58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束%@##%，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析@%*，整体来看**@%%，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点@@%#。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善*%@，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看#**，2023年#@%，物管行业呈现明显分化的特点**@##。

　　据中指研究院统计数据显示*@%*，58家上市物企中%#*，第一名碧桂园服务营收超过400亿元#%%#@，最后一名仅3.4亿元#*%，为中天服务##*%@。

　　头部企业优势明显@**#，“碧万绿”取得收入的前三名@#@*#。其中#%#*，2023年#%%，碧桂园服务实现营收426.1亿元%%*，同比增长3%#%%#*，营收规模排名第一%***@。其次是万物云*@#@，实现总收入约332亿元@*#*，同比增长10.2%%%。第三是绿城服务%%%，收入173.9亿元#%@**，同比增长17.08%%**#。不过%%@，对比来看#@%@@，第三名与前两名差距较大%@。

　　第二梯队的物企***，收入规模在100亿元-160亿元###%@，阵营内差距较小###*。其中*#@，雅生活收入154.4亿元@#%@，保利物业150.6亿元@#@，华润万象生活147.7亿元*%#*@，中海物业130.5亿元#*#*，恒大物业124.9亿元**。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家%@*@，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务#%@。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下**@@%，共17家@#，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右@#。

　　从上市物企营收增速来看@#%@，2023年回落明显@*#*。克而瑞数据显示**，2023年*%@@，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元%**，均值为48.85亿元@%*，同比增长14.34%@@，增速较上年同期下降4.7个百分点%*@。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元*#%#，同比增长8.6%#*%，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点##*#@，下滑幅度整体较大*%%*。

　　对于收入增速下滑原因*@，亿翰智库分析#@%，一方面是受到地产开发下行影响%@@，增量市场交付有所减少@*，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外%%%，增值服务收入也有所减少*@，同样受上游房地产企业影响#%*@*，物企主动缩减非业主增值服务收入@#，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利%@%#。

　　具体来看#*%，中指研究院统计的58家上市物企中@%@，44家营收实现同比增长**%%*，14家出现下降%#*。增幅排在第一的是建发物业#%#@#，同比增长55.83%；其次是滨江服务#%@，增幅41.69%；第三是苏新服务%#*，增幅35.73%%@%%*。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家#*@##，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%*@。值得关注的是#@，规模排名靠前的世茂服务、融创服务%%@#，营收也出现下降@%*。世茂服务营收82.03亿元**，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元**，同比下降1.64%##。此外@*%%%，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务@%#%，营收也都出现下滑###。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看@%，2023年物管行业整体是增收不增利**，部分企业不仅利润下降@#，还出现亏损@@#。

　　58家上市物企中*@，49家实现盈利%@@#，9家处于亏损状态@@@。其中@#%@，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云*##，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业@#。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务@@@@%，利润规模在5.2亿-7.5亿元@#%##。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务*#。其中金科服务亏损最多%*，其次是建业新生活、佳兆业美好%*#%%。

　　年报显示@##@，2023年##@**，金科服务净亏损9.82亿元@**，归母净亏损9.51亿元*@%*#。建业新生活亏损约5.78亿元%*@@，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元@#**%，2022年同期为5.62亿元##。

　　从净利润同比增速来看##，58家物企中#*@**，刨除9家亏损企业**##，28家企业净利润同比增长*@@，21家同比下降@%@。其中*%，增速最高的是建发物业%%*@，净利润5.47亿元@#%，同比增长117.79%；其次是第一服务控股*%%%，净利润7015万元*%@，同比增长38.78%；第三是华润万象生活*%@%，同比增长32.96%**@。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等%#。其中#*%，世茂服务降幅最大@@%，净利润3.17亿元*%#*，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务@##@*，同比下降108.41%；另外%@@%%，弘阳服务同比下降84.83%@#%%。

　　对于下降原因@*，弘阳服务称@%%**，由于地产行业市场环境的不利影响@*%，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低@@，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元*%*%*，降幅高达46.3%#@##%。

　　整体来看####@，2023年##*，上市物企增长质量有待提高@#%。从行业层面来看#@%，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元%%#，同比增长6.8%**，利润增速并未跑赢营收增速##。其中**@%，共24家物企出现毛利润下滑%#%*。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示%@*%%，物业企业2023年利润下降%*@*#，其实不是物业公司本身的问题%#，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的#*，2023年只不过是逐步回到真实的状态*%，当然*%#，也有一些物业企业进行了大量收并购@**，但实际上并没有完成所收购企业的融合#%，或者未能真正达到原来的收购预期@%，导致大量计提商誉减值@@%#，这方面也是影响物业公司利润的一个方面%%*@*。此外%@#@@，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清#@%@，这也导致了利润下降#@，而这可能是一个短时的现象@@#*。

　　此外##**#，从盈利水平来看@%**，过半上市物企毛利率同比下降%@#@。中指研究院统计的58家物企中@*%，平均增速为-1.45%##，其中#**，19家同比增幅为正%@@，39家增幅为负%@#@，典型的增收不增利@#@@%。具体来看*@*%@，降幅最大的是德商产投服务*#，毛利率为26.84%#%##*，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家%@，毛利率24.94%#*#@，同比下降6.95个百分点@*。

　　亿翰智库称*%%#，从利润率角度来看#*%#%，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌*%*@#，2023年平均毛利率约为20.25%*##，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点%@%*，净利率以及归母净利率相对保持稳定@@。

