楼市调控优化频频，如何满足“新期待”？

　　4月30日召开的中央政治局会议对房地产发展提出了全新要求##*@@，随后*%，多个热点城市陆续开启了新一轮楼市政策密集优化周期%###%。

　　南方日报记者梳理发现##*，从4月30日至今的10余天内*@，北京、武汉、深圳、杭州、西安等重点城市先后出台楼市新政*%#，对原有调控政策进行优化*#。其中杭州和西安都选择在5月9日发布新政**%@，均宣布全面取消住房限购措施%%#%%。此前#%@，成都和南京也刚刚宣布优化购房政策@#%@。

　　值得注意的是##%#，此次中央政治局会议提出@#%%，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待@*，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施%@@，抓紧构建房地产发展新模式%@%*，促进房地产高质量发展*##@%。

　　如何做好“消化存量”“优化增量”#%%**，满足“新期待”#*，成为当下房地产业发力的要点@%%*。

　　●南方日报记者 葛政涵 柴亚娟

　　统筹 冯善书

　　“消化”%**，重点在“疏解”

　　其实在房地产业的话语体系中##@，“存量房产”的狭义理解*%##，就是“二手房”#**#。在过去两年间*%@*%，二手房市场一直存在“挂牌激增”等难题**。

　　根据贝壳平台的最新数据*%@#，截至5月8日下午%*#，北京二手房挂牌量约为14.2万套*###@，广州约14.6万套##，深圳约4.77万套#@，杭州约15.5万套@%#，合肥约11.06万套#*%@#。“背后折射的问题就是‘不好卖’**@@@。”易居研究院研究总监严跃进说*##@。

　　在近期系列政策的加持下*%##，刚刚过去的五一假期#%**，楼市再度成为关注热点##*。58安居客研究院统计数据显示%%#@，五一期间百城二手房找房热度指数为0.88@*，相比2023年同期增加109%***%*。其中刚刚调整限购的北京%@，二手房找房热度达到1.12@#%#*，超过了2020年五一期间的水平@*%@%。该机构认为*@@##，由于房地产开发商存在不确定性*@*#，大量需求从新房转向二手房@##%#。

　　不过%%##，来自克而瑞研究中心的数据显示%*%，受到五一假期影响#**，4月29日至5月5日#@#，国内14个重点监测城市二手房成交面积65.9万平方米@%，环比下降68%#%，同比下降65%**。

　　“当前存量已经是主体了#*@#*，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大%*#@%，而且二手房去化周期远比新房要大**#%，热点城市普遍在3年以上%#%#。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为#@@@，当务之急是给海量的二手房库存泄洪#%%。

　　严跃进认为#*%%*，此次提出统筹研究消化存量房产的政策措施@%#*，关键就在于“如何消化挂牌的二手房房源”%*@*#。

　　“稳住价格预期#%*%，降低恐慌式、从众式挂牌和降价抛售*#*，最关键***%。”李宇嘉说@*%@@。

　　“优化”**#，关键在“平衡”

　　“消化存量”同时%**#，“优化增量”也已启动@%。

　　在中央政治局会议召开的同一天@%，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》%**%。强调了“以人定房%@#%，以房定地*@*%%，统筹‘市场+保障’的住宅用地供应安排”等要求@*@*。

　　值得注意的是*@，这份通知结合商品住宅去化周期%*%@*，对不同城市提出了不同的要求@@@%。去化周期超过36个月的城市要暂停新增商品住宅用地出让#%，下大力气盘活存量%**。在18个月(不含)至36个月之间的城市则是“盘活多少、供应多少”#*，动态确定新出让商品住宅用地面积上限%%@@@。

　　不过%%@#@，土地供应决定的主要是新增住房的数量、地段和类型##@。增量的“优化”%*，关键在于数量与质量%#%，存量与增量之间的“平衡”@@%。

　　从去年至今*@%#*，“三大工程”之一的保障房一直是新增住房的重点%%@@。此次政治局会议虽然并没有提及“三大工程”@#@*#，但提出了抓紧构建房地产发展新模式**@#。李宇嘉认为@*@@#，新模式的重点就是保障房建设%#@##。

