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5月13日央行开展20亿元7天期逆回购操作
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@@@*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##%%，在新一轮政策潮中@%%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措***#*，几乎成为各地的“标配”#*@%*。
据不完全统计%%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#%#，大湾区也已有6城“官宣”入局@#，其他城市也在积极探索实施@*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”###%。
5月15日起#%@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%#@。记者从花都房地产行业协会获悉%*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*##@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议##@，并且交了新房定金%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%#*#，当天反馈比较理想****%，“相信后续效果会不错”*%@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%*@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%@#%#。
4月30日%@%%%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”##%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%*@%。
广东多城“官宣”入局##*##。3月1日**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@%**，以惠城区为试点@%@。
4月23日@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%，在一线城市中首个落地“以旧换新”@%%。
4月30日#%*，中山6个部门联合发布措施%#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%。同日#@*#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%##，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*#。
5月13日#*@，佛山发布13条房地产新政%*@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@%*。
可以看出@@*#%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#@##。也有多地虽未“官宣”#@%%，但也正探索实施#*@*。比如在江门%###%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%**%@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@*%%。博富控股总裁助理李秀清介绍@%%*#，目前两个项目成交约20套%*@%@，咨询客户过千组##@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%@%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%#**，截至目前#*%@@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%#，并且预计还将有更多城市加入##%*@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@#%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#@#%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@*#@，由房企、中介机构、换房人共同完成@###%。换房人认购房企新房并优先锁定#*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*%@*。若一定期限内旧房售出@*%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%%@#，则房企退还新建商品住房认购金%#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%@*#。从全国范围内来看@#%*%，目前*@%#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%#*。
二是房企收购模式*##@%，房企按照评估价格收购换房人的二手房*%*#%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款***。比如在珠海@@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*@*，直接收购存量二手房以促成新房交易@*。
三是政府收购模式@*#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@#@**。比如较早推出“以旧换新”的郑州#*%*，由郑州城市发展集团为主体##，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@#，同时换房者选购平台房源库中的新房*#*%。还有一些地方特色的延伸##%@@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@*#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*%##，并将其全部用于购买商品房*#*@%，无需卖房即可换新*#。
四是政府补贴模式#@#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴**@%*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@#%*。
目前来看#@，三方联动是各个城市主推的模式*@@，由于是基于市场自发行为@#*%%，房企的资金压力�*@@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�###。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*%。”李秀清介绍@@%*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#，这一模式主要面临二手房市场调整压力#%%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*，换房人无法快速售出二手房*%，交易周期过长%*，不一定能促成“以旧换新”%*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@#，由于新房选择的局限性较大@@%@@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@*@*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等**#@%，惠及面不广**%#。
政府或国企收购模式#*，由于信用背书受到欢迎@@%#*。但财政负担较大*##，收购规模有限@#%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#，面对庞大的二手房挂牌量*#*，显得杯水车薪*%。另外还需考虑资金平衡**，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%，都存在资金平衡、盈亏的考验##%%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@，避免闲置空置#*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市#####，有条件可以采取该模式*##。”罗异铿说%#，而政府补贴模式%%，目前一般仅在非一线城市实施%*#@，大部分城市的补贴力度也相对较小**%%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*#%@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*#，住房“以旧换新”处于起步阶段%%%，实施时间较短%#%，并且不少地方仍待出台具体实施细则**。但无论哪种“以旧换新”模式%@@%#，都是一场多方博弈%****，一些共性问题亟待解决**。
一方面#%，需要多方合力推进%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%%@，单靠政府或市场的力量都十分有限*@**@，需要政府、企业、业主多方合力推进@%*。”罗异铿提醒##*#@。因此#@##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*%@*%，多种模式相结合#%@@#，以产生更大效果%@*#。
另一方面@@%#，“以旧换新”既关联着刚需买家#@@@，也关联换房卖家*@，是一场“双向奔赴”%##，需要考虑更多细节和诚意#@。例如在政策层面进行完善和监督%*%#。扩大政策覆盖面%*#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@*@，换房人选择较少%*@。在促成交易方面@%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@@@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#*##%，政府还应制定规则*%%#@，确保各项优惠政策能落地*#**%，比如契税减免、中介费减免等@@*。同时*@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##*，让业主放心地参与到“以旧换新”中###。另外#%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**@%。而对于参与的房企、国企等来说@%@，首先要拿出有品质的房源@*@，此前有部分地方新房房源品质较低#%，甚至被认为是售不出的“边角料”*#*。
同时@%#@，需要适当延长置换时间%#@。“以旧换新”规则下%%%#*，对旧房售出有约定时限#@*@，但当前销售时间均较长@#%#。“我们在实际操作中发现***#，例如有些房主对旧房的心理价位很高##%@，一直难以成交%#@#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%#，延长到半年左右%@@%。”李秀清说*#。另外#*@*%，也要确保参与的楼盘能正常交付@##%，并且对认购的定金要加强监管%%#@，对于未能完成“以旧换新”的业主*#，要能够按约定正常退还*#。
多位专家指出#@#*@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#*@#，要更精细化、接地气#@*，尽可能满足各方诉求*@*@*，才能落地见效##%@*。（南方日报）