　　万物云董事长朱保全认为##@，当下**，很多企业毛利下滑**，其实就是财务报表的一次清洗@#%#，过去来自于关联单位的业务比例高%%#*，毛利也高@@*，关联收入比例下降了##*，毛利自然下降了%@。

　　对于盈利水平的下降%@#，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升%#，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升@@。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是%@@#，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因#*，是对于关联企业的减值拨备%@@。受地产开发流动性危机影响#@*@，关联方应收款风险上升*@@#%，这些物企对应收款等进行大额减值拨备%@。

　　对于利润下降#@，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备*#@%#。其称%*#*#，出于谨慎性原则@%#，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元*#%@。

　　建业新生活公告也指出*@#*#，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备#@#，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模*%*@，导致该分部收入和盈利能力下降@%%#%。

　　据了解##，2023年#@，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元%#%%，同比大增548.41%@#%%。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因#%。

　　此外#*%#@，弘阳服务利润显著下降##%*，主要因房地产行业市场环境变动*#%，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加@#*。数据显示%%#%@，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元#*@*#，较2022年的927.4万元同比增长85.42%%*@@。

　　还有雅生活#%@%@，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元#@*%@，同比增长14.9%#*@#。

　　雅生活指出%%@#*，净利润下滑的原因#*，一是业务结构调整@#%，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则#%%*#，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备@%*#。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称%*@#，2023年*##@#，部分企业关联方面临流动性困境@#*，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加%#，坏账风险加大**%%%，利润“失血”#*%@%。不过%@，商誉及无形资产占净资产的比重下降***，商誉减值对物企利润的冲击减弱**@%，但企业出于谨慎考虑@*@，计提商誉减值准备#@，对利润的影响仍需时间消化*#*。其中##%@*，国企凭借稳定关联方的加持*%，受减值影响较低@%%#*，利润及利润率仍有保障@@@。

　　牛晓娟进一步称##*，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响@##%@，物企仍需进一步提升自身的独立性*%，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元@@#，通过招投标、合资合作、并购等方式*#@@%，降低关联方项目供给占比@*@%*，使业务开展更加科学合理*#%。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线#@，地产开发行业遭遇现金流挑战*#@，违约不断@***，对于关联度较高的物业企业来说*%**，有了前车之鉴@*%*，对于现金流的管理与重视都在2023年加强%#@。

　　在2023年物企业绩发布会上*%#@*，“经营性现金流”成为高频词之一%*。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本*#，行业内的流动比率均值约为1.86*#@，处于良好的合理区间%*@@。其中52家物企的流动比率大于1%@#@，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量#@。

　　克而瑞显示*%*##，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元@%@@，较同期增长10.4%*@%，增速由负转正#@@，7成以上的企业现金及现金等价物提升#@#。

　　其中*%*%*，万物云现金及现金等价物最高@#@，为157.45亿元；其次是华润万象生活%@%#*，为156.33亿元；第三是碧桂园服务%%，为126.37亿元##@**。

　　从经营性现金流净额表现来看@@%#，企业安全系数也正在提高*%*。多家上市物企盈余保障倍数超过1%#%，如世茂服务该比例高达3.25*%@。

　　即便如此@*，仍要关注应收账款的潜在风险#**@。从整体情况来看#@*@@，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元%@，同比增长13.45%%**#，较上年同期下降19.9个百分点@*@#，但仍高于营收增速(7.19%)@@#*。应收账款周转天数提升仍是普遍现象*%#%*，下降的企业不足2成@#，应收账款回收难度依然较大**#，坏账风险依然存在%#。

　　以建业新生活为例*%，2023年@*%#，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元#%##，占总规模比例约57.01%%@，虽然呈下降趋势%*，但是这个比例仍然较高##，业绩未能摆脱地产公司的影响@*。

　　牛晓娟指出@##@，总体来看#@*，随着企业独立性的进一步提升#@，在经历了前两年大额计提减值后*@@*，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转#@*@，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控@*#*。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来#@@，有业内人士分析%*%#*，物企整体盈利水平仍将持续下降%***。那么@*%，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议@#*，构建服务价格动态调整机制@*，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度%@，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务###。

　　展望未来*###，牛晓娟认为@%#%，物业企业为实现业绩增长%@*@#，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设*#%%。从行业长远发展看#@@#@，做好基础服务的同时%*#，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域#%%@，尤其在房地产开发市场进入存量时代后#*，如何充分发掘物业的自身优势#%##*，进一步激活多元赛道潜力@%%*，是行业面临的重要课题@%**，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务@%@。

　　牛晓娟进一步指出@##，物业服务企业要顺势而为%%#*@，积极拥抱科技*@，将新技术不断应用于管理和服务*@*@，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案%@，不断打破服务边界@%*#，满足不同业态的物业管理需求#**@*，开启“智慧物管”新时代*@*。

　　牛晓娟表示#%#，随着行业发展节奏放缓@#%@%，由高速发展转为高质量发展**@*，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@@*%%。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的%#%*，物业服务质量与员工的素质息息相关@#，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队@@@**，招聘更多专业人才%@@，实现组织结构的优化及员工素质的提升@@，为企业未来发展积蓄能量@#*。

　　“总体来看%**，物管行业虽然步入低速增长时代@%@##，但仍充满机遇#****。未来%*@，物企仍将顺势而为**，不断开拓创新#@*@，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展%*@。”牛晓娟说#@@#*。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报