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黄金销售不规范行为引发大量投诉
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后***%#，在新一轮政策潮中*##*%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#，几乎成为各地的“标配”*##@。
据不完全统计%@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#*@，大湾区也已有6城“官宣”入局###*，其他城市也在积极探索实施*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%*#。
5月15日起*@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%*%%。记者从花都房地产行业协会获悉%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#**@@，并且交了新房定金%*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@@，当天反馈比较理想@@%，“相信后续效果会不错”@*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@#@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*##@。
4月30日%*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@#*@%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#*。
广东多城“官宣”入局**#。3月1日%*#@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@#，以惠城区为试点#@*@@。
4月23日#*@%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@#%@。
4月30日%#，中山6个部门联合发布措施*%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@**%。同日#@#%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%%#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#%@%@。
5月13日%@%，佛山发布13条房地产新政%%#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%@*。
可以看出*#*@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*@@#。也有多地虽未“官宣”@%@#，但也正探索实施@@%@*。比如在江门**，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@@#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%@%*。博富控股总裁助理李秀清介绍%#*@%，目前两个项目成交约20套##%%，咨询客户过千组%*%#@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@##，截至目前@#@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%#@*@，并且预计还将有更多城市加入***。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍##@##，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@#@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@@，由房企、中介机构、换房人共同完成%#*%#。换房人认购房企新房并优先锁定*@%##，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%**#。若一定期限内旧房售出#*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#*#**，则房企退还新建商品住房认购金@#@##。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*。从全国范围内来看#@@@#，目前@%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*#%#。
二是房企收购模式%##，房企按照评估价格收购换房人的二手房###，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@##%@。比如在珠海@@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*#*，直接收购存量二手房以促成新房交易***。
三是政府收购模式*%#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*##。比如较早推出“以旧换新”的郑州%#，由郑州城市发展集团为主体*#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房##，同时换房者选购平台房源库中的新房%#%。还有一些地方特色的延伸#*#%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@###，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#*%%*，并将其全部用于购买商品房*@#*%，无需卖房即可换新@@#@。
四是政府补贴模式#*#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%##*#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@@@。
目前来看*@，三方联动是各个城市主推的模式*@，由于是基于市场自发行为%@%%#，房企的资金压力�#**%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%*%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%。”李秀清介绍#@@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#%%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@**%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@，换房人无法快速售出二手房***，交易周期过长%*，不一定能促成“以旧换新”@%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@*%%，由于新房选择的局限性较大**，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等##**#，惠及面不广*%#@。
政府或国企收购模式*@*%*，由于信用背书受到欢迎%#@。但财政负担较大##@，收购规模有限*@*@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*#%%，面对庞大的二手房挂牌量%*#，显得杯水车薪*#*#@。另外还需考虑资金平衡*@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%*%%，都存在资金平衡、盈亏的考验@#%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*#**，避免闲置空置*###@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@#，有条件可以采取该模式*@。”罗异铿说*@，而政府补贴模式@@，目前一般仅在非一线城市实施#***，大部分城市的补贴力度也相对较小#@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%##@*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#@，住房“以旧换新”处于起步阶段**，实施时间较短*%#@#，并且不少地方仍待出台具体实施细则%*。但无论哪种“以旧换新”模式%@*#，都是一场多方博弈@#，一些共性问题亟待解决#*@。
一方面@*，需要多方合力推进#%@%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%#*，单靠政府或市场的力量都十分有限*#，需要政府、企业、业主多方合力推进**#@。”罗异铿提醒@@%。因此@#@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜##，多种模式相结合@@#*，以产生更大效果%%#。
另一方面%*%#*，“以旧换新”既关联着刚需买家@%%，也关联换房卖家#%，是一场“双向奔赴”#%**#，需要考虑更多细节和诚意%@%。例如在政策层面进行完善和监督@%*%%。扩大政策覆盖面#*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@%@@，换房人选择较少#@#。在促成交易方面@@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#*##*，政府还应制定规则*%*@*，确保各项优惠政策能落地*%%*，比如契税减免、中介费减免等##@%@。同时%%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#*@#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%**@*。另外@@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**%。而对于参与的房企、国企等来说%@，首先要拿出有品质的房源%@@，此前有部分地方新房房源品质较低#%*%，甚至被认为是售不出的“边角料”#@%*。
同时@%，需要适当延长置换时间%%@。“以旧换新”规则下#**#，对旧房售出有约定时限%*#，但当前销售时间均较长#@*@。“我们在实际操作中发现%@@@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高%#*，一直难以成交@%*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%#，延长到半年左右#@。”李秀清说*#。另外%*%@，也要确保参与的楼盘能正常交付@**#，并且对认购的定金要加强监管@#*，对于未能完成“以旧换新”的业主@@%*，要能够按约定正常退还#*%。
多位专家指出*%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@%@@，要更精细化、接地气#@，尽可能满足各方诉求*%@@%，才能落地见效%*%*@。（南方日报）