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习近平出席武契奇总统饯行话别
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@**%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%##%，在新一轮政策潮中*@@#*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%%@，几乎成为各地的“标配”#%%@#。
据不完全统计%@@@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**%%，大湾区也已有6城“官宣”入局@#，其他城市也在积极探索实施@***。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*@*%*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%%。
5月15日起%**@%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@#*@。记者从花都房地产行业协会获悉@@*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#@@#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*@，并且交了新房定金%*@@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%%，当天反馈比较理想*%，“相信后续效果会不错”###。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#%***，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*##%*。
4月30日*%#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@%%@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@。
广东多城“官宣”入局@##*。3月1日@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#*%@，以惠城区为试点@#*%@。
4月23日@#%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知**@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”@%#%。
4月30日*#@##，中山6个部门联合发布措施**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@。同日%#@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*#@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*#。
5月13日#%#，佛山发布13条房地产新政@@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#。
可以看出#%#%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*@。也有多地虽未“官宣”*@*，但也正探索实施%*%@。比如在江门%#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@*。博富控股总裁助理李秀清介绍#*%#@，目前两个项目成交约20套%@*，咨询客户过千组%@@*%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@#@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#@@%，截至目前%#%%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*%@*，并且预计还将有更多城市加入@%@@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%%##，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@#%#，由房企、中介机构、换房人共同完成%##@。换房人认购房企新房并优先锁定***%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%%@。若一定期限内旧房售出#@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%*@*，则房企退还新建商品住房认购金##%@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%%。从全国范围内来看%#%，目前#*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式**@@@。
二是房企收购模式@*@@*，房企按照评估价格收购换房人的二手房%%@%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%。比如在珠海#%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@@@，直接收购存量二手房以促成新房交易##。
三是政府收购模式%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*##%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@@%，由郑州城市发展集团为主体*#@%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*##，同时换房者选购平台房源库中的新房%@#。还有一些地方特色的延伸*@%%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@*%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@%#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#%*%，并将其全部用于购买商品房%%，无需卖房即可换新%@@。
四是政府补贴模式#%*@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴**#%。
目前来看%#@，三方联动是各个城市主推的模式@#，由于是基于市场自发行为%@%%@，房企的资金压力�#@@@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯###%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@@*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%%#。”李秀清介绍##，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*%%*#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@*#，这一模式主要面临二手房市场调整压力#*%%%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%*@，换房人无法快速售出二手房*#，交易周期过长#*#%，不一定能促成“以旧换新”#%#*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%%，由于新房选择的局限性较大#%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#*#*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@#，惠及面不广#%@。
政府或国企收购模式@@#，由于信用背书受到欢迎*@*%。但财政负担较大%%@@#，收购规模有限*@*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%@，面对庞大的二手房挂牌量@#*%@，显得杯水车薪**@*。另外还需考虑资金平衡#%*@@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*#，都存在资金平衡、盈亏的考验%@%#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%#，避免闲置空置%**。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%，有条件可以采取该模式@#@@。”罗异铿说%%，而政府补贴模式@@，目前一般仅在非一线城市实施#%@，大部分城市的补贴力度也相对较小%##@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进##@@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@*%，住房“以旧换新”处于起步阶段@#@，实施时间较短%*，并且不少地方仍待出台具体实施细则@*#%%。但无论哪种“以旧换新”模式*%%%，都是一场多方博弈@*@@，一些共性问题亟待解决*#*。
一方面*%#，需要多方合力推进@%##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#，单靠政府或市场的力量都十分有限#%**，需要政府、企业、业主多方合力推进%@*。”罗异铿提醒#@@%。因此***%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@%@%，多种模式相结合#%**#，以产生更大效果*@%。
另一方面@%%，“以旧换新”既关联着刚需买家@%，也关联换房卖家#@*#，是一场“双向奔赴”%@*#，需要考虑更多细节和诚意#%#*。例如在政策层面进行完善和监督**%。扩大政策覆盖面@@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@%@@，换房人选择较少@@。在促成交易方面%%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@#@@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**@，政府还应制定规则*#@，确保各项优惠政策能落地@*#@，比如契税减免、中介费减免等#*#。同时%*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用###，让业主放心地参与到“以旧换新”中**@。另外*@%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@%@。而对于参与的房企、国企等来说%%%@%，首先要拿出有品质的房源@##@，此前有部分地方新房房源品质较低**#%，甚至被认为是售不出的“边角料”#@%%。
同时**，需要适当延长置换时间%%#%%。“以旧换新”规则下@@%%，对旧房售出有约定时限##*，但当前销售时间均较长@@*。“我们在实际操作中发现%%#@@，例如有些房主对旧房的心理价位很高#*%，一直难以成交@%@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%#%#，延长到半年左右@#%@。”李秀清说@%。另外@#%%，也要确保参与的楼盘能正常交付*%，并且对认购的定金要加强监管@#，对于未能完成“以旧换新”的业主###@@，要能够按约定正常退还%*。
多位专家指出%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#*，要更精细化、接地气#@@，尽可能满足各方诉求%%#@%，才能落地见效#**。（南方日报）