大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:41:28
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中新网国务院办公厅印发《国务院2024年度立法工作计划》
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*#%**，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%**%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@##%#，在新一轮政策潮中%%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@*，几乎成为各地的“标配”%@*。
据不完全统计@%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#*%*%，大湾区也已有6城“官宣”入局%#，其他城市也在积极探索实施%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*@**#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%@。
5月15日起@@*@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动##*%。记者从花都房地产行业协会获悉%%@##，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*#*@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%#@@，并且交了新房定金##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%@#*，当天反馈比较理想@*%*@，“相信后续效果会不错”%**#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%%@*。
4月30日%@##%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@#@@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@*##。
广东多城“官宣”入局@@##%。3月1日%%@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@%#，以惠城区为试点**@。
4月23日*@#@@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”@**#@。
4月30日%@#@*，中山6个部门联合发布措施@@%#*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%。同日%#*@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%*%*。
5月13日**%#，佛山发布13条房地产新政@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@@@*#。
可以看出@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#*#%。也有多地虽未“官宣”%@#@，但也正探索实施**@##。比如在江门*#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股##%#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#*#。博富控股总裁助理李秀清介绍##，目前两个项目成交约20套%%%%*，咨询客户过千组*#**%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@*@#@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示##*，截至目前%%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%*，并且预计还将有更多城市加入*#%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍**，目前住房“以旧换新”主要有四种模式####。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%#%@，由房企、中介机构、换房人共同完成*%@#%。换房人认购房企新房并优先锁定*@%%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房**。若一定期限内旧房售出@@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出##**#，则房企退还新建商品住房认购金##。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*@。从全国范围内来看***%*，目前*%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@%。
二是房企收购模式#@，房企按照评估价格收购换房人的二手房%%@@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*@%。比如在珠海*%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@##%，直接收购存量二手房以促成新房交易%%*。
三是政府收购模式#@*@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%%%#。比如较早推出“以旧换新”的郑州%%*，由郑州城市发展集团为主体@@@@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%%*，同时换房者选购平台房源库中的新房@#%@。还有一些地方特色的延伸##*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#*，并将其全部用于购买商品房*##@，无需卖房即可换新##**。
四是政府补贴模式*@*#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴***。
目前来看%#@，三方联动是各个城市主推的模式%@%**，由于是基于市场自发行为##，房企的资金压力�#*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%##*%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##***，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@@@。”李秀清介绍@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%@，这一模式主要面临二手房市场调整压力%#%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#*#，换房人无法快速售出二手房#@@%%，交易周期过长***@%，不一定能促成“以旧换新”%%@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%#，由于新房选择的局限性较大#*@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@#@@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@#，惠及面不广%@。
政府或国企收购模式**%，由于信用背书受到欢迎***@。但财政负担较大*%@*#，收购规模有限#*%%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%%#@，面对庞大的二手房挂牌量@#%**，显得杯水车薪@*%%。另外还需考虑资金平衡%@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@*，都存在资金平衡、盈亏的考验@*%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%@，避免闲置空置@@#%。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%*##，有条件可以采取该模式%@。”罗异铿说@@，而政府补贴模式*#%%@，目前一般仅在非一线城市实施*#%@*，大部分城市的补贴力度也相对较小**。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*%@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#@，住房“以旧换新”处于起步阶段*%，实施时间较短**@#，并且不少地方仍待出台具体实施细则@*@@。但无论哪种“以旧换新”模式@#%%%，都是一场多方博弈#*，一些共性问题亟待解决@#@。
一方面@*#@，需要多方合力推进@**#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@*，单靠政府或市场的力量都十分有限##@，需要政府、企业、业主多方合力推进%*@。”罗异铿提醒*%@@%。因此*%*%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%#%@@，多种模式相结合@%%，以产生更大效果@##@%。
另一方面@@#，“以旧换新”既关联着刚需买家#%，也关联换房卖家***%#，是一场“双向奔赴”@@%*，需要考虑更多细节和诚意@%##。例如在政策层面进行完善和监督##。扩大政策覆盖面###*#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@%#%，换房人选择较少%%@@*。在促成交易方面#*@@*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@@##，政府还应制定规则#**@，确保各项优惠政策能落地%*#%%，比如契税减免、中介费减免等#@。同时@##，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中%#**。另外%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@#%*。而对于参与的房企、国企等来说%*@#%，首先要拿出有品质的房源*%@，此前有部分地方新房房源品质较低@#**，甚至被认为是售不出的“边角料”*#**%。
同时#*@，需要适当延长置换时间@%#*#。“以旧换新”规则下@*，对旧房售出有约定时限%#@#，但当前销售时间均较长*%#。“我们在实际操作中发现%*#@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%%，一直难以成交*@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%%@*%，延长到半年左右%%。”李秀清说#%%*@。另外%%@*%，也要确保参与的楼盘能正常交付#*，并且对认购的定金要加强监管***%，对于未能完成“以旧换新”的业主%%，要能够按约定正常退还#@*。
多位专家指出@%**，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@*%，要更精细化、接地气%@，尽可能满足各方诉求@*，才能落地见效@%##*。（南方日报）
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