大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 14:03:04
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”###，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期***。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@%#%，在新一轮政策潮中@%**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*%#，几乎成为各地的“标配”%%***。
据不完全统计@@@*%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@%，大湾区也已有6城“官宣”入局###@，其他城市也在积极探索实施%*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%#@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#%%。
5月15日起**%%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#@。记者从花都房地产行业协会获悉*%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%#@#，并且交了新房定金%#*#%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%@@*，当天反馈比较理想###@，“相信后续效果会不错”*@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@。
4月30日%*#%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@%*@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%@*。
广东多城“官宣”入局*%#*@。3月1日%@#@*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@@#*，以惠城区为试点@%#@。
4月23日*##，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@#%#，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%@#。
4月30日@*%@%，中山6个部门联合发布措施*@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@#%@。同日*@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@##，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*%%#%。
5月13日#@#*，佛山发布13条房地产新政%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#@%#。
可以看出%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#。也有多地虽未“官宣”**@#@，但也正探索实施#%##。比如在江门%@@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%@@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”**。博富控股总裁助理李秀清介绍**%**，目前两个项目成交约20套#*，咨询客户过千组%%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#***%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@*@#*，截至目前@%%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%**#，并且预计还将有更多城市加入@%**。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%#%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@@，由房企、中介机构、换房人共同完成**##。换房人认购房企新房并优先锁定##，同时中介机构帮助业主优先出售旧房##*%%。若一定期限内旧房售出%*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%*%%，则房企退还新建商品住房认购金@@@%#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*。从全国范围内来看*%#，目前**%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@#。
二是房企收购模式#***，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%@@*。比如在珠海@%%@@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%#@，直接收购存量二手房以促成新房交易%*%##。
三是政府收购模式*@%%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@#%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@*，由郑州城市发展集团为主体@*@%#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%，同时换房者选购平台房源库中的新房##%@#。还有一些地方特色的延伸@%%%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@##**，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%#*%，并将其全部用于购买商品房%%，无需卖房即可换新%@*。
四是政府补贴模式*%*@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴###。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@#。
目前来看%#，三方联动是各个城市主推的模式@*，由于是基于市场自发行为***%，房企的资金压力�%@%*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%*##。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式###@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*##@%。”李秀清介绍%#@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*##*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%@**%，这一模式主要面临二手房市场调整压力%*@@*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位##%，换房人无法快速售出二手房##@@，交易周期过长@@@*，不一定能促成“以旧换新”%#%*%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%#，由于新房选择的局限性较大*@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@@%，惠及面不广#*。
政府或国企收购模式#@*，由于信用背书受到欢迎%#@。但财政负担较大%#*#%，收购规模有限#%%@*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#*#@%，面对庞大的二手房挂牌量@%，显得杯水车薪#%*。另外还需考虑资金平衡*@#%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*@#@，都存在资金平衡、盈亏的考验%%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向##%#，避免闲置空置*##*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@##，有条件可以采取该模式*#。”罗异铿说%*，而政府补贴模式#@#，目前一般仅在非一线城市实施%@@*，大部分城市的补贴力度也相对较小#%%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@**@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#*%%，住房“以旧换新”处于起步阶段*#%%%，实施时间较短#*@@，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@*。但无论哪种“以旧换新”模式#@%#，都是一场多方博弈%@，一些共性问题亟待解决@*。
一方面#*，需要多方合力推进*@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多**，单靠政府或市场的力量都十分有限@*，需要政府、企业、业主多方合力推进#*%*。”罗异铿提醒#%%。因此##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜**，多种模式相结合%@*，以产生更大效果*%。
另一方面#*，“以旧换新”既关联着刚需买家%@%%，也关联换房卖家#%，是一场“双向奔赴”*@@*，需要考虑更多细节和诚意*@#*#。例如在政策层面进行完善和监督%%。扩大政策覆盖面%%*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@，换房人选择较少**@。在促成交易方面@#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出***%，政府还应制定规则*#，确保各项优惠政策能落地#%，比如契税减免、中介费减免等@%@@*。同时##，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@#%，让业主放心地参与到“以旧换新”中#*。另外*@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*#%#*。而对于参与的房企、国企等来说*##*#，首先要拿出有品质的房源*##，此前有部分地方新房房源品质较低##，甚至被认为是售不出的“边角料”%%**。
同时*@%@%，需要适当延长置换时间%@*。“以旧换新”规则下**，对旧房售出有约定时限%##@，但当前销售时间均较长%*%。“我们在实际操作中发现@%%%，例如有些房主对旧房的心理价位很高@##%*，一直难以成交@*#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*%%，延长到半年左右@*@*。”李秀清说@#%%%。另外%@，也要确保参与的楼盘能正常交付@@*#，并且对认购的定金要加强监管%%，对于未能完成“以旧换新”的业主%##@，要能够按约定正常退还@*#@%。
多位专家指出#*%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@**，要更精细化、接地气@*@，尽可能满足各方诉求%*%@#，才能落地见效%@#@@。（南方日报）
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