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东西问·中外对话｜“在绿色发展方面，中国一直在发挥引领作用”
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@##。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#**，在新一轮政策潮中*#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@@*，几乎成为各地的“标配”%#**。
据不完全统计*@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%@#，大湾区也已有6城“官宣”入局#%%@#，其他城市也在积极探索实施@@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策**%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%@@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@%@。
5月15日起%*@%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*。记者从花都房地产行业协会获悉#%@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@#%@#，并且交了新房定金***%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**#@，当天反馈比较理想%%，“相信后续效果会不错”@%@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**。
4月30日##*#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%**@#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@@。
广东多城“官宣”入局#@##。3月1日#*%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动**@，以惠城区为试点*%@。
4月23日#@%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*#*，在一线城市中首个落地“以旧换新”%**。
4月30日@%#，中山6个部门联合发布措施*%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@*#@%。同日@@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》##@*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%*。
5月13日@@，佛山发布13条房地产新政@%@%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@%@#。
可以看出@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@%%。也有多地虽未“官宣”@@%%，但也正探索实施#@***。比如在江门##@@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@@%*。博富控股总裁助理李秀清介绍%@，目前两个项目成交约20套#*%，咨询客户过千组**@*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@*%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%，截至目前#@@@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%#*#，并且预计还将有更多城市加入###。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*##*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%#，由房企、中介机构、换房人共同完成@#。换房人认购房企新房并优先锁定@%%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*%%*。若一定期限内旧房售出@##，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%%#，则房企退还新建商品住房认购金%%*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%###。从全国范围内来看##*，目前@%**%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#%@%%。
二是房企收购模式#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房@@*%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款**%*%。比如在珠海%*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%##@，直接收购存量二手房以促成新房交易%#@*#。
三是政府收购模式%#***，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%*%。比如较早推出“以旧换新”的郑州%###@，由郑州城市发展集团为主体*@*@*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*@%，同时换房者选购平台房源库中的新房##。还有一些地方特色的延伸***#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@%%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%@#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金##*#，并将其全部用于购买商品房%*%*，无需卖房即可换新###@。
四是政府补贴模式%@##%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#***。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%*#。
目前来看@@*#*，三方联动是各个城市主推的模式#*@@，由于是基于市场自发行为@#*%*，房企的资金压力�%@@*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%@%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*。”李秀清介绍@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#*#，这一模式主要面临二手房市场调整压力%@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@@@#，换房人无法快速售出二手房@@%@%，交易周期过长*%，不一定能促成“以旧换新”@*#%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%%#%*，由于新房选择的局限性较大##%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%#@@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*#，惠及面不广#%%%%。
政府或国企收购模式###，由于信用背书受到欢迎#@#。但财政负担较大%@，收购规模有限*%*#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@，面对庞大的二手房挂牌量%*#%#，显得杯水车薪##@#。另外还需考虑资金平衡@%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@***%，都存在资金平衡、盈亏的考验@#**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@**@@，避免闲置空置*#***。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@**，有条件可以采取该模式*%@。”罗异铿说%@%#，而政府补贴模式@@*#，目前一般仅在非一线城市实施*@，大部分城市的补贴力度也相对较小@*%%#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前##@*，住房“以旧换新”处于起步阶段@%@，实施时间较短***，并且不少地方仍待出台具体实施细则*%@。但无论哪种“以旧换新”模式@**，都是一场多方博弈%**%，一些共性问题亟待解决%@。
一方面@*，需要多方合力推进@%%%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多***@#，单靠政府或市场的力量都十分有限##@，需要政府、企业、业主多方合力推进##%*。”罗异铿提醒@%#。因此#@%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜***@@，多种模式相结合#**，以产生更大效果#%###。
另一方面#@，“以旧换新”既关联着刚需买家#*，也关联换房卖家##%*#，是一场“双向奔赴”**@，需要考虑更多细节和诚意%**。例如在政策层面进行完善和监督*%#*。扩大政策覆盖面%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@@%，换房人选择较少%@。在促成交易方面%#*#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%@%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%%，政府还应制定规则#@%*@，确保各项优惠政策能落地**%@%，比如契税减免、中介费减免等@*。同时**#@#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@*@#@，让业主放心地参与到“以旧换新”中#@@。另外*@@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#*#@。而对于参与的房企、国企等来说#*#*，首先要拿出有品质的房源#%*%，此前有部分地方新房房源品质较低%@#，甚至被认为是售不出的“边角料”%*。
同时###，需要适当延长置换时间**。“以旧换新”规则下#*%，对旧房售出有约定时限*%#，但当前销售时间均较长@#。“我们在实际操作中发现%##，例如有些房主对旧房的心理价位很高##@%#，一直难以成交##%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%%*#，延长到半年左右#%@@。”李秀清说%##%@。另外%@@*，也要确保参与的楼盘能正常交付@*，并且对认购的定金要加强监管##%*，对于未能完成“以旧换新”的业主%*，要能够按约定正常退还%%@*。
多位专家指出#@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@**，要更精细化、接地气#*@#，尽可能满足各方诉求#@#@，才能落地见效*%。（南方日报）