楼市进入新一轮“去库存”阶段？

　　羊城晚报记者 徐炜伦

　　“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题#%*%。日前%@，中共中央政治局召开会议%*，分析研究当前经济形势和经济工作@%*，在针对房地产市场的表述中%##%*，会议强调#**@@，要持续防范化解重点领域风险@#。继续坚持因城施策@#，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任###%#，切实做好保交房工作@%%，保障购房人合法权益@##。同时*#%，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待#@*%，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施*@%%，抓紧构建房地产发展新模式##@**，促进房地产高质量发展*%。

　　其中**@%，“消化存量房产”和“优化增量住房”被业界视作楼市进入到新一轮“去库存”阶段**@#。当前**#，全国多地陆续推出住房“以旧换新”、公积金贷款新政、取消房贷利率下限%#，通过政策“三板斧”持续降低居民购房成本@@%。与此同时%%，优化限购措施、完善供地结构、取消“公摊面积”计价等各种促进住房消费的举措在各地相继发布@#，这一轮“去库存”%*%，有望促使房地产市场更加平稳健康发展%#。

　　全国多地推出楼市新政促进住房消费

　　当前#%@，全国多地的购房政策发生了众多变化**@#。其中*@**，住房“以旧换新”%*@*#，成为了各城市探索消化新房库存的重要手段之一：4月23日%*，深圳市启动“换馨家”活动*%**#，参与活动的房企联合经纪公司对换房人的旧房优先推售*%，居民售房款用于购买指定新房项目；苏州相城区、郑州、连云港等地也以另一种模式推动住房“以旧换新”###，国企平台或开发商直接收购旧房@#@*#，售房款用于在相应项目购买新房；广州市房地产行业协会亦在近日透露消息%@**，正积极开展摸查开发商关于“以旧换新”的意向工作@*@%%。根据中指研究院监测数据#%*，截至5月6日%@#，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”*##*，并预计2024年将有更多城市出台配套政策@#，进一步促进置换需求释放%**。

　　作为购房款的重要支出选项##@%%，住房公积金也是各地积极调整的政策手段%#。5月6日**%*#，武汉市放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%%#。此前4月%***，北京、广州、合肥、石家庄、惠州等多个城市均发布了公积金新政@#，直接降低购房人的购房成本@*%#。

　　为减轻购房人偿还房贷的压力#@@，各地还对房贷利率下限进一步放宽@#@。5月7日%%，河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限#@%。据悉*%%*#，4月以来#@**，已有福州、青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等十余个城市宣布阶段性取消首套房贷款利率下限%#@，既包含三、四线城市@#%，也有热门二线城市@@@*%。

　　“总结今年二季度各地的购房政策情况%#%，包括以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地频率较高的三项政策*%*，可以理解为二季度政策宽松的‘三板斧’@%，实实在在降低了购房成本和交易成本@#。”上海易居研究院研究总监严跃进分析表示@**。

　　此外%#%#%，以一线城市和新一线城市为代表的优化限购政策也接二连三地出炉%*%。4月30日%#，北京市时隔13年再次优化住房限购政策%*，核心内容是在现有限购政策基础上*@%，对该市“五环”外增加一套购房指标#@*#@。5月6日*#，深圳分区优化住房限购政策#%#*，在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区等区购房*#@#，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年*#。5月9日*#，杭州市全面取消住房限购#%，全市范围内购买住房@##，不再审核购房资格%%@@@，同时%#@*，只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户#@*#，不再受学历等限制#*%@%。

　　严跃进表示：“包括此前的成都、天津等地都陆续放松限购政策#*，说明此举有非常强的导向性*#，即限购政策放松或全面取消是后续政策的亮点%@#@。我们认为%*，无论从哪个城市来讲#@#，购房政策都是空前的宽松@@，将对各地5月份的市场交易产生较为积极的影响@@，提振市场情绪@*。”

　　消化存量房产需统筹考虑一二手住房交易

　　中共中央政治局会议指出**%，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施###*。“这里的存量房产%*@**，一般要理解为是二手房房源#####，而不是房企的一手房库存@*##。虽然从广义上理解#*##，两者也都是存量房产的概念%**%%，但从狭义角度看%*@*，最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是‘二手房挂牌激增’#**#*。”严跃进谈道*%@%@，“背后折射出的就是‘不好卖’的问题@%%@%。”

