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减缓冰川消融四川达古冰川铺上新质“护甲”
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”###%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#@#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%**%，在新一轮政策潮中*%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*@@，几乎成为各地的“标配”@%%*#。
据不完全统计*%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策##@##，大湾区也已有6城“官宣”入局**@*@，其他城市也在积极探索实施%@*@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@%#@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@%。
5月15日起*%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*。记者从花都房地产行业协会获悉#%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*@@#，并且交了新房定金@@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍##，当天反馈比较理想@%%，“相信后续效果会不错”%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@%##，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%@%。
4月30日*%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”##%@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*#*。
广东多城“官宣”入局@*@*%。3月1日%%@@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动##**#，以惠城区为试点@#。
4月23日%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#%%@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%。
4月30日#*，中山6个部门联合发布措施**%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@*@。同日#@*@@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@%#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@**#。
5月13日#@*#*，佛山发布13条房地产新政**#*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@*。
可以看出#%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%%*。也有多地虽未“官宣”##**%，但也正探索实施@@@@#。比如在江门*%#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%%@%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@@#。博富控股总裁助理李秀清介绍%#@%，目前两个项目成交约20套%**@%，咨询客户过千组#@#%#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的##*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示***#%，截至目前#*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@，并且预计还将有更多城市加入@@%%%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*#*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)**，由房企、中介机构、换房人共同完成*#*%%。换房人认购房企新房并优先锁定#%@#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*%*。若一定期限内旧房售出**@*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@%，则房企退还新建商品住房认购金%%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%@*%。从全国范围内来看@*@，目前*@*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@*。
二是房企收购模式%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@%#@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*#%@。比如在珠海##***，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@#**，直接收购存量二手房以促成新房交易@**%@。
三是政府收购模式*%#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#*%**。比如较早推出“以旧换新”的郑州**%@，由郑州城市发展集团为主体@***，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@#@，同时换房者选购平台房源库中的新房%#@。还有一些地方特色的延伸*#@*%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*@#*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%*%*#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%@@，并将其全部用于购买商品房%#**，无需卖房即可换新@@%@@。
四是政府补贴模式*%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@*#@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%。
目前来看@%@，三方联动是各个城市主推的模式##@%@，由于是基于市场自发行为*###@，房企的资金压力�#*#%#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*#@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#@%#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%#@%。”李秀清介绍*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%#***。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#*@*，这一模式主要面临二手房市场调整压力@#*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%*%，换房人无法快速售出二手房#@，交易周期过长#@，不一定能促成“以旧换新”@#@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%*，由于新房选择的局限性较大##，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@#@*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@*@，惠及面不广#@。
政府或国企收购模式@#，由于信用背书受到欢迎*@。但财政负担较大***，收购规模有限*#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#@@*，面对庞大的二手房挂牌量%%@%@，显得杯水车薪#%%#@。另外还需考虑资金平衡*%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@*@*，都存在资金平衡、盈亏的考验#%*@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向##***，避免闲置空置*%%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市@*%##，有条件可以采取该模式*@%@%。”罗异铿说@@*@，而政府补贴模式@*@#@，目前一般仅在非一线城市实施#@#，大部分城市的补贴力度也相对较小#%*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前##，住房“以旧换新”处于起步阶段#*，实施时间较短@@#%，并且不少地方仍待出台具体实施细则%*#。但无论哪种“以旧换新”模式##，都是一场多方博弈%*#，一些共性问题亟待解决*%%。
一方面%@#，需要多方合力推进%#*#@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#*@，单靠政府或市场的力量都十分有限#%@#，需要政府、企业、业主多方合力推进*%%@。”罗异铿提醒***@%。因此@%%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜**%%#，多种模式相结合#@#@*，以产生更大效果%@。
另一方面%@%，“以旧换新”既关联着刚需买家@%%#，也关联换房卖家*###，是一场“双向奔赴”*##，需要考虑更多细节和诚意@@#。例如在政策层面进行完善和监督@#%。扩大政策覆盖面@@@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@，换房人选择较少%@。在促成交易方面%#%*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@，政府还应制定规则##%#@，确保各项优惠政策能落地@*，比如契税减免、中介费减免等@*。同时#@*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#%%%，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@。另外###@%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@*##。而对于参与的房企、国企等来说%##，首先要拿出有品质的房源@#**，此前有部分地方新房房源品质较低%@%@，甚至被认为是售不出的“边角料”@@。
同时@%%#，需要适当延长置换时间#@@%。“以旧换新”规则下*%，对旧房售出有约定时限*%##*，但当前销售时间均较长%%*。“我们在实际操作中发现%%，例如有些房主对旧房的心理价位很高*#%@，一直难以成交**#@@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%*#*#，延长到半年左右@#。”李秀清说%@@。另外%**，也要确保参与的楼盘能正常交付%@，并且对认购的定金要加强监管@#@#，对于未能完成“以旧换新”的业主%%##，要能够按约定正常退还##@%@。
多位专家指出*#@##，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#**，要更精细化、接地气#%%，尽可能满足各方诉求%@*%，才能落地见效@#@*。（南方日报）