大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:06:06
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”***，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#*#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%##*@，在新一轮政策潮中#%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@@，几乎成为各地的“标配”*@%@。
据不完全统计##，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@，大湾区也已有6城“官宣”入局@@*，其他城市也在积极探索实施*%*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*%@*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@##*。
5月15日起#*@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*#。记者从花都房地产行业协会获悉@@%%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%*#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议**##*，并且交了新房定金#@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*%*，当天反馈比较理想%@%@，“相信后续效果会不错”@*#@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@@@%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@**。
4月30日@#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*#*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**。
广东多城“官宣”入局@**%。3月1日@*##，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@%@，以惠城区为试点%%%%。
4月23日*%@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*@，在一线城市中首个落地“以旧换新”@#。
4月30日#%*%，中山6个部门联合发布措施#%%*@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”##@@*。同日%%%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*##，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%。
5月13日*#，佛山发布13条房地产新政#*#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##。
可以看出@**%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*。也有多地虽未“官宣”#@，但也正探索实施%**#@。比如在江门@%%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%#@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@。博富控股总裁助理李秀清介绍#%%%，目前两个项目成交约20套@%@#，咨询客户过千组#**##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@%%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@%@#，截至目前@#%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*%，并且预计还将有更多城市加入*%**@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍**，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*##。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)**%@#，由房企、中介机构、换房人共同完成%%@#。换房人认购房企新房并优先锁定%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@%%。若一定期限内旧房售出*@*#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@#@，则房企退还新建商品住房认购金%#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@@#@。从全国范围内来看@%###，目前*%@@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@。
二是房企收购模式#*，房企按照评估价格收购换房人的二手房**@@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@%*%。比如在珠海***，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@*#%，直接收购存量二手房以促成新房交易@%*。
三是政府收购模式%*#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@##@@，由郑州城市发展集团为主体%%###，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%*@，同时换房者选购平台房源库中的新房#*@*@。还有一些地方特色的延伸@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%*#%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金**#@，并将其全部用于购买商品房@%，无需卖房即可换新#@。
四是政府补贴模式##，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%##。
目前来看%##@，三方联动是各个城市主推的模式%@%*@，由于是基于市场自发行为#%%，房企的资金压力�#*#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#*@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%#%#%。”李秀清介绍***，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#*#@#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*%%*%，这一模式主要面临二手房市场调整压力@%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位**%，换房人无法快速售出二手房**，交易周期过长*@%@，不一定能促成“以旧换新”#%%@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*，由于新房选择的局限性较大%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@*#%#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@%@，惠及面不广*%#。
政府或国企收购模式@#**，由于信用背书受到欢迎*#%@。但财政负担较大%%%%*，收购规模有限%@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#，面对庞大的二手房挂牌量*@@%@，显得杯水车薪#%@@。另外还需考虑资金平衡%%%*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@*，都存在资金平衡、盈亏的考验%#%%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@%@%#，避免闲置空置***%。对于保障性住房筹建压力较大的城市@@@@，有条件可以采取该模式%%。”罗异铿说@@@@%，而政府补贴模式*%%#*，目前一般仅在非一线城市实施#@##*，大部分城市的补贴力度也相对较小@@%*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%*@%*，住房“以旧换新”处于起步阶段#%%@，实施时间较短*#*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@*@*。但无论哪种“以旧换新”模式%%%%，都是一场多方博弈%%，一些共性问题亟待解决@*@*%。
一方面@@%，需要多方合力推进#@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@*@@*，单靠政府或市场的力量都十分有限##**@，需要政府、企业、业主多方合力推进%#@%。”罗异铿提醒@%@#。因此%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@@#%，多种模式相结合@@@%，以产生更大效果**#。
另一方面*@%@%，“以旧换新”既关联着刚需买家@%，也关联换房卖家#*@，是一场“双向奔赴”#%，需要考虑更多细节和诚意#%%。例如在政策层面进行完善和监督@%。扩大政策覆盖面%##，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#*@#，换房人选择较少**%*。在促成交易方面#*@*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@#*@，政府还应制定规则#**@@，确保各项优惠政策能落地@*%%，比如契税减免、中介费减免等*@%。同时##@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*。另外###*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@。而对于参与的房企、国企等来说*%*##，首先要拿出有品质的房源%#@%%，此前有部分地方新房房源品质较低%%*#，甚至被认为是售不出的“边角料”%#@*。
同时#%，需要适当延长置换时间*@*%。“以旧换新”规则下****，对旧房售出有约定时限**#，但当前销售时间均较长*%*%。“我们在实际操作中发现%@*@，例如有些房主对旧房的心理价位很高@%#@，一直难以成交%@@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@%@*，延长到半年左右@#%%*。”李秀清说*#。另外#@*@，也要确保参与的楼盘能正常交付%##，并且对认购的定金要加强监管@%*%，对于未能完成“以旧换新”的业主@#*，要能够按约定正常退还@##。
多位专家指出*#%@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@，要更精细化、接地气%@，尽可能满足各方诉求%%%##，才能落地见效%*#*%。（南方日报）
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