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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%%@#@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期###。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%#@%，在新一轮政策潮中%@#@@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%%%%*，几乎成为各地的“标配”#**。
据不完全统计@*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策##，大湾区也已有6城“官宣”入局#@@%，其他城市也在积极探索实施*%#@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%%#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@%@#。
5月15日起#*%*%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@**。记者从花都房地产行业协会获悉#@*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%#*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*#@，并且交了新房定金%%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@*%#，当天反馈比较理想%%%#，“相信后续效果会不错”@@*#%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%**##。
4月30日#*@%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@#**，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#*@。
广东多城“官宣”入局%%**。3月1日@*#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@，以惠城区为试点##%#*。
4月23日#*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*#%#，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%。
4月30日@%#@*，中山6个部门联合发布措施*@##，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@%@。同日%#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*%*#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#。
5月13日*#，佛山发布13条房地产新政@*@#@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@#@@。
可以看出%*##%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%%。也有多地虽未“官宣”@#%#@，但也正探索实施@*。比如在江门@@#*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”##%#@。博富控股总裁助理李秀清介绍%@@，目前两个项目成交约20套#*@，咨询客户过千组#%%#@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的##@%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*@，截至目前**@@*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*@@%#，并且预计还将有更多城市加入%*@@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@%%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)***##，由房企、中介机构、换房人共同完成*###。换房人认购房企新房并优先锁定@@*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@**。若一定期限内旧房售出*%#*%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%%%，则房企退还新建商品住房认购金#@@#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*#@*@。从全国范围内来看*###%，目前####%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%。
二是房企收购模式%#%*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房@#%*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@*。比如在珠海#@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@#@，直接收购存量二手房以促成新房交易%*。
三是政府收购模式@#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*%@@*。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@@#%，由郑州城市发展集团为主体@@%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房##*%，同时换房者选购平台房源库中的新房*%#@%。还有一些地方特色的延伸#%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%#*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#**#，并将其全部用于购买商品房@@@*@，无需卖房即可换新@*@**。
四是政府补贴模式@@%*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%#%@。
目前来看%%%*，三方联动是各个城市主推的模式#%@，由于是基于市场自发行为%%**，房企的资金压力蠤%*@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#%#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%#。”李秀清介绍%@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*，这一模式主要面临二手房市场调整压力@***，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*%#@，换房人无法快速售出二手房%*%@@，交易周期过长**%，不一定能促成“以旧换新”#@*%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*#*，由于新房选择的局限性较大@***，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高***@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%*，惠及面不广*#@*#。
政府或国企收购模式%%*##，由于信用背书受到欢迎%*@。但财政负担较大*#%@，收购规模有限*#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%%，面对庞大的二手房挂牌量@%*@@，显得杯水车薪%*%。另外还需考虑资金平衡%#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*#@%*，都存在资金平衡、盈亏的考验%#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@%#@，避免闲置空置#%#*。对于保障性住房筹建压力较大的城市##%@#，有条件可以采取该模式@@。”罗异铿说*@#*，而政府补贴模式%@@%%，目前一般仅在非一线城市实施%%，大部分城市的补贴力度也相对较小*#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@%*@*，住房“以旧换新”处于起步阶段@%#，实施时间较短*#%*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%*@。但无论哪种“以旧换新”模式*@**，都是一场多方博弈@%，一些共性问题亟待解决###@。
一方面#%@**，需要多方合力推进@%%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@%*，单靠政府或市场的力量都十分有限%@%@，需要政府、企业、业主多方合力推进#*#*@。”罗异铿提醒***%。因此*%**#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%，多种模式相结合*%%，以产生更大效果####。
另一方面%##@，“以旧换新”既关联着刚需买家*@#*#，也关联换房卖家%%*@，是一场“双向奔赴”#%*%，需要考虑更多细节和诚意*@#。例如在政策层面进行完善和监督@%*。扩大政策覆盖面##%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@，换房人选择较少#*。在促成交易方面##，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%*@，政府还应制定规则@*，确保各项优惠政策能落地#@@，比如契税减免、中介费减免等##。同时%%#%*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中*%#。另外#@@%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台***@#。而对于参与的房企、国企等来说@#%#@，首先要拿出有品质的房源@#%@*，此前有部分地方新房房源品质较低@*@，甚至被认为是售不出的“边角料”@@%#@。
同时@*@@，需要适当延长置换时间%**%*。“以旧换新”规则下%@#，对旧房售出有约定时限*%，但当前销售时间均较长%*。“我们在实际操作中发现@*%%，例如有些房主对旧房的心理价位很高#@@@，一直难以成交#%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%，延长到半年左右*#*#。”李秀清说##。另外%##，也要确保参与的楼盘能正常交付%#@%，并且对认购的定金要加强监管@@#，对于未能完成“以旧换新”的业主####，要能够按约定正常退还#**@%。
多位专家指出*#%#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@，要更精细化、接地气@#@@，尽可能满足各方诉求*#@@@，才能落地见效%%@%@。（南方日报）