楼市进入新一轮“去库存”阶段？

　　羊城晚报记者 徐炜伦

　　“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题*#**。日前**，中共中央政治局召开会议##%%，分析研究当前经济形势和经济工作%##%，在针对房地产市场的表述中@#，会议强调%%，要持续防范化解重点领域风险@*@。继续坚持因城施策%*，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任*%*，切实做好保交房工作%@@@@，保障购房人合法权益*#**。同时@%#%，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待%*%#%，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施%@，抓紧构建房地产发展新模式##%，促进房地产高质量发展#*%@。

　　其中@**#，“消化存量房产”和“优化增量住房”被业界视作楼市进入到新一轮“去库存”阶段@#*%。当前@##%#，全国多地陆续推出住房“以旧换新”、公积金贷款新政、取消房贷利率下限*@@@，通过政策“三板斧”持续降低居民购房成本%%*。与此同时*@*，优化限购措施、完善供地结构、取消“公摊面积”计价等各种促进住房消费的举措在各地相继发布*%#，这一轮“去库存”%*，有望促使房地产市场更加平稳健康发展#**%。

　　全国多地推出楼市新政促进住房消费

　　当前%*%#@，全国多地的购房政策发生了众多变化@**。其中**，住房“以旧换新”%#*%，成为了各城市探索消化新房库存的重要手段之一：4月23日*@*%#，深圳市启动“换馨家”活动%%@，参与活动的房企联合经纪公司对换房人的旧房优先推售%#%%#，居民售房款用于购买指定新房项目；苏州相城区、郑州、连云港等地也以另一种模式推动住房“以旧换新”#@%，国企平台或开发商直接收购旧房%%%*#，售房款用于在相应项目购买新房；广州市房地产行业协会亦在近日透露消息@%，正积极开展摸查开发商关于“以旧换新”的意向工作##。根据中指研究院监测数据#%@#，截至5月6日%@@**，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”%@，并预计2024年将有更多城市出台配套政策##，进一步促进置换需求释放%*。

　　作为购房款的重要支出选项*@#*#，住房公积金也是各地积极调整的政策手段*#*%。5月6日@*@*，武汉市放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%@@。此前4月@**，北京、广州、合肥、石家庄、惠州等多个城市均发布了公积金新政#*，直接降低购房人的购房成本*@@@。

　　为减轻购房人偿还房贷的压力%#*@%，各地还对房贷利率下限进一步放宽%#*#%。5月7日#%*%@，河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限@#%*#。据悉@%#*，4月以来##，已有福州、青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等十余个城市宣布阶段性取消首套房贷款利率下限@#，既包含三、四线城市@*，也有热门二线城市@%。

　　“总结今年二季度各地的购房政策情况**，包括以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地频率较高的三项政策@*#@@，可以理解为二季度政策宽松的‘三板斧’@@%，实实在在降低了购房成本和交易成本%##。”上海易居研究院研究总监严跃进分析表示%@@%*。

　　此外%*，以一线城市和新一线城市为代表的优化限购政策也接二连三地出炉#@。4月30日*%%##，北京市时隔13年再次优化住房限购政策%@，核心内容是在现有限购政策基础上%@#，对该市“五环”外增加一套购房指标*#@@#。5月6日###%，深圳分区优化住房限购政策%*，在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区等区购房%#@，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年*#。5月9日*%，杭州市全面取消住房限购**，全市范围内购买住房@%*%*，不再审核购房资格*@，同时##，只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户%#@%*，不再受学历等限制@@@。

　　严跃进表示：“包括此前的成都、天津等地都陆续放松限购政策*#**@，说明此举有非常强的导向性%*，即限购政策放松或全面取消是后续政策的亮点%%。我们认为%*@@%，无论从哪个城市来讲*@#%，购房政策都是空前的宽松%*%，将对各地5月份的市场交易产生较为积极的影响@%#%*，提振市场情绪%*。”

　　消化存量房产需统筹考虑一二手住房交易

　　中共中央政治局会议指出%%%%，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施##。“这里的存量房产**，一般要理解为是二手房房源%%，而不是房企的一手房库存*@。虽然从广义上理解@%%，两者也都是存量房产的概念@*%%#，但从狭义角度看*@@#*，最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是‘二手房挂牌激增’*%@。”严跃进谈道##%@#，“背后折射出的就是‘不好卖’的问题#%。”

