大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:14:20
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@**，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#*#*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#*%@#，在新一轮政策潮中**%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@*@%，几乎成为各地的“标配”##%%@。
据不完全统计*#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%*@，大湾区也已有6城“官宣”入局@#@，其他城市也在积极探索实施%%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%##%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*##。
5月15日起##@*@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@#。记者从花都房地产行业协会获悉%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@#*，并且交了新房定金@%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*@，当天反馈比较理想*#%*，“相信后续效果会不错”@#%%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*%**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#%*#%。
4月30日#*##，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**##。
广东多城“官宣”入局##@。3月1日%@@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@###，以惠城区为试点@%。
4月23日%*%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”%*%。
4月30日##*，中山6个部门联合发布措施%**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%%。同日@@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@。
5月13日#*#*，佛山发布13条房地产新政##，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%@。
可以看出#%@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*。也有多地虽未“官宣”@#@#，但也正探索实施#%@。比如在江门#*#*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@@#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%#。博富控股总裁助理李秀清介绍%@@#，目前两个项目成交约20套@#，咨询客户过千组%*%#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#*#，截至目前*@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%%#%，并且预计还将有更多城市加入##%%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*##。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*#，由房企、中介机构、换房人共同完成%%*。换房人认购房企新房并优先锁定%@%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房**@#。若一定期限内旧房售出%%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@#@#，则房企退还新建商品住房认购金**%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*@。从全国范围内来看@*，目前#*%@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*%。
二是房企收购模式*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房##，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%#。比如在珠海*##@@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%#，直接收购存量二手房以促成新房交易#@。
三是政府收购模式#@@**，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@*。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@@%，由郑州城市发展集团为主体*##，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*##@#，同时换房者选购平台房源库中的新房@%##@。还有一些地方特色的延伸%##%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#@%#%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%#%，并将其全部用于购买商品房%@@@，无需卖房即可换新%%。
四是政府补贴模式%@#*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%*#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#*。
目前来看@@*#*，三方联动是各个城市主推的模式%#%，由于是基于市场自发行为*#@，房企的资金压力蠤#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@%*。”李秀清介绍*%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#，这一模式主要面临二手房市场调整压力#@#@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#，换房人无法快速售出二手房%%@%，交易周期过长%@@%*，不一定能促成“以旧换新”%*@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*#*@*，由于新房选择的局限性较大##，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高***#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@#，惠及面不广**%。
政府或国企收购模式%#%#*，由于信用背书受到欢迎#*。但财政负担较大%*@%@，收购规模有限%*%#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#，面对庞大的二手房挂牌量#*##，显得杯水车薪#@@*@。另外还需考虑资金平衡**@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等**%，都存在资金平衡、盈亏的考验##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%@*%，避免闲置空置#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*%，有条件可以采取该模式@*%。”罗异铿说@#@#，而政府补贴模式**，目前一般仅在非一线城市实施*@%@%，大部分城市的补贴力度也相对较小@@**%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@*#，住房“以旧换新”处于起步阶段@*%，实施时间较短*###@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#。但无论哪种“以旧换新”模式#@，都是一场多方博弈#%，一些共性问题亟待解决@#*。
一方面@%###，需要多方合力推进@%%##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*#@*，单靠政府或市场的力量都十分有限*#%*，需要政府、企业、业主多方合力推进###。”罗异铿提醒***@%。因此%*@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*%，多种模式相结合%%**#，以产生更大效果@##*#。
另一方面%*，“以旧换新”既关联着刚需买家@%，也关联换房卖家@%@*#，是一场“双向奔赴”*@**#，需要考虑更多细节和诚意%*@@#。例如在政策层面进行完善和监督*%#。扩大政策覆盖面%%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@#@#，换房人选择较少*%@@。在促成交易方面#*#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%，政府还应制定规则***，确保各项优惠政策能落地#*%，比如契税减免、中介费减免等@*%#。同时#*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%**@，让业主放心地参与到“以旧换新”中*#。另外%**，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@。而对于参与的房企、国企等来说#*#%@，首先要拿出有品质的房源#*%*%，此前有部分地方新房房源品质较低*#%%，甚至被认为是售不出的“边角料”%*%*#。
同时##@@，需要适当延长置换时间%#。“以旧换新”规则下%*，对旧房售出有约定时限@%#@，但当前销售时间均较长%%#@@。“我们在实际操作中发现%%，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%，一直难以成交*##，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%@#%，延长到半年左右%*@*。”李秀清说%%##*。另外%@*@@，也要确保参与的楼盘能正常交付@@@@@，并且对认购的定金要加强监管%#*@#，对于未能完成“以旧换新”的业主@##*，要能够按约定正常退还**@%%。
多位专家指出%#@#*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#*@%，要更精细化、接地气#%，尽可能满足各方诉求*#%，才能落地见效#*@。（南方日报）
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