大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:42:52
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*#%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@#，在新一轮政策潮中#@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@#，几乎成为各地的“标配”**#。
据不完全统计@##，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@#*，大湾区也已有6城“官宣”入局##，其他城市也在积极探索实施%%@**。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%*%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##@%@。
5月15日起**，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%*%@*。记者从花都房地产行业协会获悉@%%*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单##*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%#*%*，并且交了新房定金@%#%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@@%@，当天反馈比较理想@****，“相信后续效果会不错”%@#%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**#。
4月30日@%*#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#%*#*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##。
广东多城“官宣”入局@*@。3月1日#%%%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@%%，以惠城区为试点*@@#@。
4月23日@*@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%##%，在一线城市中首个落地“以旧换新”#*@%。
4月30日%%，中山6个部门联合发布措施%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@*#@*。同日%*%%#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%@。
5月13日%%*@，佛山发布13条房地产新政*#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”**#*%。
可以看出*%*#*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**。也有多地虽未“官宣”#@%%#，但也正探索实施%#。比如在江门@@#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@##@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#*%。博富控股总裁助理李秀清介绍*@@，目前两个项目成交约20套*%@，咨询客户过千组%#*#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#**%，截至目前*###，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@，并且预计还将有更多城市加入%#@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式##@*@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#*@，由房企、中介机构、换房人共同完成@%。换房人认购房企新房并优先锁定@*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房##*。若一定期限内旧房售出@*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#@%，则房企退还新建商品住房认购金%*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%%#。从全国范围内来看#%，目前*%*##，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*@#@。
二是房企收购模式*%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#*@@。比如在珠海*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@*%，直接收购存量二手房以促成新房交易##*。
三是政府收购模式%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房**%。比如较早推出“以旧换新”的郑州%%%##，由郑州城市发展集团为主体%%%*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%#*%@，同时换房者选购平台房源库中的新房**%*。还有一些地方特色的延伸#%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#，并将其全部用于购买商品房%*%，无需卖房即可换新%%。
四是政府补贴模式*@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@。
目前来看#%%%#，三方联动是各个城市主推的模式##，由于是基于市场自发行为*@@@，房企的资金压力�#%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯%%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@*#@*。”李秀清介绍@%@**，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%###*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#%%@%，这一模式主要面临二手房市场调整压力%*@#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#@*，换房人无法快速售出二手房%@%，交易周期过长@##@#，不一定能促成“以旧换新”@*@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#*，由于新房选择的局限性较大**#@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**#*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#*，惠及面不广%@*%。
政府或国企收购模式*@@#，由于信用背书受到欢迎@%。但财政负担较大*#@#@，收购规模有限##%@#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@，面对庞大的二手房挂牌量%#，显得杯水车薪%@*#%。另外还需考虑资金平衡***#%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@#，都存在资金平衡、盈亏的考验##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向##*@，避免闲置空置%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市@#，有条件可以采取该模式@@%*。”罗异铿说@*#%，而政府补贴模式##，目前一般仅在非一线城市实施*@*，大部分城市的补贴力度也相对较小#%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进##@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@#%，住房“以旧换新”处于起步阶段%@@#%，实施时间较短%%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则##*。但无论哪种“以旧换新”模式*%#，都是一场多方博弈%%@*，一些共性问题亟待解决#*%*。
一方面#%@*，需要多方合力推进@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%*%，单靠政府或市场的力量都十分有限**#@，需要政府、企业、业主多方合力推进#*。”罗异铿提醒@@@#。因此%@**#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@**，多种模式相结合%*，以产生更大效果#@#*@。
另一方面%#，“以旧换新”既关联着刚需买家%%%#，也关联换房卖家*@@**，是一场“双向奔赴”%@%#%，需要考虑更多细节和诚意@*。例如在政策层面进行完善和监督%%#。扩大政策覆盖面##**，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#*%@，换房人选择较少@@*。在促成交易方面%%##@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@**#@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#@*##，政府还应制定规则@***，确保各项优惠政策能落地#*，比如契税减免、中介费减免等#*%#@。同时@#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#*，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%%。另外##@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**##。而对于参与的房企、国企等来说**#，首先要拿出有品质的房源*##，此前有部分地方新房房源品质较低*%，甚至被认为是售不出的“边角料”**%@*。
同时@%，需要适当延长置换时间#*%%@。“以旧换新”规则下@%@%*，对旧房售出有约定时限%#，但当前销售时间均较长##。“我们在实际操作中发现##%，例如有些房主对旧房的心理价位很高##%#%，一直难以成交#%#@%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#**@#，延长到半年左右%@。”李秀清说*%%@*。另外#*@%#，也要确保参与的楼盘能正常交付#@#%，并且对认购的定金要加强监管#@@，对于未能完成“以旧换新”的业主@*%#*，要能够按约定正常退还**##@。
多位专家指出%#%@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@#，要更精细化、接地气*#%*@，尽可能满足各方诉求%%*#@，才能落地见效@#。（南方日报）
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