58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束*%，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析#@，整体来看@@###，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点####。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善%%***，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看@*，2023年##，物管行业呈现明显分化的特点*%*。

　　据中指研究院统计数据显示%*，58家上市物企中#%，第一名碧桂园服务营收超过400亿元@#@*，最后一名仅3.4亿元@*#，为中天服务**。

　　头部企业优势明显####，“碧万绿”取得收入的前三名#*%*。其中#@@，2023年%@@%#，碧桂园服务实现营收426.1亿元@*，同比增长3%%*，营收规模排名第一@%##。其次是万物云###，实现总收入约332亿元@#@，同比增长10.2%@@。第三是绿城服务@*@，收入173.9亿元@%，同比增长17.08%#*@。不过*%，对比来看**，第三名与前两名差距较大%%。

　　第二梯队的物企@@##*，收入规模在100亿元-160亿元*%#%*，阵营内差距较小***。其中***，雅生活收入154.4亿元%*###，保利物业150.6亿元*%%，华润万象生活147.7亿元##*，中海物业130.5亿元%*，恒大物业124.9亿元%%。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家***@#，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务%%。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下*#%@%，共17家%@#，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右%*#*#。

　　从上市物企营收增速来看*#，2023年回落明显**%#。克而瑞数据显示%%*，2023年#@，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元%%%@@，均值为48.85亿元*%##，同比增长14.34%*@%*%，增速较上年同期下降4.7个百分点%@#%@。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元#%#，同比增长8.6%**，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点**%**，下滑幅度整体较大@#%#。

　　对于收入增速下滑原因*%，亿翰智库分析%**，一方面是受到地产开发下行影响#@@，增量市场交付有所减少%**%%，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外%*#，增值服务收入也有所减少#@###，同样受上游房地产企业影响*%#%*，物企主动缩减非业主增值服务收入**，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利**。

　　具体来看##@，中指研究院统计的58家上市物企中@*@#%，44家营收实现同比增长*%##，14家出现下降@*。增幅排在第一的是建发物业%#，同比增长55.83%；其次是滨江服务#*@#，增幅41.69%；第三是苏新服务%**，增幅35.73%@#。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家%@，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%%@**。值得关注的是%#，规模排名靠前的世茂服务、融创服务*##@#，营收也出现下降@%#。世茂服务营收82.03亿元#*@，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元#%，同比下降1.64%@%#*。此外@@**#，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务%#，营收也都出现下滑#%。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看**，2023年物管行业整体是增收不增利*%，部分企业不仅利润下降%@*@#，还出现亏损#@@。

　　58家上市物企中**%@，49家实现盈利***，9家处于亏损状态*%##*。其中#@@@*，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云@@#%，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业@%@@。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务%*，利润规模在5.2亿-7.5亿元%#%。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务##。其中金科服务亏损最多@#@，其次是建业新生活、佳兆业美好%@。

　　年报显示%@#，2023年@%%##，金科服务净亏损9.82亿元@%@**，归母净亏损9.51亿元@@@*。建业新生活亏损约5.78亿元##*%，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元**@，2022年同期为5.62亿元*%%。

　　从净利润同比增速来看%@#@，58家物企中%%，刨除9家亏损企业*@%%#，28家企业净利润同比增长**%#，21家同比下降#%*。其中*@@，增速最高的是建发物业#@%，净利润5.47亿元#%#*@，同比增长117.79%；其次是第一服务控股##@%，净利润7015万元*%#，同比增长38.78%；第三是华润万象生活#@@，同比增长32.96%%##@。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等@*#。其中%@%，世茂服务降幅最大*#%，净利润3.17亿元*@%%，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务#@@%@，同比下降108.41%；另外#%@##，弘阳服务同比下降84.83%*@。

　　对于下降原因@%@*%，弘阳服务称#%*，由于地产行业市场环境的不利影响@#%%，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低*@@，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元@*，降幅高达46.3%##**#。

　　整体来看**，2023年*#，上市物企增长质量有待提高@%#。从行业层面来看@@，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元@%，同比增长6.8%@@@，利润增速并未跑赢营收增速*@*%%。其中@%***，共24家物企出现毛利润下滑%*@@@。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示#@%，物业企业2023年利润下降#%，其实不是物业公司本身的问题##*#%，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的**@@，2023年只不过是逐步回到真实的状态@@%%，当然*%%@*，也有一些物业企业进行了大量收并购*@，但实际上并没有完成所收购企业的融合#@*，或者未能真正达到原来的收购预期**@，导致大量计提商誉减值*@%#*，这方面也是影响物业公司利润的一个方面%@@##。此外#%%%#，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清%*#，这也导致了利润下降@#*@@，而这可能是一个短时的现象@@*#%。

　　此外@%@*#，从盈利水平来看@@*%*，过半上市物企毛利率同比下降@#。中指研究院统计的58家物企中##@，平均增速为-1.45%*##%，其中%@#%，19家同比增幅为正###@#，39家增幅为负@%，典型的增收不增利#%。具体来看@#@，降幅最大的是德商产投服务%*#，毛利率为26.84%@*@*，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家@*#%，毛利率24.94%@#%#，同比下降6.95个百分点%%。

　　亿翰智库称@@，从利润率角度来看*###@，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌***%，2023年平均毛利率约为20.25%#*%，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点###%，净利率以及归母净利率相对保持稳定*%@##。

