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华南西南等地有较强降雨
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期***@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#@%，在新一轮政策潮中*#*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@@%，几乎成为各地的“标配”*%@。
据不完全统计*%@#*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%#%，大湾区也已有6城“官宣”入局@#%*，其他城市也在积极探索实施**@#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@%*@#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#@#@。
5月15日起#%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动**。记者从花都房地产行业协会获悉***，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%**@%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%@**，并且交了新房定金##%%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%，当天反馈比较理想*%，“相信后续效果会不错”*%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)####@。
4月30日#%@#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@#*@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#*@。
广东多城“官宣”入局%%*。3月1日#%%*#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@%@，以惠城区为试点@%%#%。
4月23日%%*#*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*##，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%。
4月30日**%，中山6个部门联合发布措施*%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%。同日@@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》****，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%%。
5月13日*@%，佛山发布13条房地产新政%@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@@##*。
可以看出@#*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@#%。也有多地虽未“官宣”@@@，但也正探索实施@%%@*。比如在江门*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*#*#@。博富控股总裁助理李秀清介绍#**#，目前两个项目成交约20套##，咨询客户过千组%%%@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**%*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@%#，截至目前@##*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%*%，并且预计还将有更多城市加入*#@%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%##*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@%@%，由房企、中介机构、换房人共同完成@@*。换房人认购房企新房并优先锁定@@#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%。若一定期限内旧房售出%**，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出##%，则房企退还新建商品住房认购金#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%%#%@。从全国范围内来看*%%#，目前%##@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@*。
二是房企收购模式*#*，房企按照评估价格收购换房人的二手房#**#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%。比如在珠海*%%@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*###，直接收购存量二手房以促成新房交易#%。
三是政府收购模式%##，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*%。比如较早推出“以旧换新”的郑州##，由郑州城市发展集团为主体%@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*#%@，同时换房者选购平台房源库中的新房*@*#。还有一些地方特色的延伸*#*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#*，并将其全部用于购买商品房#*%#%，无需卖房即可换新*##%。
四是政府补贴模式*@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@*%@。
目前来看*#%#，三方联动是各个城市主推的模式*#@，由于是基于市场自发行为#%，房企的资金压力�#@#*。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**%#。”李秀清介绍@@#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%@%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%@%@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力%###@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#@#@%，换房人无法快速售出二手房#%*@，交易周期过长*@*#，不一定能促成“以旧换新”@#%%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%，由于新房选择的局限性较大*@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#*@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@%##，惠及面不广##。
政府或国企收购模式@@，由于信用背书受到欢迎##。但财政负担较大*#*#，收购规模有限##*#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套**###，面对庞大的二手房挂牌量**%，显得杯水车薪@%@。另外还需考虑资金平衡**@%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*%，都存在资金平衡、盈亏的考验@*#%#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@%，避免闲置空置#*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市@***，有条件可以采取该模式#@%@@。”罗异铿说@@，而政府补贴模式*#*#，目前一般仅在非一线城市实施*%，大部分城市的补贴力度也相对较小*#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%#*，住房“以旧换新”处于起步阶段@*，实施时间较短#%@*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则@%#%#。但无论哪种“以旧换新”模式#**%*，都是一场多方博弈#**，一些共性问题亟待解决*%%*@。
一方面*#%，需要多方合力推进*@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@@*，单靠政府或市场的力量都十分有限##%#，需要政府、企业、业主多方合力推进@##*#。”罗异铿提醒#@#。因此**，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*##，多种模式相结合#*%*%，以产生更大效果%@。
另一方面**#，“以旧换新”既关联着刚需买家@@@，也关联换房卖家%**##，是一场“双向奔赴”%@*，需要考虑更多细节和诚意#@%*。例如在政策层面进行完善和监督**#*@。扩大政策覆盖面%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@**，换房人选择较少%#@。在促成交易方面%*@*#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@@%%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@*@*，政府还应制定规则@%@*，确保各项优惠政策能落地*%@#@，比如契税减免、中介费减免等@%#。同时*@*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中#**%。另外%%@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@###。而对于参与的房企、国企等来说@%*#@，首先要拿出有品质的房源@*#，此前有部分地方新房房源品质较低%@*，甚至被认为是售不出的“边角料”#%@。
同时#%%%#，需要适当延长置换时间@%。“以旧换新”规则下@%，对旧房售出有约定时限*@#，但当前销售时间均较长@*%%@。“我们在实际操作中发现@@@，例如有些房主对旧房的心理价位很高*#%#，一直难以成交*%@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%，延长到半年左右*@#@。”李秀清说*%*#%。另外%%*@#，也要确保参与的楼盘能正常交付@*%#%，并且对认购的定金要加强监管###，对于未能完成“以旧换新”的业主#@@@，要能够按约定正常退还*#*。
多位专家指出%#*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#*，要更精细化、接地气%@@，尽可能满足各方诉求*#，才能落地见效*@@。（南方日报）