58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束*#，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析@@，整体来看*%**，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点#%。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善%@#，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看###，2023年@#，物管行业呈现明显分化的特点@@%。

　　据中指研究院统计数据显示*@#，58家上市物企中@@@，第一名碧桂园服务营收超过400亿元@@，最后一名仅3.4亿元*#@%%，为中天服务#**。

　　头部企业优势明显@#*%，“碧万绿”取得收入的前三名%#。其中##*，2023年#@##%，碧桂园服务实现营收426.1亿元@*#*#，同比增长3%*#*@%，营收规模排名第一*@*%%。其次是万物云#*%@%，实现总收入约332亿元%#*%，同比增长10.2%%%。第三是绿城服务%@**，收入173.9亿元#@@，同比增长17.08%@@。不过%@#*#，对比来看%%**，第三名与前两名差距较大@%。

　　第二梯队的物企#%*#@，收入规模在100亿元-160亿元@#@#*，阵营内差距较小@@#%*。其中@*@，雅生活收入154.4亿元##%@，保利物业150.6亿元*%#*，华润万象生活147.7亿元#%*%，中海物业130.5亿元%%%@@，恒大物业124.9亿元@*。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家%%@@，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务@#%。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下*%%，共17家#*@@，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右@#。

　　从上市物企营收增速来看*%@*，2023年回落明显@%#@*。克而瑞数据显示@%@#@，2023年@**，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元@*%*，均值为48.85亿元@%#，同比增长14.34%%#*%@，增速较上年同期下降4.7个百分点@*#。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元@**，同比增长8.6%%##，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点#@#，下滑幅度整体较大*#%%@。

　　对于收入增速下滑原因#*@@，亿翰智库分析%*%#*，一方面是受到地产开发下行影响%%，增量市场交付有所减少#@*#，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外*#%*%，增值服务收入也有所减少#*%%@，同样受上游房地产企业影响%#*，物企主动缩减非业主增值服务收入%*%@，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利@%@。

　　具体来看%@#%，中指研究院统计的58家上市物企中****，44家营收实现同比增长@##，14家出现下降%##。增幅排在第一的是建发物业#**@，同比增长55.83%；其次是滨江服务#@@@，增幅41.69%；第三是苏新服务@#%*%，增幅35.73%#%%。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家%##@，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%#@%。值得关注的是%%，规模排名靠前的世茂服务、融创服务#%，营收也出现下降@@#@。世茂服务营收82.03亿元%***，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元#%@%%，同比下降1.64%@@。此外*%*%，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务%%，营收也都出现下滑#@##@。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看#*，2023年物管行业整体是增收不增利%%##%，部分企业不仅利润下降%%%，还出现亏损@#@。

　　58家上市物企中*%@@，49家实现盈利*%，9家处于亏损状态*%。其中%*，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%#@，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业@@#@。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务@%#@#，利润规模在5.2亿-7.5亿元@@*#。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务@@。其中金科服务亏损最多%%%#@，其次是建业新生活、佳兆业美好#*%。

　　年报显示@#，2023年**%，金科服务净亏损9.82亿元#@，归母净亏损9.51亿元%*@**。建业新生活亏损约5.78亿元@%#@，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元%@#，2022年同期为5.62亿元*@#*。

　　从净利润同比增速来看@#@@#，58家物企中#*%，刨除9家亏损企业#%@#，28家企业净利润同比增长*#*#，21家同比下降#**@%。其中*@%**，增速最高的是建发物业@@%#%，净利润5.47亿元%@，同比增长117.79%；其次是第一服务控股@@@@，净利润7015万元@@@#，同比增长38.78%；第三是华润万象生活*@@#%，同比增长32.96%#%*@。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等###@@。其中*%#，世茂服务降幅最大%@##*，净利润3.17亿元%**，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务##@，同比下降108.41%；另外#@，弘阳服务同比下降84.83%##*@。

　　对于下降原因%%##，弘阳服务称#@#，由于地产行业市场环境的不利影响%%%#*，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低#@*，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元%*@，降幅高达46.3%*@%。

　　整体来看#@##*，2023年@*%%%，上市物企增长质量有待提高%@@%%。从行业层面来看**%，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元@@，同比增长6.8%#*%*，利润增速并未跑赢营收增速*#%*@。其中@*%#，共24家物企出现毛利润下滑@%。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示#*%，物业企业2023年利润下降%#%*，其实不是物业公司本身的问题%@*，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的@#@，2023年只不过是逐步回到真实的状态#%*@，当然*@#@，也有一些物业企业进行了大量收并购%%@，但实际上并没有完成所收购企业的融合%*%@#，或者未能真正达到原来的收购预期**，导致大量计提商誉减值@%@%，这方面也是影响物业公司利润的一个方面%#。此外@%@%@，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清@*#*，这也导致了利润下降%@，而这可能是一个短时的现象@*#*#。

　　此外*#*%，从盈利水平来看%#*%*，过半上市物企毛利率同比下降*%。中指研究院统计的58家物企中#**%，平均增速为-1.45%@*%@，其中*@@%，19家同比增幅为正#*#@，39家增幅为负*%%*#，典型的增收不增利#@。具体来看@##，降幅最大的是德商产投服务%@@，毛利率为26.84%@**，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家@@，毛利率24.94%%@，同比下降6.95个百分点#%*。

　　亿翰智库称@%**，从利润率角度来看#**，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌@%*#，2023年平均毛利率约为20.25%#*，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点*@@，净利率以及归母净利率相对保持稳定@@#。