　　严跃进则指出*@，一些高库存的区域*@%@%，除了控制后续土地供应外@@，可以通过收购新房或土地项目@%@**，来充当保障房房源@@，“优化增量住房其实是要求各地对新房的供应要有新的思路@%@%*。”

　　一存一增%*，需要“统筹”

　　值得注意的是*#%#，“消化存量”和“优化增量”的政策要求**，是“统筹研究”%%@。

　　“‘统筹’是存量房的消化和增量住房的政策要结合起来考虑@%*@*。”在严跃进看来@#，此前在多个城市密集出台的“以旧换新”#@#%，便体现了“统筹”@*@*@，既消化存量二手房#**，又为新房库存去化提供新的需求点@#。

　　根据中指研究院的统计#%*@%，截至5月6日@@#，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”@%@*，大致包括“开发商与中介合作#*@**，中介优先售房”“国企平台或开发商收购旧房%%，售房款用于购买指定新房”以及“发放换房补贴”等三种方式%**%@。

　　事实上%#*，不论哪种方式*%@#，都同时关联了存量与增量*%。

　　李宇嘉认为###，“以旧换新”最大痛点是卖掉旧房@@*#，关键是激发二手房业主的动力@@@@*。“政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望%@%，并从降低置换成本、置换周期@@，并能买到心仪的、优惠新房等角度施策#@*。”

　　除已经出台政策的郑州、南京等热点城市外##*%%，深圳、上海等城市最近也加入“以旧换新”的阵营中@*#。另据媒体消息%@*，广州房协也在积极摸查开发商相关“以旧换新”的意向工作%#%@@。

　　中指研究院市场研究总监陈文静指出##@*，“以旧换新”是盘活存量、消化库存的有益尝试@#*，政策仍在探索阶段@#@#%，未来相关配套资金、统筹方式等仍待进一步完善#%。

　　“对开发商来讲@@*，要把品质好、性价比高的‘好房源’拿出来***。不能把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的机会#%。”李宇嘉指出#@，应该让“换新”的买家真正看到*%@#，要买的新房是能改善自己居住的好房子*#%#*。

　　分区优化*#@，满足“新期待”

　　五一假期刚刚结束*#，深圳发布楼市新政@@%%@，对住房限购政策进行了分区优化#%*。李宇嘉认为**#%，深圳新政能够释放一部分被原有政策限制的需求*#%#@，包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口等*#*@#。

　　这也是继北京之后#%**%，近期又一个一线城市对楼市政策进行优化**#@。而对比两地新政不难看出@%@%#，限购并非完全放开%**，而是遵循了“因区制宜”的思路#**@*。这也与中央政治局会议“继续坚持因城施策”的要求相呼应@%。

　　李宇嘉将北京、深圳新政背后的规律总结为“小步快跑、留有余地、定向疏解”%%，他认为*@#@，新政不是单纯为了去库存而去库存#*%%%，而是将存量消化与增量消化结合起来#*，与新市民、年轻人购房@#*#，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来#@。

　　就在5月9日一天内@%@##，杭州、西安先后宣布全面取消住房限购措施%#%#，与此同时%@%@，杭州提出了“挂牌后新购住房按揭首套认定”和“有房即可申请落户”两大政策*@@%%，西安则提出支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式#*。梳理这杭州、西安购房政策的优化过程不难发现**@#*，从部分区域放开到全面放开#%*#，两座城市同样遵循了因地制宜、小步快跑的方式%*。

　　房地产业历经长时间调整###，“供求关系的新变化”已经被广泛接受#@*@@，而“存量时代”的到来@@%@，让市场方向也开始调整%#*@%。

　　从有房住到住得好%@%%%，中央政治局会议提出“对优质住房的新期待”#@%，也彰显了下一步房地产的路径#**%#。李宇嘉认为*%@*%，这个新期待#%*，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源%%%@@。

　　陈文静认为%@，这一方面意味着供给端“好房子”的重要性上升到了新的高度%@##，预计未来“好房子”建设节奏会加快；另一方面针对多样化改善性住房需求的政策支持力度有望继续加大#@%。（南方日报）