GGPoker(ggn666.com)
中新网原创专题节目《中国风》
新“沪九条”施行首个周末#@%，中介门店经纪人全员出动
“原来7天带看量%##%@，现在两天就行”
本报记者 戚颖璞 叶田媛
刚刚过去的周末是新“沪九条”施行的首个周末*@@，楼市表现如何？由于本轮政策的关键内容之一是盘活二手房%**，房东跳价是否普遍#*，多子女家庭住房贷款首套房认定细则是什么？记者走访了外环至内环的中介门店%%%*@。
新政给买家传递信心
记者分别走访位于外环内和内环内的两家中介门店发现#@*%#，二手房市场开始出现活跃迹象%@@，但远远不到火爆程度*##*。
周六白天*@，记者探访的两家门店几乎空无一人#*@#，除了一两名经纪人负责接待来访客户%%**，其他经纪人几乎全员出动@*@*，带着意向购房人看房*@*%。
浦东森兰板块邻近自贸区#*#%#，改善型住房需求较多@%。“新政出台之后@@@%，门店带看量翻倍*#@%。”上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄说**%@，在新政发布当晚*@@@%，门店10名经纪人立刻向所有意向购房人转发政策内容%@#@。短短一两个小时内@@#@，就有客户赶来看房**。从5月28日至30日#@*%*，门店已经成交两套二手房#**%。“这两套住房的买家#*，早有购买意向@#%#*，新政给他们传递了很大信心@%*，所以立刻决定签约#@##。”他说#**@#。
内环内中介门店也迎来带看量增长***%%。上海链家汇师门店在宜山路地铁站附近**，位于徐家汇板块#*，教育、医疗和交通配套比较成熟*%**。周六白天%*%，全店25名经纪人几乎都有带看任务%%。店长崔立夫告诉记者#%，从5月27日至今@*@#，带看量明显增加%*#%，不少业务正在洽谈中#@#%，暂时没有成交%@%。“原来一名经纪人平均7天才能完成3组客户带看量%*，现在两天就能完成@%@@@。”他说*#%%。
新政施行时间尚短#%*@，各个市场机构还没能全面统计全市的二手房带看和交易数据*#%@。不过@*%*#，记者从上海市房地产交易中心官网“网上房地产”公布数据可以发现##，自28日新政施行至31日#*，二手房单日网签有明显增加@#。5月二手房成交量为18692套##@，日均602套*#，28日至31日#@*，网签套数分别为701套、877套、984套和961套#@%#@。
业内人士告诉记者*#%#，网签数据增加主要因为新政利好#%@，一些购房者因为新政出台%**，将原计划的网签时间延后了几天##%%*，可以享受更优惠的贷款利率##。一些购房者决策快#%%@#，立刻“下单”了%@*。毛女士就是新政受益者%@，她原来需要连续缴纳5年以上社保才能买房#@#，现在只需要满3年即可%*@*@，且首付比例从30%下调至20%@%#@，于是在新政落地24小时内@*#%，她迅速在松江九亭三盛颐景园看房、签约购置一套二手房#***#。
大多数卖家趋于理性
2021年@*#，上海二手房交易开始执行“三价就低”原则*%，即银行审批贷款额度时%#%#%，会根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中取最低的价格@#*。
有中介透露%**，前几年%*，“三价就低”评估价格和卖方预期价格有较大落差%%#**，一般低于卖方预期@@%@#，现在几乎可以和卖方预期价格持平*#%*。其中一部分原因也是因为二手房市场价格出现回调#@@@，卖方预期比前两年也降低了*%#@%。
新政出台后%%，网传不少房东连夜涨价*#@@。记者了解到@%#%#，在浦东世纪公园板块%#**#，有一位房东当晚将挂牌的千万元级房源提高了近50万元；闵行七宝板块万泰花园##，数月前每平方米不到5万元*%，新政出台后###，个别房东将挂牌价提高至每平方米近6万元*#，甚至每平方米7万元*#**%。
记者走访发现##%@，有个别卖家在中介门店询问经纪人是否有涨价空间#%#%@。受访中介门店负责人纷纷告诉记者*%*，新政执行以来还没有遇到卖家抬高价格的情况*@**%。“上海楼市此前经历了一波低迷行情@@@，大多数卖家还是理性的*#@，希望能够尽快促成交易@#@。”宋沪雄说%*。记者碰到一位前来咨询的卖家黄先生也坦言#**，二手房挂牌一年多没有成交#@，希望趁新政利好%@，能够尽快卖出%*@#@。业内人士说#*%%*，连夜涨价的卖家是极少数**，但是市场走势仍以“以价换量”为主@%。
多子女家庭首套认定利好
崔立夫告诉记者@#，门店有不少咨询客户是二孩家庭*%，对多子女家庭住房贷款的首套房认定细则尤其关注@%，目前交通银行、邮政储蓄银行等多家银行已经明确细则*%@。
首先*@%%，多子女家庭是指家庭中有至少2个子女@%**#，其中至少有1个子女是未成年%*@%。多子女购房政策适用于沪籍和外地非沪籍家庭@*#*#，不适用港澳台和境外人士@*@。
