@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*#*。
目前来看@#*%#，三方联动是各个城市主推的模式**@，由于是基于市场自发行为**#%，房企的资金压力�#%*。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*@。”李秀清介绍@%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@%%#@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@**@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@*%%@，换房人无法快速售出二手房**，交易周期过长#*%%%，不一定能促成“以旧换新”*%#@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*%%*，由于新房选择的局限性较大@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@@，惠及面不广**#@@。
政府或国企收购模式*#*##，由于信用背书受到欢迎@*@#%。但财政负担较大@@#，收购规模有限@*@*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%，面对庞大的二手房挂牌量#%*，显得杯水车薪%@%。另外还需考虑资金平衡#@#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#*，都存在资金平衡、盈亏的考验#*@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@，避免闲置空置**%@%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#%**，有条件可以采取该模式#*@*。”罗异铿说@@%**，而政府补贴模式%###，目前一般仅在非一线城市实施%@*@#，大部分城市的补贴力度也相对较小##。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%**，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#@%#，住房“以旧换新”处于起步阶段#@%，实施时间较短#@@，并且不少地方仍待出台具体实施细则**%*%。但无论哪种“以旧换新”模式%*#，都是一场多方博弈#*%，一些共性问题亟待解决*%#。
一方面@@@，需要多方合力推进@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@，单靠政府或市场的力量都十分有限%*，需要政府、企业、业主多方合力推进@@。”罗异铿提醒*@%#%。因此*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%#*，多种模式相结合@@*，以产生更大效果*%%。
另一方面%#%，“以旧换新”既关联着刚需买家%%%%*，也关联换房卖家@#，是一场“双向奔赴”%*，需要考虑更多细节和诚意@#@。例如在政策层面进行完善和监督*%%*。扩大政策覆盖面%*##*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@*，换房人选择较少*%*。在促成交易方面@%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@#%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%##@*，政府还应制定规则%*%*，确保各项优惠政策能落地#@@，比如契税减免、中介费减免等@#*。同时%#%#*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%#%*。另外#*##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%*。而对于参与的房企、国企等来说%%%@，首先要拿出有品质的房源##@#%，此前有部分地方新房房源品质较低@*，甚至被认为是售不出的“边角料”#@#。
同时*@*，需要适当延长置换时间%%。“以旧换新”规则下#@，对旧房售出有约定时限%%@*，但当前销售时间均较长@%。“我们在实际操作中发现@%@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%#*，一直难以成交#@#*#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%###，延长到半年左右@*。”李秀清说#@。另外*#，也要确保参与的楼盘能正常交付*@@##，并且对认购的定金要加强监管@*，对于未能完成“以旧换新”的业主%*%*%，要能够按约定正常退还%*#。
多位专家指出@*@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@***%，要更精细化、接地气%%，尽可能满足各方诉求##*%%，才能落地见效*%。（南方日报）