　　万物云董事长朱保全认为*%*，当下#@，很多企业毛利下滑@*，其实就是财务报表的一次清洗@@，过去来自于关联单位的业务比例高*#@%，毛利也高%#@#，关联收入比例下降了##*，毛利自然下降了@%*。

　　对于盈利水平的下降*#%%，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升@%%@%，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升@*%。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是*%@@，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因@%*，是对于关联企业的减值拨备##@**。受地产开发流动性危机影响@%@%%，关联方应收款风险上升%@#@@，这些物企对应收款等进行大额减值拨备%@#。

　　对于利润下降*#@，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备%@%%%。其称*###，出于谨慎性原则%%##，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元*%%*。

　　建业新生活公告也指出**#，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备*@##@，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模%@#，导致该分部收入和盈利能力下降#@%%。

　　据了解#@%，2023年*#，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元%*%%，同比大增548.41%@#%。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因%*。

　　此外#%%，弘阳服务利润显著下降%#**，主要因房地产行业市场环境变动*%@@*，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加#*。数据显示*%#，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元##@@，较2022年的927.4万元同比增长85.42%%@%@@。

　　还有雅生活#%，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元%@%%*，同比增长14.9%%#*@。

　　雅生活指出**@@，净利润下滑的原因*@%#，一是业务结构调整#*%*，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则**@@，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备#*。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称#%@，2023年#*###，部分企业关联方面临流动性困境@@@*，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加%%*，坏账风险加大*#*%，利润“失血”*%。不过@@##，商誉及无形资产占净资产的比重下降%#**，商誉减值对物企利润的冲击减弱#@*@，但企业出于谨慎考虑@##@@，计提商誉减值准备#*@@*，对利润的影响仍需时间消化#**%。其中**，国企凭借稳定关联方的加持#@#，受减值影响较低#*，利润及利润率仍有保障%#@。

　　牛晓娟进一步称*@%*%，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响#*@，物企仍需进一步提升自身的独立性@@*@，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元*##@*，通过招投标、合资合作、并购等方式#@@，降低关联方项目供给占比@%*#，使业务开展更加科学合理*@*。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线@@@@@，地产开发行业遭遇现金流挑战%%，违约不断@@***，对于关联度较高的物业企业来说*#*，有了前车之鉴#@，对于现金流的管理与重视都在2023年加强#%#%@。

　　在2023年物企业绩发布会上@%*@，“经营性现金流”成为高频词之一@%@#。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本*#%，行业内的流动比率均值约为1.86*#，处于良好的合理区间*@*。其中52家物企的流动比率大于1#%*@*，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量*@。

　　克而瑞显示#@，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元%%%，较同期增长10.4%%@%%，增速由负转正%#*，7成以上的企业现金及现金等价物提升#@##。

　　其中*%，万物云现金及现金等价物最高#*#*，为157.45亿元；其次是华润万象生活*%，为156.33亿元；第三是碧桂园服务##*%，为126.37亿元*%@%@。

　　从经营性现金流净额表现来看*@*，企业安全系数也正在提高@%%#。多家上市物企盈余保障倍数超过1%@，如世茂服务该比例高达3.25%@%%*。

　　即便如此###，仍要关注应收账款的潜在风险#*#%#。从整体情况来看#@*@，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元%#@#*，同比增长13.45%#@，较上年同期下降19.9个百分点*%*，但仍高于营收增速(7.19%)#@#*。应收账款周转天数提升仍是普遍现象@##*，下降的企业不足2成*@@##，应收账款回收难度依然较大#*%#，坏账风险依然存在@*#@#。

　　以建业新生活为例%%，2023年@**@，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元@#*@#，占总规模比例约57.01%@#*%#，虽然呈下降趋势@*，但是这个比例仍然较高%*%*%，业绩未能摆脱地产公司的影响%#。

　　牛晓娟指出@%，总体来看#@#@，随着企业独立性的进一步提升#@%，在经历了前两年大额计提减值后%#，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转#*，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控*@#%。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来#*@%%，有业内人士分析*%，物企整体盈利水平仍将持续下降@#。那么@%@#，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议*%#@*，构建服务价格动态调整机制###，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度*@*，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务@*%#。

　　展望未来*#@*，牛晓娟认为@@#，物业企业为实现业绩增长@@%*，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设###*@。从行业长远发展看**，做好基础服务的同时#%#*@，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域@#@@，尤其在房地产开发市场进入存量时代后*#%@，如何充分发掘物业的自身优势@@@**，进一步激活多元赛道潜力*#，是行业面临的重要课题#%#%，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务@@#%。

　　牛晓娟进一步指出@#*，物业服务企业要顺势而为#*@#，积极拥抱科技*%*，将新技术不断应用于管理和服务*@%@%，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案##%@#，不断打破服务边界*%，满足不同业态的物业管理需求#*@*，开启“智慧物管”新时代*@@%。

　　牛晓娟表示#%%@，随着行业发展节奏放缓%*@@*，由高速发展转为高质量发展##，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@%%%。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的#@，物业服务质量与员工的素质息息相关@*#@#，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队%%*%，招聘更多专业人才#*@%*，实现组织结构的优化及员工素质的提升***，为企业未来发展积蓄能量%@%@。

　　“总体来看##%@@，物管行业虽然步入低速增长时代%%*，但仍充满机遇%%。未来%#，物企仍将顺势而为@*#%@，不断开拓创新#*%*，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展***#。”牛晓娟说*#@*。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报