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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%%#,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%%*@,在新一轮政策潮中%#@#,“以旧换新”作为“去库存”的新举措%%,几乎成为各地的“标配”@@。
据不完全统计##%,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@*@##,大湾区也已有6城“官宣”入局#%,其他城市也在积极探索实施@#%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@*@%%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�%*%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#。
5月15日起@*#*,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%%。记者从花都房地产行业协会获悉*#@,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*%%%,并且交了新房定金@%#*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@#,当天反馈比较理想%%,“相信后续效果会不错”*#*%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*#%%,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%###。
4月30日##@#%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”##,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@##。
广东多城“官宣”入局#%*%#。3月1日*#%#@,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#%%%#,以惠城区为试点%#*@%。
4月23日@#@%,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#@#*#,在一线城市中首个落地“以旧换新”*@。
4月30日**,中山6个部门联合发布措施@%@,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@。同日@*@,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@@*,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**#。
5月13日@**##,佛山发布13条房地产新政#@,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#%*@#。
可以看出*#*@,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##@@。也有多地虽未“官宣”@#@,但也正探索实施#@。比如在江门*#*@,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%@#*,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%*。博富控股总裁助理李秀清介绍@@,目前两个项目成交约20套*@#@%,咨询客户过千组#*@@,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#%*。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*#%*#,截至目前%##@@,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#@#%,并且预计还将有更多城市加入%%**。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#*#%,目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%%*,由房企、中介机构、换房人共同完成#%。换房人认购房企新房并优先锁定%%#%,同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@###。若一定期限内旧房售出@*,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出*#*,则房企退还新建商品住房认购金*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*@#@。从全国范围内来看@#*%,目前#@,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@#。
二是房企收购模式##*%*,房企按照评估价格收购换房人的二手房@%#%#,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@#**。比如在珠海%*%@#,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@,直接收购存量二手房以促成新房交易@*#@#。
三是政府收购模式@#@#,即由政府或委托的国企按规定收购二手房##。比如较早推出“以旧换新”的郑州***@,由郑州城市发展集团为主体###,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%#@,同时换房者选购平台房源库中的新房@%%。还有一些地方特色的延伸@@@#,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@%@,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@*%@,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%,并将其全部用于购买商品房**%%#,无需卖房即可换新#*@@。
四是政府补贴模式%*@,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%%@@。
目前来看@%**,三方联动是各个城市主推的模式%%*,由于是基于市场自发行为##*,房企的资金压力�%##。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*%,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*%。”李秀清介绍#@@@,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%#%@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#*@@,这一模式主要面临二手房市场调整压力%%,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@@#*,换房人无法快速售出二手房*#*,交易周期过长#%*@,不一定能促成“以旧换新”%%*@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%@@@@,由于新房选择的局限性较大%@**@,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@#%*,比如要求一定楼龄、位于较好地段等*#%,惠及面不广##**。
政府或国企收购模式%@,由于信用背书受到欢迎@%@。但财政负担较大@*,收购规模有限@#*##,如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*@%%,面对庞大的二手房挂牌量%@,显得杯水车薪###。另外还需考虑资金平衡%*#,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%#%%,都存在资金平衡、盈亏的考验@*@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@%#,避免闲置空置@*#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@%##,有条件可以采取该模式*#。”罗异铿说#@%*,而政府补贴模式@*,目前一般仅在非一线城市实施*%,大部分城市的补贴力度也相对较小%**@@。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进**%,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@#,住房“以旧换新”处于起步阶段***%,实施时间较短*%*@,并且不少地方仍待出台具体实施细则@@#@。但无论哪种“以旧换新”模式%#,都是一场多方博弈@%*,一些共性问题亟待解决#%@@#。
一方面#@#,需要多方合力推进%@**%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@@*#@,单靠政府或市场的力量都十分有限#@,需要政府、企业、业主多方合力推进@##@。”罗异铿提醒#%@@。因此*#*,未来的“以旧换新”也需要因地制宜%##,多种模式相结合%%%#@,以产生更大效果*@#*%。
另一方面%*,“以旧换新”既关联着刚需买家%##,也关联换房卖家%*,是一场“双向奔赴”@@@%*,需要考虑更多细节和诚意@%@%#。例如在政策层面进行完善和监督%*@%。扩大政策覆盖面@@*@,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##@*@,换房人选择较少#%@%@。在促成交易方面*#*,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%@#*%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#@#%,政府还应制定规则@###,确保各项优惠政策能落地**,比如契税减免、中介费减免等**。同时@%%,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%#*%,让业主放心地参与到“以旧换新”中@@。另外@%,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@%@%。而对于参与的房企、国企等来说*%#@*,首先要拿出有品质的房源@@##@,此前有部分地方新房房源品质较低@*,甚至被认为是售不出的“边角料”*%#*。
同时%@%,需要适当延长置换时间@##%#。“以旧换新”规则下##*##,对旧房售出有约定时限#@*##,但当前销售时间均较长@*%%。“我们在实际操作中发现%*@,例如有些房主对旧房的心理价位很高@%,一直难以成交#@,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@#*%#,延长到半年左右@##%#。”李秀清说##*%。另外%@*,也要确保参与的楼盘能正常交付*#,并且对认购的定金要加强监管%@##,对于未能完成“以旧换新”的业主%@%%,要能够按约定正常退还@%*%。
多位专家指出@%@,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@#%,要更精细化、接地气*#,尽可能满足各方诉求#*@,才能落地见效*@**。(南方日报)