　　“当前%#@#，存量房已经是市场主要供应了%*，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大%*%%%，而且二手房去化周期远比新房要大%*。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示%@#，“当务之急是给海量的二手房库存泄洪@*@%#。”

　　据记者检索***#，线上房产交易平台链家显示*%，截至5月9日中午%@#*，广州二手房挂牌量约14.6万套@*%#@，北京约14.3万套%%##，上海约6.8万套%*@*，深圳约4.7万套@@@%*，杭州约15.4万套%%#*@。中指研究院统计数据显示%@#，2024年4月%**@，百城一手房价格环比上涨0.27%#@*#，二手房价格环比下跌@@，4月重点城市二手房周均成交同比下降12.0%*%%，但表现仍好于一手房@**@%。

　　“二手房价格下跌幅度比一手房大@@@*@，已经冲击到一手房定价体系#%#*，具体来说就是二手房价格下跌#%，导致一手房被迫跟着降价****，价格下跌也导致开发商不拿地、不开工*#@#%，因为一手房很难卖出去@#。”李宇嘉表示*%，“现在市场上刚需和改善的潜力都很大#@*，刚需转向二手房*#，改善主要在一手房#%#，关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来#*@*@，这是稳定市场、稳定行业体量的关键%#%。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来%##*，央企和地方国企*%%@#，收购市场上的存量二手房房源@#，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者%#%@@，实现资金闭环*%#。通过提高流通率稳定价格体系@*%，传导至一手房交易**@@#。”

　　中指研究院分析人士也认为%#*#@，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实****，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等都可能是重要方向@@。

　　供地计划需与商品房去化周期相结合

　　在中共中央政治局会议召开的前一天##%*，4月29日%*%#，自然资源部生成了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》)%%#%，明确各地要按照“以人定房%*@%#，以房定地”的原则%%@，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排*%%%。

　　“‘人房地’联动机制加快建立%**，未来人口规模大且人口增长的城市*@@，土地供应也将得到更多保障**。”中指研究院市场研究总监陈文静表示@@，《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保#@*%%，同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设@@，未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现*@，一是通过协议划拨方式#%*%，新增保障性住房用地供应；二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式#%#，建设保障性住房%%**。“优先安排保障性住房供地*@@**，为保障房建设提供了土地保障##%，表明未来保障性住房建设节奏将加快%*@*@，有利于加速构建‘市场+保障’住房体系@%*，加速构建房地产发展新模式%*。”

　　值得关注的是###%，《通知》还对去化周期不同的各城市进行分层要求*#，提出商品住宅去化周期超过36个月的%**#，应暂停新增商品住宅用地出让*%%#，同时下大力气盘活存量#*@*，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市%@#%，要按照“盘活多少、供应多少”的原则@@，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限@%%。严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应*@@@，抑制存量住宅用地不合理增长@%@。

　　当前###，全国多地商品房去化压力明显@*。根据中指研究院数据*#，截至2024年3月@#@，重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月#%@%，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月*%*%，个别二线城市出清周期处于合理水平@%*#@。陈文静表示*@%#，说明当下市场环境下%@#%%，多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行%#*#。

　　李宇嘉表示：“会议当中新的表述有一个前提条件%%#@%，即结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待%@***。也就是地方政府不能为了库存化、为了新房开发和卖地而理解存量和增量的统筹@#*。统筹增量和存量%@#，必须要针对有效房源%@@，提升房屋的居住品质%@**%，地方政府要推动存量房屋改造和公共配套补短板@@%#，推动优质新房供应##。”

　　李宇嘉建议%#%#，一方面#*，对于广义库存(已供地未开发+已开工未批售+在售)消化周期高的城市或区域%*，暂停供地##。另一方面#@@##，全面推进二手房“以旧换新”*%，开发商需把品质好、性价比高的“好房源”拿出来*##，不能把“以旧换新”当作去尾货的机会#@@。要让“换新”的买家真正看到**@*，要买的房子是能改善自己居住的好房子##@@@。“这个新期待##*%，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源*@@。”