GGPoker(ggn666.com)
“一债难求”仍难解，储蓄国债、地方债柜台发售再现“日光”
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#%*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##，在新一轮政策潮中%%#@*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*#，几乎成为各地的“标配”%@。
据不完全统计##*@*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@*#@@，大湾区也已有6城“官宣”入局@#**，其他城市也在积极探索实施#@#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@#%@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*%*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#@#。
5月15日起@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%**。记者从花都房地产行业协会获悉*%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#**。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%*，并且交了新房定金%*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**@*，当天反馈比较理想#%%@，“相信后续效果会不错”%#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*。
4月30日@%%@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#%#*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@##%*。
广东多城“官宣”入局#%*。3月1日*%%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@，以惠城区为试点@***@。
4月23日@%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%##@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@**%。
4月30日*%%%@，中山6个部门联合发布措施@%%#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%#。同日%##%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@。
5月13日%#，佛山发布13条房地产新政*@%#*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*#。
可以看出*@#*#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#。也有多地虽未“官宣”@@*，但也正探索实施@*#%#。比如在江门*##，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@%#@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#*。博富控股总裁助理李秀清介绍**#@%，目前两个项目成交约20套%*%@，咨询客户过千组@@%#@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*@，截至目前*%@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#*@%，并且预计还将有更多城市加入#%*#*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*%@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%#%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@，由房企、中介机构、换房人共同完成#*。换房人认购房企新房并优先锁定@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@。若一定期限内旧房售出#@@#*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@%%，则房企退还新建商品住房认购金#%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@*。从全国范围内来看**#**，目前@#%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@%。
二是房企收购模式%%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@。比如在珠海#%%@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%，直接收购存量二手房以促成新房交易%@#@%。
三是政府收购模式#*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州*#@#*，由郑州城市发展集团为主体*%*@*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*#，同时换房者选购平台房源库中的新房%@###。还有一些地方特色的延伸%%@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@@@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%**#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@%%#，并将其全部用于购买商品房%@##，无需卖房即可换新%#@。
四是政府补贴模式#@%@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@*@@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@##%。
目前来看@@*%#，三方联动是各个城市主推的模式#@*，由于是基于市场自发行为%*%#，房企的资金压力�##@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@#**，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##*。”李秀清介绍*@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@@#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*##，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@*@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#%，换房人无法快速售出二手房*%%，交易周期过长#**#，不一定能促成“以旧换新”*@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展##，由于新房选择的局限性较大*#@@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@**，惠及面不广*###%。
政府或国企收购模式%##@，由于信用背书受到欢迎%*#。但财政负担较大%*，收购规模有限@*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套**，面对庞大的二手房挂牌量##，显得杯水车薪%%@%。另外还需考虑资金平衡#*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等##*，都存在资金平衡、盈亏的考验@@*@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@，避免闲置空置*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市##%，有条件可以采取该模式#%@*@。”罗异铿说##，而政府补贴模式@%@，目前一般仅在非一线城市实施**，大部分城市的补贴力度也相对较小@#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*#%@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@*，住房“以旧换新”处于起步阶段%#*，实施时间较短%*，并且不少地方仍待出台具体实施细则##%@%。但无论哪种“以旧换新”模式#*@@，都是一场多方博弈#***，一些共性问题亟待解决@#*%。
一方面*@，需要多方合力推进**。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@%*，单靠政府或市场的力量都十分有限#@，需要政府、企业、业主多方合力推进@%#。”罗异铿提醒%#%%#。因此@@#@@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@，多种模式相结合*%*@，以产生更大效果@##%。
另一方面*#，“以旧换新”既关联着刚需买家####*，也关联换房卖家*#@*#，是一场“双向奔赴”*##*%，需要考虑更多细节和诚意#@*#。例如在政策层面进行完善和监督*#@@。扩大政策覆盖面@%*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#*#，换房人选择较少@@##。在促成交易方面@*@@*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%%，政府还应制定规则%%##，确保各项优惠政策能落地@**，比如契税减免、中介费减免等*#@@。同时##@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@%*，让业主放心地参与到“以旧换新”中*%@@#。另外@@#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**。而对于参与的房企、国企等来说%**，首先要拿出有品质的房源%%@@，此前有部分地方新房房源品质较低%%%**，甚至被认为是售不出的“边角料”*#@%。
同时##，需要适当延长置换时间*%*#。“以旧换新”规则下@#，对旧房售出有约定时限*@@%，但当前销售时间均较长%%*@@。“我们在实际操作中发现*#%%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高@%@@*，一直难以成交*@*%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%#%，延长到半年左右@%。”李秀清说@*。另外**%*，也要确保参与的楼盘能正常交付%*#@@，并且对认购的定金要加强监管@#，对于未能完成“以旧换新”的业主@##@%，要能够按约定正常退还#%%#。
多位专家指出#%@@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%*#@#，要更精细化、接地气@#，尽可能满足各方诉求*%*%，才能落地见效*@。（南方日报）