大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:29:19
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中新网佛山房地产新政：购房可申请入户，优化容积率计算规则
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*@*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##，在新一轮政策潮中#@@*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措**@，几乎成为各地的“标配”%@。
据不完全统计#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*%*，大湾区也已有6城“官宣”入局#*@%，其他城市也在积极探索实施#%@#*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#%%#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�***。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@。
5月15日起@@#@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@#。记者从花都房地产行业协会获悉@#*@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%#%%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*@**，并且交了新房定金@%**。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@@**，当天反馈比较理想#*%*#，“相信后续效果会不错”@%%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*@。
4月30日#@@*@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*##%。
广东多城“官宣”入局*%**。3月1日**%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%%，以惠城区为试点@@。
4月23日#@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#*@*#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%#**%。
4月30日@@，中山6个部门联合发布措施@%#@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%。同日#%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%*@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施##@。
5月13日@%##，佛山发布13条房地产新政%*@%%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%**@。
可以看出@#@%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@。也有多地虽未“官宣”@%%%@，但也正探索实施*%**#。比如在江门%#%%#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@@。博富控股总裁助理李秀清介绍@*%%@，目前两个项目成交约20套%@@@，咨询客户过千组#%%#*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@**，截至目前@@%%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*%*，并且预计还将有更多城市加入*%@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#@%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#*%*，由房企、中介机构、换房人共同完成*%#%%。换房人认购房企新房并优先锁定#%%@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*@%。若一定期限内旧房售出@#*%#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#*，则房企退还新建商品住房认购金*@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%@#@%。从全国范围内来看@*@%*，目前#@#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式**@。
二是房企收购模式@*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房#*%%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@**。比如在珠海%#%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#*，直接收购存量二手房以促成新房交易@*%#。
三是政府收购模式@%*@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@*%#*。比如较早推出“以旧换新”的郑州%%@@，由郑州城市发展集团为主体%@*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@#，同时换房者选购平台房源库中的新房%*#*。还有一些地方特色的延伸@*#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”**#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@*%@，并将其全部用于购买商品房*#%*，无需卖房即可换新%*#。
四是政府补贴模式*%%@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*#*。
目前来看@@*，三方联动是各个城市主推的模式@#%##，由于是基于市场自发行为%*@#%，房企的资金压力�**@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%##*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%@@。”李秀清介绍#@##%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@**，这一模式主要面临二手房市场调整压力**，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#*，换房人无法快速售出二手房%%，交易周期过长%*#%，不一定能促成“以旧换新”**#@*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*@#，由于新房选择的局限性较大%%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高##，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@@，惠及面不广%%*@。
政府或国企收购模式@%#%，由于信用背书受到欢迎*%@@。但财政负担较大%@@，收购规模有限#%##，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@，面对庞大的二手房挂牌量#*#@*，显得杯水车薪@@。另外还需考虑资金平衡@#%@#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等**%#%，都存在资金平衡、盈亏的考验%@%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%@*#，避免闲置空置@%*#*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@@@，有条件可以采取该模式%@%%#。”罗异铿说@%，而政府补贴模式#*#*，目前一般仅在非一线城市实施#%，大部分城市的补贴力度也相对较小%@%%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%@@*，住房“以旧换新”处于起步阶段#**%，实施时间较短*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则@%%#*。但无论哪种“以旧换新”模式%#**，都是一场多方博弈*#，一些共性问题亟待解决**##%。
一方面%#@*@，需要多方合力推进@*@@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@%%@，单靠政府或市场的力量都十分有限#@%，需要政府、企业、业主多方合力推进#*#%。”罗异铿提醒*##@*。因此*#*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@*%%*，多种模式相结合%@，以产生更大效果@@*。
另一方面#*%*，“以旧换新”既关联着刚需买家##%#@，也关联换房卖家@@##，是一场“双向奔赴”%*，需要考虑更多细节和诚意#@*#*。例如在政策层面进行完善和监督%%%#。扩大政策覆盖面@%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#，换房人选择较少@@#。在促成交易方面@%%**，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@@，政府还应制定规则@##，确保各项优惠政策能落地#%*%#，比如契税减免、中介费减免等#@*。同时#%@**，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*%%*，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@@*%。另外*%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*###*。而对于参与的房企、国企等来说@%@%%，首先要拿出有品质的房源%#%%，此前有部分地方新房房源品质较低%#*##，甚至被认为是售不出的“边角料”#%#%*。
同时%@**，需要适当延长置换时间@@。“以旧换新”规则下@#%，对旧房售出有约定时限*@%#，但当前销售时间均较长**%。“我们在实际操作中发现@#%%，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%%%*，一直难以成交%@@%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@，延长到半年左右*%#。”李秀清说*@*##。另外*#%*@，也要确保参与的楼盘能正常交付%##，并且对认购的定金要加强监管%%，对于未能完成“以旧换新”的业主#@，要能够按约定正常退还#@@%*。
多位专家指出%#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@##，要更精细化、接地气@*，尽可能满足各方诉求#*@*，才能落地见效#@%%。（南方日报）
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