新政中的多子女家庭首套房贷款#@#*，是以网签时间为节点*%，即5月28日后网签的合同和贷款合同才可以享受多子女家庭新政利好@#%%。
多子女家庭成员名下住房套数0%#@**，现购买第一套住房@%%#%，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款还清##，购买第2套%@%*@，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款未还清*%@#*，购买第2套%@%%，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款都还清%*#%#，购买第3套@*，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且只有1套贷款还清@%，购买第3套*#**，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清*%@@，其中1套享受首套房贷政策%#@%，1套享受二套房贷政策*#**，购买第3套#%%，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清%@@，且两套均享受首套房贷政策%%#@@，购买第3套@@@#*，享受二套房贷政策%#@%#。
简单来说#@*，新政执行之后*@，已经享受过两次首套房政策且名下房贷都没结清的多子女家庭#%*#，再买第3套房%**，采用二套房贷政策*##@。其他情况@###，都按照首套房贷利率执行%*，可见新政利好力度之大@@##。
促进二手房市场流动
多位从业近20年的房地产经纪人告诉记者@@##*，此次新政力度超出了从业者预期@*@#@。克而瑞研究发现*#@%@，此次新政是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次##，力度也超出市场预期*#@%%。据其分析%%%@，过去13年里#**#，住房限购政策做过调整优化####@，力度不算太大*@，如2021年1月提出离婚限购和法拍限购*@#**，2023年10月以来金山、奉贤、青浦局部松绑限购%*%##，2024年1月放松外环外单身限购%*%。除了限购之外#%，上海房地产调控政策的松绑主要集中在2022年以后*%%@*，其中影响最深远的是以下三次：2023年9月执行认房不认贷****，12月调整普宅标准不再看总价、下调首付比例和房贷LPR加点%%*，以及今年1月允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅@##。
“上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心%#，尤其是非沪籍居民@@%，以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群%#*@，将释放一波需求*##@。政策成效将率先体现在二手房的带看量等数据层面*%%#%。”分析师表示@@@**。多名市场从业者认为%*@##，上海二手房挂牌量此前处于高位#@*@@，新政将促进交易%%@%#，带来成交量的提升@###，价格方面总体平稳%%#*@。
在新“沪九条”中@*##@，有三条举措容易被人们忽视%#@#。上海易居研究院研究总监严跃进指出*#*%@，上海此次新政对二手房盘活、认购等落实较多创新政策%%@*#。除了在调整限购方面#@%%*，让非沪籍单身人士可以购买外环内二手房*%%*，还提出了企业购买二手房、国企收购和趸租、以旧换新等政策#%@%，都是围绕鼓励二手房流动性而展开的@#。
这三条举措分别是：企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租�#*#%*。辉傧薅ü郝蜃》刻资�%#%#*。探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源###*，优化住房保障供给*%*%%。在“以旧换新”方面#%@，对符合条件的家庭提供补贴%@@，如住房置换期间过渡租房、装修搬家等***#。不过@%@@%，补贴也有门槛@*%@，即在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房%%*@*，并购买外环外一手住房的居民家庭%##@@。
三条举措都是在为新市民和青年人提供更优惠的保障住房@#，在支持住房困难家庭改善居住条件的同时#*#，增加了市场上的二手房需求*@#%，又创造了市场上的二手房供应@#。总的来说@@%#%，既保证住房的民生性@**%，又盘活了存量房源#*#，促进二手房流动#*@#，从而促进整个市场平稳健康运行@@。