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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@#%*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@@*#%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#@，在新一轮政策潮中%@@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@*%#%，几乎成为各地的“标配”%@**。
据不完全统计##%%@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@@@%，大湾区也已有6城“官宣”入局##%%，其他城市也在积极探索实施#*%*#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%*#*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#。
5月15日起@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%#。记者从花都房地产行业协会获悉@*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@#%@，并且交了新房定金@##@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%##，当天反馈比较理想*%，“相信后续效果会不错”%@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@#%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*。
4月30日##%@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”##%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@*。
广东多城“官宣”入局**@*@。3月1日%###，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%##*，以惠城区为试点#*。
4月23日*%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”@#。
4月30日@#@%，中山6个部门联合发布措施@**#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@。同日*##@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@%。
5月13日%#@，佛山发布13条房地产新政%*%@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%@**。
可以看出%@#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##%@。也有多地虽未“官宣”##%#，但也正探索实施%#。比如在江门%**##，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#**#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@。博富控股总裁助理李秀清介绍%#*，目前两个项目成交约20套@*@%@，咨询客户过千组@@@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@#，截至目前*@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*##*，并且预计还将有更多城市加入%@#*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍##@#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%##。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%*@*#，由房企、中介机构、换房人共同完成*@%*%。换房人认购房企新房并优先锁定@%##，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*#。若一定期限内旧房售出@%*#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#***，则房企退还新建商品住房认购金#%@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@##。从全国范围内来看%*，目前@@##，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@*。
二是房企收购模式##%%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房@*#%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%。比如在珠海#*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%，直接收购存量二手房以促成新房交易%##@。
三是政府收购模式@@%%%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房**。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@%#，由郑州城市发展集团为主体##%*#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@**@*，同时换房者选购平台房源库中的新房@@@#@。还有一些地方特色的延伸@#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%@@%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@%@，并将其全部用于购买商品房%**，无需卖房即可换新#@%#。
四是政府补贴模式#*%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%。
目前来看*#@，三方联动是各个城市主推的模式#%，由于是基于市场自发行为%%@#，房企的资金压力�%%#。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#。”李秀清介绍@%%@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**@#*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@，这一模式主要面临二手房市场调整压力%%#@%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#@，换房人无法快速售出二手房@*，交易周期过长#@，不一定能促成“以旧换新”*#*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*@##，由于新房选择的局限性较大%#%##，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%#%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%***，惠及面不广%*。
政府或国企收购模式@*#，由于信用背书受到欢迎*%*。但财政负担较大@*#%%，收购规模有限#****，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#**@@，面对庞大的二手房挂牌量###%，显得杯水车薪#@@#@。另外还需考虑资金平衡%%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#*，都存在资金平衡、盈亏的考验@@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@，避免闲置空置#@*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市#**，有条件可以采取该模式%*。”罗异铿说@#，而政府补贴模式*##，目前一般仅在非一线城市实施*%%，大部分城市的补贴力度也相对较小@@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@#@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*@%@*，住房“以旧换新”处于起步阶段%#，实施时间较短*#@，并且不少地方仍待出台具体实施细则#@#*。但无论哪种“以旧换新”模式%*%，都是一场多方博弈%@，一些共性问题亟待解决#@@。
一方面*#**，需要多方合力推进#@*@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@，单靠政府或市场的力量都十分有限*%，需要政府、企业、业主多方合力推进#%%%。”罗异铿提醒*%@*#。因此@*##*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*，多种模式相结合@@%*#，以产生更大效果%%@%。
另一方面#%，“以旧换新”既关联着刚需买家%*#，也关联换房卖家*%，是一场“双向奔赴”%*#，需要考虑更多细节和诚意*%*%%。例如在政策层面进行完善和监督*@。扩大政策覆盖面%*%*#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@*@，换房人选择较少@%%。在促成交易方面%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%%%*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%，政府还应制定规则#*，确保各项优惠政策能落地*%#，比如契税减免、中介费减免等#@。同时#@%*#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@**，让业主放心地参与到“以旧换新”中%*。另外*%%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@。而对于参与的房企、国企等来说@*%%#，首先要拿出有品质的房源@#@%@，此前有部分地方新房房源品质较低*@*#@，甚至被认为是售不出的“边角料”%#%%#。
同时##*##，需要适当延长置换时间**。“以旧换新”规则下*#*，对旧房售出有约定时限@*#，但当前销售时间均较长*%%%。“我们在实际操作中发现@***@，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%，一直难以成交#*#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%%*，延长到半年左右#*%。”李秀清说%%*。另外#*@@，也要确保参与的楼盘能正常交付@@，并且对认购的定金要加强监管*%，对于未能完成“以旧换新”的业主@#@，要能够按约定正常退还%#@。
多位专家指出#@#%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%*，要更精细化、接地气*#，尽可能满足各方诉求***##，才能落地见效@@*。（南方日报）