大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:33:23
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后***，在新一轮政策潮中#@@%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@@@@，几乎成为各地的“标配”*#%@%。
据不完全统计%*@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#@#，大湾区也已有6城“官宣”入局%#@@，其他城市也在积极探索实施*%@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@#%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#*#%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%%#%。
5月15日起@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@。记者从花都房地产行业协会获悉#@*%@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%#*@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@，并且交了新房定金#@@%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@@%%，当天反馈比较理想@##，“相信后续效果会不错”@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*%。
4月30日%@@%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%##%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@#%%。
广东多城“官宣”入局#*%。3月1日%@*%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@#@*，以惠城区为试点#@@。
4月23日%@*#@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@%@%。
4月30日*#@，中山6个部门联合发布措施@%@##，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%%。同日@#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%%*@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%@%%*。
5月13日@%*，佛山发布13条房地产新政@@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@@。
可以看出%*%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@。也有多地虽未“官宣”%@%，但也正探索实施*%**%。比如在江门@*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*#@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%#@。博富控股总裁助理李秀清介绍@#@%，目前两个项目成交约20套###，咨询客户过千组##%#@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**##。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示##，截至目前**，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@#@@，并且预计还将有更多城市加入**%@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@#%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%，由房企、中介机构、换房人共同完成%@。换房人认购房企新房并优先锁定#%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*@*@。若一定期限内旧房售出**%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@#%，则房企退还新建商品住房认购金@%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@%。从全国范围内来看*##，目前%*%**，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%*#%%。
二是房企收购模式#*@，房企按照评估价格收购换房人的二手房##*#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款##。比如在珠海%@@*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@%*%，直接收购存量二手房以促成新房交易@@*。
三是政府收购模式@*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*%。比如较早推出“以旧换新”的郑州%*@，由郑州城市发展集团为主体*#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房##@*，同时换房者选购平台房源库中的新房*%%@*。还有一些地方特色的延伸##*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@@@%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%*@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金**%%，并将其全部用于购买商品房@#@#%，无需卖房即可换新@#@@*。
四是政府补贴模式@%*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#***%。
目前来看*@，三方联动是各个城市主推的模式#%，由于是基于市场自发行为@**#%，房企的资金压力�*#*%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*#@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%@%。”李秀清介绍@#%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@*#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@#%，这一模式主要面临二手房市场调整压力*%%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@**，换房人无法快速售出二手房*@%**，交易周期过长#*#%，不一定能促成“以旧换新”#@#*@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%%，由于新房选择的局限性较大@#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@*@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等####，惠及面不广@#%%。
政府或国企收购模式%##@@，由于信用背书受到欢迎##@。但财政负担较大%##，收购规模有限#%%##，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%%，面对庞大的二手房挂牌量%#%*，显得杯水车薪#@%。另外还需考虑资金平衡@%%*%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%，都存在资金平衡、盈亏的考验*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%##，避免闲置空置@*#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#，有条件可以采取该模式#**。”罗异铿说**%@，而政府补贴模式%*@#*，目前一般仅在非一线城市实施@@%，大部分城市的补贴力度也相对较小*#%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%#@#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%%%%#，住房“以旧换新”处于起步阶段@%#，实施时间较短%#*%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则*@*@@。但无论哪种“以旧换新”模式@@@%，都是一场多方博弈**#，一些共性问题亟待解决@%##%。
一方面@#%，需要多方合力推进*##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#*%，单靠政府或市场的力量都十分有限@%，需要政府、企业、业主多方合力推进%%。”罗异铿提醒@@。因此#**%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@##，多种模式相结合##，以产生更大效果@@*@*。
另一方面@%#*#，“以旧换新”既关联着刚需买家#@，也关联换房卖家%@*@*，是一场“双向奔赴”@*#%，需要考虑更多细节和诚意%@。例如在政策层面进行完善和监督#%***。扩大政策覆盖面*@%%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@，换房人选择较少%***@。在促成交易方面%#*#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%，政府还应制定规则%@，确保各项优惠政策能落地@*#，比如契税减免、中介费减免等@#。同时#%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%#，让业主放心地参与到“以旧换新”中##*@。另外*#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%@。而对于参与的房企、国企等来说@#%#，首先要拿出有品质的房源%#，此前有部分地方新房房源品质较低%@，甚至被认为是售不出的“边角料”*@%。
同时*#***，需要适当延长置换时间##%@#。“以旧换新”规则下#@###，对旧房售出有约定时限*@@#，但当前销售时间均较长%@%*。“我们在实际操作中发现@@#*@，例如有些房主对旧房的心理价位很高@@#@，一直难以成交@@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@#@，延长到半年左右@@*%。”李秀清说*%。另外@###，也要确保参与的楼盘能正常交付@*#，并且对认购的定金要加强监管#%#%@，对于未能完成“以旧换新”的业主##，要能够按约定正常退还##@@。
多位专家指出*@@@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@@%，要更精细化、接地气%%，尽可能满足各方诉求@#，才能落地见效@@#*。（南方日报）
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