　　“当前#**@%，存量房已经是市场主要供应了#*@@@，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大%@*，而且二手房去化周期远比新房要大%%%。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示%@#，“当务之急是给海量的二手房库存泄洪%%#@@。”

　　据记者检索##，线上房产交易平台链家显示%#，截至5月9日中午%*@#*，广州二手房挂牌量约14.6万套%#，北京约14.3万套*@，上海约6.8万套*@@@，深圳约4.7万套%#%*，杭州约15.4万套@%。中指研究院统计数据显示%#，2024年4月@@，百城一手房价格环比上涨0.27%%*#，二手房价格环比下跌@@，4月重点城市二手房周均成交同比下降12.0%%%@，但表现仍好于一手房%*@。

　　“二手房价格下跌幅度比一手房大#%##%，已经冲击到一手房定价体系%#@#，具体来说就是二手房价格下跌**%@@，导致一手房被迫跟着降价%##@@，价格下跌也导致开发商不拿地、不开工#@*@#，因为一手房很难卖出去*@*#。”李宇嘉表示%@#，“现在市场上刚需和改善的潜力都很大@@，刚需转向二手房@*，改善主要在一手房%*%，关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来#***，这是稳定市场、稳定行业体量的关键%#*。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来%***，央企和地方国企%@%，收购市场上的存量二手房房源*#%%@，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者%%，实现资金闭环**#。通过提高流通率稳定价格体系*##%#，传导至一手房交易@##%。”

　　中指研究院分析人士也认为#*%，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实%%@，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等都可能是重要方向%#%#%。

　　供地计划需与商品房去化周期相结合

　　在中共中央政治局会议召开的前一天%@@#*，4月29日%#%*%，自然资源部生成了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》)%%，明确各地要按照“以人定房@#*，以房定地”的原则%@%，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排*@#。

　　“‘人房地’联动机制加快建立*@*，未来人口规模大且人口增长的城市@*#%，土地供应也将得到更多保障%*。”中指研究院市场研究总监陈文静表示@**，《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保%*，同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设@#@，未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现*@#%#，一是通过协议划拨方式*%@#，新增保障性住房用地供应；二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式%%，建设保障性住房#*%%。“优先安排保障性住房供地%@##%，为保障房建设提供了土地保障#%*，表明未来保障性住房建设节奏将加快%@%，有利于加速构建‘市场+保障’住房体系%%%*@，加速构建房地产发展新模式@*#@*。”

　　值得关注的是%@*，《通知》还对去化周期不同的各城市进行分层要求%#%，提出商品住宅去化周期超过36个月的#*%@，应暂停新增商品住宅用地出让***##，同时下大力气盘活存量#%%，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市*@%%，要按照“盘活多少、供应多少”的原则%#*，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限@#。严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应%*@#%，抑制存量住宅用地不合理增长###@@。

　　当前#@#%，全国多地商品房去化压力明显@@%*#。根据中指研究院数据%%，截至2024年3月**，重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月*%，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月*@@，个别二线城市出清周期处于合理水平@%#%。陈文静表示@*#，说明当下市场环境下*%%%，多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行*@@@@。

　　李宇嘉表示：“会议当中新的表述有一个前提条件%%%@，即结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待*#@*@。也就是地方政府不能为了库存化、为了新房开发和卖地而理解存量和增量的统筹@%**%。统筹增量和存量*@#*，必须要针对有效房源#%##@，提升房屋的居住品质@@%，地方政府要推动存量房屋改造和公共配套补短板%#@*#，推动优质新房供应*%@##。”

　　李宇嘉建议%*%@%，一方面*%*#*，对于广义库存(已供地未开发+已开工未批售+在售)消化周期高的城市或区域@*，暂停供地#*#*。另一方面#%@%#，全面推进二手房“以旧换新”@@##，开发商需把品质好、性价比高的“好房源”拿出来*@#，不能把“以旧换新”当作去尾货的机会@##*#。要让“换新”的买家真正看到@*%，要买的房子是能改善自己居住的好房子%#%*。“这个新期待@**，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源@#。”