　　万物云董事长朱保全认为*@#，当下###，很多企业毛利下滑@%，其实就是财务报表的一次清洗#%%#@，过去来自于关联单位的业务比例高%%*，毛利也高%##%#，关联收入比例下降了@*，毛利自然下降了####。

　　对于盈利水平的下降@#@%#，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升@**，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升#%**。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是*#@@，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因##，是对于关联企业的减值拨备*##@。受地产开发流动性危机影响#%*，关联方应收款风险上升%@，这些物企对应收款等进行大额减值拨备*#%#*。

　　对于利润下降#%#%#，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备#*%。其称#*%#，出于谨慎性原则#@@%@，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元@#*#%。

　　建业新生活公告也指出@%%@*，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备**%#，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模%#，导致该分部收入和盈利能力下降@#。

　　据了解%**#，2023年@*%@，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元@%，同比大增548.41%#%。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因*@%。

　　此外@#*%%，弘阳服务利润显著下降#*@#%，主要因房地产行业市场环境变动#%%%%，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加%#%。数据显示#%**#，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元#*%@*，较2022年的927.4万元同比增长85.42%%@@*。

　　还有雅生活#@#%%，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元@#，同比增长14.9%*%@*@。

　　雅生活指出%#*，净利润下滑的原因%%，一是业务结构调整%*，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则*@@，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备%@。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称##@%#，2023年%*#%%，部分企业关联方面临流动性困境*@@#%，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加*#，坏账风险加大#@##，利润“失血”#*。不过*@**，商誉及无形资产占净资产的比重下降%%%，商誉减值对物企利润的冲击减弱*@，但企业出于谨慎考虑%#**@，计提商誉减值准备#@#，对利润的影响仍需时间消化#*#@*。其中*#，国企凭借稳定关联方的加持%*##，受减值影响较低@##%%，利润及利润率仍有保障@@%#。

　　牛晓娟进一步称#@*@，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响#%***，物企仍需进一步提升自身的独立性%%*，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元#%**，通过招投标、合资合作、并购等方式#@，降低关联方项目供给占比@%@@*，使业务开展更加科学合理#*@@#。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线@##*#，地产开发行业遭遇现金流挑战#@@#，违约不断@@#，对于关联度较高的物业企业来说##@@，有了前车之鉴#@%@@，对于现金流的管理与重视都在2023年加强@@**。

　　在2023年物企业绩发布会上%%#*，“经营性现金流”成为高频词之一*%*@。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本*%%%%，行业内的流动比率均值约为1.86#@，处于良好的合理区间@#@#。其中52家物企的流动比率大于1*%@，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量#%%*@。

　　克而瑞显示##**，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元#*#@，较同期增长10.4%#%%，增速由负转正%@#*#，7成以上的企业现金及现金等价物提升%%。

　　其中%*#，万物云现金及现金等价物最高*%，为157.45亿元；其次是华润万象生活@*%%*，为156.33亿元；第三是碧桂园服务*@#，为126.37亿元#%##。

　　从经营性现金流净额表现来看@*@，企业安全系数也正在提高@%#@#。多家上市物企盈余保障倍数超过1*@#，如世茂服务该比例高达3.25**@*。

　　即便如此*@*#%，仍要关注应收账款的潜在风险*%@*。从整体情况来看*#%，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元%@%%，同比增长13.45%%%*@，较上年同期下降19.9个百分点***@#，但仍高于营收增速(7.19%)#%%*。应收账款周转天数提升仍是普遍现象#@@@*，下降的企业不足2成**%，应收账款回收难度依然较大@@#*#，坏账风险依然存在*#@#*。

　　以建业新生活为例%#，2023年#@#@，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元###，占总规模比例约57.01%##@，虽然呈下降趋势#*%*#，但是这个比例仍然较高#%#%#，业绩未能摆脱地产公司的影响**##@。

　　牛晓娟指出*@，总体来看@@，随着企业独立性的进一步提升%%@**，在经历了前两年大额计提减值后%@，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转#@%*@，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控****。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来*@@，有业内人士分析@@@@，物企整体盈利水平仍将持续下降#%#。那么%@@@%，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议@@%@%，构建服务价格动态调整机制%***%，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度#@%**，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务**。

　　展望未来###@，牛晓娟认为%@*#%，物业企业为实现业绩增长##@%，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设#%。从行业长远发展看%%%@#，做好基础服务的同时%@*，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域@%#%，尤其在房地产开发市场进入存量时代后@###，如何充分发掘物业的自身优势%*@，进一步激活多元赛道潜力#*%#%，是行业面临的重要课题@%%@，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务*#。

　　牛晓娟进一步指出*%，物业服务企业要顺势而为#@，积极拥抱科技*@*，将新技术不断应用于管理和服务##，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案*#%@#，不断打破服务边界%@@@，满足不同业态的物业管理需求#%，开启“智慧物管”新时代@@##*。

　　牛晓娟表示@%，随着行业发展节奏放缓@@@，由高速发展转为高质量发展##*#，企业对于人员素质和能力提出了更高要求%*#%@。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的%%，物业服务质量与员工的素质息息相关*##，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队***@*，招聘更多专业人才%###*，实现组织结构的优化及员工素质的提升#@%*，为企业未来发展积蓄能量#**%。

　　“总体来看@@*，物管行业虽然步入低速增长时代%@，但仍充满机遇#*@。未来@%%##，物企仍将顺势而为*%@@，不断开拓创新@%%，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展##@*。”牛晓娟说*@。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报