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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”**#%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%**%@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#*，在新一轮政策潮中*@@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@%##，几乎成为各地的“标配”@@。
据不完全统计%*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*%**，大湾区也已有6城“官宣”入局%#@#@，其他城市也在积极探索实施%%@@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%%*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%#**。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%@%。
5月15日起*#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@%@。记者从花都房地产行业协会获悉%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议****#，并且交了新房定金*@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@@，当天反馈比较理想%#@#，“相信后续效果会不错”*#*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#%**。
4月30日%@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%#。
广东多城“官宣”入局*#。3月1日@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#**#，以惠城区为试点%@*。
4月23日#@@#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@@@，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@%#%。
4月30日*%@，中山6个部门联合发布措施@#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@。同日#**，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》##@%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@。
5月13日@*#，佛山发布13条房地产新政%%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#%#。
可以看出*@#@%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*#。也有多地虽未“官宣”%@*%，但也正探索实施**。比如在江门*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股***，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#@@@。博富控股总裁助理李秀清介绍*@%@*，目前两个项目成交约20套%@，咨询客户过千组*%##%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*##@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#*@@%，截至目前%*%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%%*#，并且预计还将有更多城市加入@%@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%*%#，由房企、中介机构、换房人共同完成%@@。换房人认购房企新房并优先锁定*#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#**@%。若一定期限内旧房售出%#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@@@**，则房企退还新建商品住房认购金%@#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%*%%。从全国范围内来看@*%，目前*#*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%**。
二是房企收购模式#%##*，房企按照评估价格收购换房人的二手房%##*@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@%@。比如在珠海%%%#@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@，直接收购存量二手房以促成新房交易@#%@。
三是政府收购模式@%@%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@**#。比如较早推出“以旧换新”的郑州%###，由郑州城市发展集团为主体@%#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%%，同时换房者选购平台房源库中的新房@%##。还有一些地方特色的延伸%**，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*@%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%@，并将其全部用于购买商品房#%*，无需卖房即可换新@*%。
四是政府补贴模式@*%##，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%*%*。
目前来看##%，三方联动是各个城市主推的模式**，由于是基于市场自发行为%%*#@，房企的资金压力�#%*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*#*%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*%#@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%。”李秀清介绍#%#*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#%@#，这一模式主要面临二手房市场调整压力*#%##，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@@#%@，换房人无法快速售出二手房@*@，交易周期过长*##%，不一定能促成“以旧换新”@*#@#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展###%@，由于新房选择的局限性较大@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%@*，惠及面不广%@。
政府或国企收购模式@@#@@，由于信用背书受到欢迎%*#。但财政负担较大@%%@%，收购规模有限%*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%%#%，面对庞大的二手房挂牌量*##@，显得杯水车薪##。另外还需考虑资金平衡*@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%###，都存在资金平衡、盈亏的考验@%**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@%#%，避免闲置空置%%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@%%，有条件可以采取该模式*@*@@。”罗异铿说%#%，而政府补贴模式@*，目前一般仅在非一线城市实施*%，大部分城市的补贴力度也相对较小@@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%@@#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前***，住房“以旧换新”处于起步阶段@%#，实施时间较短%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则%*。但无论哪种“以旧换新”模式#@%*#，都是一场多方博弈*#，一些共性问题亟待解决%@%*。
一方面@%#@，需要多方合力推进#%@*%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@#，单靠政府或市场的力量都十分有限**#%，需要政府、企业、业主多方合力推进%@*#。”罗异铿提醒**@%*。因此#@%#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%，多种模式相结合%%%@，以产生更大效果%%。
另一方面%**%*，“以旧换新”既关联着刚需买家#%%，也关联换房卖家#*，是一场“双向奔赴”#@#@%，需要考虑更多细节和诚意%@#%。例如在政策层面进行完善和监督@#*%。扩大政策覆盖面%*%%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%#，换房人选择较少@*。在促成交易方面*#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#%@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#@**#，政府还应制定规则@%@，确保各项优惠政策能落地@%#*%，比如契税减免、中介费减免等*@。同时@#*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@@%*%，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%@。另外%%@%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@。而对于参与的房企、国企等来说%%，首先要拿出有品质的房源###*@，此前有部分地方新房房源品质较低%@@，甚至被认为是售不出的“边角料”##。
同时###%%，需要适当延长置换时间@@@。“以旧换新”规则下@@@，对旧房售出有约定时限%*，但当前销售时间均较长*#*。“我们在实际操作中发现*##@，例如有些房主对旧房的心理价位很高*#%，一直难以成交@#*@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%#，延长到半年左右%*#**。”李秀清说#@*#。另外#*#，也要确保参与的楼盘能正常交付%@#@@，并且对认购的定金要加强监管*#，对于未能完成“以旧换新”的业主*%#，要能够按约定正常退还*%。
多位专家指出@%@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@***，要更精细化、接地气*%%%%，尽可能满足各方诉求#*%，才能落地见效%*%#%。（南方日报）